Аналитики сообщили «Известиям», что миллионы россиян могут лишиться доступа к семейной ипотеке. Такое случится, если власти увеличат ставку с 6 до 12% для семей с одним ребенком — а таких домохозяйств в стране более половины. При таком развитии событий, по мнению экспертов, льготные жилищные кредиты перестанут быть доступны почти для 3 млн семей. Ежемесячные выплаты по таким займам станут в полтора раза выше, а итоговая переплата увеличится в 2,5 раза. О том, будет ли перед изменением условий ажиотажный спрос на семейную ипотеку, рассказывает материал «Известий».

Насколько сократятся выдачи семейной ипотеки

Граждане, которые планируют улучшить жилищные условия, могут утратить возможность оформить семейную ипотеку из‑за повышения льготной ставки, сообщили «Известиям» эксперты и сервис «Домклик». Примерно 2,7 млн семей с одним ребенком уже не смогут рассчитывать на кредит под 6% годовых и будут вынуждены брать займы по заметно более высокой ставке, отмечают опрошенные «Известиями» специалисты.

Справка «Известий»

Семейную ипотеку запустили в 2018 году. В 2024-м ее продлили еще на шесть лет, изменив условия. Ставка по программе составляет 6%, льгота доступна семьям с детьми до шести лет, с детьми-инвалидами или из малых городов до 50 тыс. человек, а также семьям с двумя и более детьми в регионах с низким строительством.

Минфин рассматривает пересмотр условий семейной ипотеки. Для семей с одним ребенком предлагается поднять ставку до 10–12%, для семей с двумя детьми — оставить прежние 6%, а для семей с тремя и более детьми — снизить до 4%. Эти планы озвучил глава комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков. Он добавил, что депутаты продолжают обсуждение размера ставки для многодетных семей. Возможное вступление изменений в силу запланировано на 2026 год.

«Известия» запросили Минфин: закладывается ли введение дифференцированный ставки в расчет расходов бюджета на семейную ипотеку в 2026–2028 годах?

По данным исследования «Домклик», 55% семей имеют одного ребенка, 33% — двух, и 12% — трех и более детей. Всего в стране насчитывается 11,6 млн семей с детьми до семи лет, из которых 4 млн имеют единственного ребенка. Программой уже воспользовались примерно 1,2 млн семей.

Исходя из этих данных, корректировка условий семейной ипотеки может лишить около 2,8 млн российских семей права на льготную ставку 6%. Аналогичные оценки приводят специалисты Freedom Finance Global и Инго Банка.

Начальник аналитического отдела инвесткомпании «Риком-Траст» Олег Абелев пояснил, что при повышении ставки до 12% долговая нагрузка у многих заемщиков превысит допустимые банками пределы в 50–80%. По его оценке, примерно пятая часть семей, которым одобрили бы кредит под 6%, получат отказ при новой ставке.

— При повышении льготной ставки до 12% медианный ежемесячный платеж по семейной ипотеке для семей с одним ребенком вырастет на 38% — до 43,5 тыс. рублей в месяц, что может привести к отказу от программы значительной доли потенциальных заемщиков с низкими доходами, — спрогнозировал директор по аналитике Инго Банка Василий Кутьин.

Эксперт также отметил, что переплата по займу в 10 млн рублей на срок в среднем 28 лет при ставке 12% в 2,5 раза превысит сумму тела кредита. Для сравнения, при действующей ставке 6% переплата была бы в два раза больше суммы займа.

В результате доступность жилья может существенно снизиться, поскольку господдержка остается ключевым драйвером рынка: по данным Объединенного кредитного бюро (ОКБ), льготная ипотека формирует свыше 70% объема жилищных кредитов, и значительная часть этих выдач приходится на семейную программу.

По мнению ведущего аналитика Freedom Finance Global Натальи Мельниковой, ставкой 4% годовых смогут воспользоваться лишь незначительная доля — порядка 0,5–1,2% от всех семей, подходящих под условия программы.

Каким будет спрос на семейную ипотеку до конца года

Перед изменениями условий госпрограмм обычно наблюдается всплеск спроса, поэтому, по мнению директора по банковским рейтингам «Эксперт РА» Екатерины Щурихиной, в последние месяцы действия прежней ставки выдачи по семейной ипотеке могут вырасти на 20–30%. Наталья Мильчакова из Freedom Finance Global уточнила, что уже в IV квартале 2025 года объем выдач по программе способен увеличиться примерно на треть.

Гендиректор девелоперской компании «Люди» Денис Жалнин отметил, что в октябре отмечается рост спроса по сравнению с сентябрем, он оценил прирост в 20–25%. Повышенный интерес наблюдается и к семейной ипотеке после заявления об изменениях с 1 февраля, и к рыночным ипотечным продуктам.

Василий Кутьин из Инго Банка указал, что препятствия для сильного скачка спроса — это высокие цены на новостройки, рост инфляционного давления на потребительском рынке и сокращение сбережений у большинства населения.

— До декабря спрос продолжит активно расти, а в январе начнется постепенное снижение как от сезонного фактора, так и из-за насыщения в предыдущие периоды. В 2026 году мы прогнозируем снижение выдач ипотечных кредитов на первичном рынке на уровне 15–20%, — резюмировал Денис Жалнин.

Денис Жалнин также пришел к выводу, что предлагаемые изменения ставки по семейной ипотеке в целом могут поддержать рождаемость. Но, по его словам, основная проблема молодых семей — стартовое жилье: для его покупки нужен первоначальный взнос. После корректировок многие россияне могут столкнуться одновременно с потерей доступа к более дешевой ипотеке и с невозможностью накопить на первый взнос из‑за растущей аренды.

В то же время изменения направлены на то, чтобы сделать льготные кредиты более адресными и чтобы господдержка доходила до тех, кому она действительно нужна, отметил аналитик ФГ «Финам» Игорь Додонов. Например, с 1 февраля 2026 года оба родителя будут оформляться как созаемщики по семейной ипотеке — это исключит схему, когда семьи брали сразу два льготных кредита вместо положенного одного.