В Москве активно развивается рынок «подвальных апартаментов» — комнатушки по 10–20 кв. метров, зачастую даже без окон, продаются желающим от 3–4 млн рублей. Но за подобными объектами зачастую стоят криминальные схемы, заявили «Известиям» жильцы домов, где появилась подобная недвижимость. Ради перепланировки подделываются протоколы общих собраний жильцов, нарушается Жилищный кодекс и нормы СанПиН, да и сама покупка подвалов без их ведома незаконна, утверждают они. Помимо апартаментов в подвалах часто обустраивают склады и магазины. Эксперты оценивают рынок подобной недвижимости в десятки миллиардов рублей. Кто стоит за подобным бизнесом, как легализуются серых схемы, в том числе уход от ответственности за вероятную подделку документов — в расследовании «Известий».

Подвал в аренду

Центр Москвы, улица Донская, в пяти минутах ходьбы от станции метро «Шаболовская» — один из престижных районов российской столицы. Тихие зеленые дворы, дома не выше десяти этажей.

Жильцы по крайней мере двух домов в этом районе вот уже несколько лет отстаивают в судах свои права на подвальные помещения. Как рассказали жители дома 24 на Донской улице, в 2019 году они неожиданно узнали, что подвал их дома был куплен некой организацией и больше им не принадлежит. Сейчас в одном из помещений подвала открыт веломагазин, второе пустует и, со слов жильцов, покрылось изнутри плесенью.

— Подвал выведен из нашего долевого имущества незаконно, так как для этого нужно было провести общее собрание собственников. Изначально подвал был приватизирован Москвой еще в 90-е годы, вот только потом его купил предприниматель, который стал на этом зарабатывать, сдавая помещение в аренду, — рассказал «Известиям» юрист Алексей Тихомиров, председатель совета дома.

Он напомнил, что в подвале, где проходят общедомовые коммуникации, нельзя размещать склады какой-либо продукции, торговые точки и т. п., — это нарушает как Жилищный кодекс, так и требования СаНПиН.

Справка «Известий»

Основной документ, регулирующий статус подвалов в многоквартирных жилых домах, — Жилищный кодекс РФ, в том числе ст. 36 «Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме».

Согласно ей, подвалы с инженерными коммуникациями, к которым подключено более одного помещения в доме, — это общее имущество всех собственников квартир в доме, и оно может быть передано в пользование третьим лицам только с согласия собственников на общем собрании.

Кодекс также определяет, что согласие в такой форме необходимо и при уменьшении площади помещения путем его переустройства.

В 2003 году Госстрой РФ выпустил постановление № 170, которым установил запрет на любое хозяйственное складирование в подвалах жилых домов, а также хранение горючих и взрывоопасных материалов, если вход в помещение осуществляется с общих лестничных клеток.

В 2020 году правила были ужесточены постановлением правительства РФ № 1479, которое в принципе запретило хранить в подвалах легковоспламеняющиеся и взрывоопасные предметы и материалы.

Существует также СанПиН 2.1.3684-21, который запрещает использовать подвалы для хранения опасных химических веществ, захламление подвальных помещений, их загрязнение или затопление.

Кроме этого, согласно постановлению правительства России от 27 марта 2023 года № 480, начисление платы за общедомовые нужды (ОДН) (то есть и нужды подвалов) осуществляется равными долями для всех собственников квартир в доме.

Фото: Скриншот Данные из ЕГРЮЛ об ООО «Дэ Косепея», которое является собственником подвала по адресу: ул. Донская, 24

Как выяснили «Известия», подвал в этом доме купило ООО «Дэ Косепея», учредителем которого является Александр Каминский. Организация имеет вид деятельности «производство общестроительных работ», в ней числится всего один сотрудник — сам учредитель. Объявления о аренде помещения Каминский размещал на «Авито», ЦИАНе и других подобных площадках.

Фото: ИЗВЕСТИЯ Объявление об аренде подвала «свободного назначения» по адресу: ул. Донская, 24, на сайте сервиса ЦИАН

Таким образом в нежилом и сугубо техническом помещении площадью 115 кв. метров оказался тот самый веломагазин. По словам юриста, арендатор устроил там же склад своей продукции, включая легковоспламеняющиеся предметы (например, покрышки и смазки). А предыдущим арендатором выступил магазин электроники, также хранивший продукцию в подвале. Жители обратились по этому поводу в ГУ МЧС по Москве, но там не усмотрели каких-либо нарушений.

Фото: Скриншот Ответ ГУ МЧС по Москве жильцам дома 24 на улице Донской об отсутствии выявленных нарушений требований пожарной безопасности в подвале

Однако больше всего жильцов возмутило существование протокола общего собрания собственников, который, по их словам, был подделан. По словам Алексея Тихомирова, о существовании этого документа они узнали в результате обращения в Мосжилинспекцию. Из протокола следовало, что жильцы дома якобы дали согласие на перепланировку подвала и вырубание в окне цокольного этажа двери с крыльцом и лестницей. В документе сам Каминский фигурирует в качестве председателя собрания, а на бланке стоит печать его организации — ООО «Дэ Косепея».

— В первый раз, когда Каминский попытался узаконить подобную перепланировку, Жилинспекция провела проверку предоставленного протокола, обратившись к жителям с вопросом о том, было ли собрание. Мы ответили, что не было, и ему в согласовании отказали. Второй раз он пошел каким-то другим путем и ему всё согласовали. Я ходил в Мосжилинспекцию с вопросом, почему они не проверяют протоколы. Ответом было: мы не обязаны, идите в прокуратуру и суд. Мы так и поступили, — рассказывает Алексей.

Фото: Скриншот Фрагмент протокола собрания, на котором жильцы якобы разрешили Каминскому провести перепланировку и передали в его собственность часть фасада здания

Жильцы написали заявление в Симоновскую районную прокуратуру, и в 2022 году ОМВД России по Донскому району Москвы возбудило по факту подделки документа уголовное дело. Впрочем, в 2024 году его закрыли за истечением сроков давности.

Фото: Скриншот Ответ Симоновской районной прокуратуры жильцам о прекращении уголовного дела, возбужденного по факту подделки протокола собрания собственников

А вот Симоновский райсуд встал на сторону жильцов. Они подали иск о том, что ООО «Дэ Косепея» не платила коммунальные платежи. Получалось, что арендаторы жили за счет жильцов, на которых распределялась плата за потребленные в подвале свет и коммунальные услуги. Суд решил взыскать с фирмы Александра Каминского 141 тыс. рублей за пользование общим имуществом. Жильцы намерены подавать новые иски.

Фото: ИЗВЕСТИЯ Выдержка решения Симоновского суда Москвы по иску жильцов дома 24 на Донской улице к юрлицу, владеющему подвалом

— Максимальный успех мы видим в том, чтобы добиться прекращения права собственности ООО «Дэ Косепея» на подвал и признания незаконной перепланировки с обязательством демонтировать незаконно сделанный вход, — резюмировал Алексей Тихомиров.

«Известия» связались с Александром Каминским и запросили его комментарий по ситуации с подвалом на Донской, 24.

— Моя позиция состоит в том, что председатель совета дома вымогает деньги по суду, — сказал он, отказавшись отвечать на другие вопросы и прервав звонок.

Как выяснили «Известия», в 2023 году этот предприниматель значился также собственником двух объектов недвижимости — на 2-й Миусской и Мантулинской улицах в Москве. Ему же может принадлежать подвальное помещение на Ленинском проспекте, 74, в котором работает клиника «Благое дело». Она имеет статус автономной некоммерческой организации (АНО), учредителем и президентом которой выступил Каминский.

Фото: Скриншот Данные ЕГРЮЛ о клинике «Благое дело»

Фото: Яндекс.Карты Вход в учреждение, расположенное в подвале жилого дома

— Никакой клиники в подвальном помещении быть не может, это строго запрещено и является нарушением СанПиН — санитарных норм. Клиника может представлять радиологическую и химическую опасность, а кроме прочего, ее организация в подвале сопряжена с хранением легковоспламеняющихся материалов и предметов, что тоже запрещено, — сказал «Известиям» председатель Союза жилищных организаций Москвы, член комитета Торгово-промышленной палаты по ЖКХ Константин Крохин.

Апартаменты в центре по дешевке

По соседству, по адресу: ул. Донская, 27/1, расположен еще один дом, подвал в котором принадлежит предпринимателю Константину Егорову, массово скупающему цокольные помещения, выяснили «Известия». Он делает там перепланировку, «нарезает» одно большое помещение на десятки маленьких и продает их в качестве апартаментов.

Председатель совета дома Анастасия Кирюшина сказала «Известиям», что о статусе подвала у жильцов долгое время не было никаких данных, пока однажды не появились гастарбайтеры-строители и не поселились там, занявшись ремонтом. Заправлял всем некий Мэлс Макхамов — уроженец Узбекистана, который работает на Константина Егорова. Одновременно с этим жильцы увидели в интернете объявления о продаже апартаментов в своем подвале.

Фото: Скриншот То самое объявление о продаже апартаментов в подвале дома 27/1 на Донской улице

— Работяги Мэлса, гастарбайтеры, превращают подвалы в апартаменты. Во время ремонта живут тоже в подвале, причем круглосуточно. Они готовят еду на кустарных электроприборах, спят там. Мы, естественно, своего разрешения никому не давали и боимся такого соседства. Писали жалобы в МВД, — поясняет Анастасия.

Фото: предоставлено жильцами дома Мигранты-строители в подвале дома на Донской, 27/1

«Известия» изучили документы этого дела и пришли к выводу, что схема была реализована такая же, как в соседнем доме: предприниматель выкупил подвалы, мог подделать протоколы собрания собственников и внес объекты в ЕГРН в качестве принадлежащих ему. В этом году он добился от города согласования 19 новых «мокрых точек» — мест подключения раковин для будущих микроквартир, и при этом, получив разрешение лишь на раковины, подключил к общедомовым коммуникациям сразу и унитазы, на что он не имел права, говорит председатель совета дома.

— Мы проиграли суд первой инстанции и подали апелляцию. Доказываем, что подвал — наша общедомовая собственность. Суд обязал нас провести экспертизу, которая стоит почти полмиллиона рублей. Только на ее основании суд готов рассматривать дело дальше. Естественно, мы, как собственники, никогда не голосовали за продажу подвала Егорову, — говорит она.

Фото: Скриншот Фрагмент определения Мосгорсуда о назначении экспертизы по установлению статуса подвала на Донской, 27/1

Не обошлось и без угроз, продолжила Анастасия. Макхамов, а затем и сам Егоров пытались обвинить женщину в хулиганстве и якобы порче имущества, добиться возбуждения уголовного дела. Они писали ей письма с угрозами взыскать по суду все судебные издержки по нынешнему процессу — это свыше 7 млн рублей.

«Известия» попытались связаться с Константином Егоровым, однако по имеющимся телефонам он не ответил.

«Жилье» на любой вкус

Как установили «Известия», на Константина Егорова как минимум до 2023 года были записаны нежилые помещения на Ленинградском проспекте в Москве, а кроме прочего, со слов истцов, он до сих пор продает подвальные апартаменты на Большой Черемушкинской улице.

Фото: Скриншот Еще один подвал предпринимателя Егорова, который продается под видом апартаментов и по привлекательной цене

— Такое подвальное жилье пользуется спросом, потому что при нынешних заоблачных ценах такие подвалы продаются как горячие пирожки, по цене за «студию» в 3–4 млн рублей, — поясняет Константин Крохин. — Предприниматель организует бизнес по принципу «купил, сделал ремонт, продал», а с жильцами пусть разбираются новые собственники.

Анастасия подтвердила нам, что апартаменты на Большой Черемушкинской распродает именно Егоров. «Известия» связались с агентством недвижимости, через которое идет продажа, и выяснили, что всего в подвале дома 40 к2 было выставлено на продажу 47 «студий», расположенных, как заявил представитель агентства, «на цокольном этаже». Из них 22 микроквартиры уже проданы. Многие из них — без окон, самое маленькое имеет метраж всего в 7,5 кв. м, самое крупное — 22,7 кв. м.

Фото: Скриншот Фрагмент предложения риелтора агентства по недвижимости, продающего апартаменты на Большой Черемушкинской улице

— С жильцами проблем нет. Эти апартаменты строились полгода, никто претензий не предъявлял, — сказал «Известиям» сотрудник агентства, подтвердив, что собственником всех помещений является физическое лицо и у каждого помещения — отдельный кадастровый номер.

Он добавил, что помещения имеют статус нежилых, прописаться в них невозможно. Что же касается проблемных случаев, когда жильцы домов мешают «бизнесу», сотрудник заметил, что агентство или собственник подвала стремятся договориться с ними полюбовно, но отрицать не стал: получается не всегда. Он также предложил рассмотреть вариант покупки таких апартаментов не для жизни, а в качестве «инвестиции».

Подобных объявлений по Москве — тысячи, отмечает Константин Крохин. К примеру, по адресу: Рубцов переулок, дом 4, продаются «уютные» апартаменты в подвале. Узкое окно — с видом на асфальт, кровать — на подоконнике, кухня и санузел — в метре от спального места. Реклама гласит: «Свое жилье в Москве за 4 млн рублей».

Фото: Скриншот Фрагмент рекламы одной из микроквартир в подвале у станции метро «Бауманская» в Москве

Продавцы и агентства, как правило, умалчивают, что в нагрузку к «уютной» жилплощади зачастую идет конфликт с жильцами, которые считают подвал общедомовой собственностью и могут судиться с тем, кто выступит текущим собственником.

Бизнес по-лужковски

«Подвальный» бизнес — одна из застарелых московских проблем, объясняет Константин Крохин, хотя и касается далеко не всех жилых домов. В 90-е годы с подачи тогдашнего мэра Юрия Лужкова мэрия провела первую «малую» приватизацию московских подвалов. Цель — иметь в активе города площади для административных нужд, а также впоследствии заработать на их продаже в частные руки. О правах жильцов тогда особенно не заботились, уверен юрист.

— Лужков придумал очень интересную модель, которую можно назвать монетизацией города. Он не мог претендовать на приватизацию газовой, нефтяной отрасли, металлургии. И он обратил в собственность города часть жилых помещений. И это оказалось очень выгодно, — отметил Крохин.

Впоследствии город начал реализовывал эти подвалы на аукционах. Жители, как правило, не возмущались, потому что просто были не в курсе этих сделок, говорит Крохин.

Лишь в 2004 году в Жилищном кодексе было закреплено, что подвалы являются общедомовой собственностью. Поэтому, по словам Крохина, суды стали утверждать, что если подвалы проданы до 2004 года, то они не принадлежат жильцам.

Нынешние сделки по незаконной продаже или по перепланировке подвалов часто производятся с подделкой протоколов голосования жильцов, рассказал юрист. Уголовные статьи по эти делам — не «посадочные» и имеют сроки давности от полугода по трех лет.

— Вот и образовался бизнес по сопровождению таких сделок. Документам дают «отлежаться» необходимый срок, чтобы они юридически очистились. Затем им дают ход в городских инстанциях, так как в возбуждении дел о незаконном отчуждении подвалов будет отказано. И ни один суд не примет решения в пользу жильцов. Это целый конвейер, объем этого бизнеса в рамках города — десятки, а то и сотни миллиардов рублей, — уверен Крохин.

Пострадавшим жильцам он советует оспаривать не право собственности на подвалы, а ту деятельность, которая производится там в обход норм и правил.