Возрождение старых зданий в исторических районах крупных российских городов становится востребованной инициативой среди девелоперов и инвесторов. Культурные объекты не просто сохраняют, но и обновляют, превращая в современные удобные жилые или рабочие пространства. В материале «Известий» раскрывается, как именно проходит реставрация исторических построек и насколько выгодно инвестировать в такие проекты на современном рынке недвижимости.

От памятника культурного наследия к элитному жилью

В послании Федеральному собранию в феврале 2024 года президент России Владимир Путин поручил провести максимальную реконструкцию объектов культурного наследия по всей стране.

Преобразование исторических зданий в премиальное жилье объясняется несколькими факторами: удобным расположением в центральных районах, большим потенциалом для превращения в современные комфортные объекты, государственной поддержкой в виде субсидий и льгот, а также уникальным архитектурным обликом, который выгодно выделяется на фоне типовых проектов. Начальник проектно-учебной лаборатории городского развития ГУУ Ирина Милькина в интервью «Известиям» рассказала о том, какие здания уже обновлены при сохранении своего исторического вида.

На Софийской набережной в Москве был реконструирован комплекс зданий с восстановленными фасадами, штукатурным и лепным декором, а также возвращены старинные скульптуры, украшавшие ворота городской усадьбы Рахманова. Другой факт — обновление доходного дома на Большой Дмитровке, где сейчас расположены клубные апартаменты. В процессе сохранены оригинальные элементы, включая двери, плитку, лепнину, ковку и первоначальный внешний вид фасада.

В Москве реконструкция исторических объектов часто происходит с привлечением инвесторов, так как старинные здания расположены в центральных районах с высокими ценами на недвижимость, а свободных площадок мало. Девелоперы охотно берут на себя адаптацию таких сооружений под современные нужды. В регионах, где жилье стоит дешевле, и в центрах миллионников найти инвестора сложнее, пояснил коммерческий директор ГК «Садовое кольцо» Анатолий Баталин.

— Цена за квадратный метр зависит от класса, который получит объект после реконструкции. Исторический статус здания — скорее номинальное преимущество, которое на самом деле мало увеличивает стоимость, — отметил он.

В Петербурге ситуация схожа: интерес к старому жилому фонду значителен, благодаря чему была создана уникальная программа сохранения жилых домов-памятников с сложным архитектурным оформлением, включающая 255 исторических фасадов. Однако, как отмечает Филипп Шраге, основатель Kronung Group, такие проекты чреваты дополнительными трудностями: необходимо точное обращение с инженерными системами, аккуратная реставрация фасадов и археологиеские согласования, что увеличивает сроки и расходы.

Алексей Соколов, директор по маркетингу консалтингового агентства Genesis Pro, подчеркнул, что с инвестиционной точки зрения старый жилой фонд в центре городов все еще менее предсказуем в сравнении с новостройками.

— Риски неожиданных расходов при ремонте остаются высокими: скрытые повреждения перекрытий, изношенные коммуникации, необходимость замены кровли или усиления фундамента. К тому же юридические сложности: права собственности на помещения в таких домах часто сопровождаются неоформленными документами или обременениями, — объяснил он.

По мнению Соколова, новостройки в тех же районах более привлекательны для инвесторов благодаря прозрачной юридической структуре сделки, прогнозируемой доходности и отсутствии значительных дополнительных затрат на начальном этапе эксплуатации. Старый фонд же сохраняет свою привлекательность за счет уникальности и личных предпочтений, в отличие от новостроек, которые предпочитают за предсказуемость и надежность инвестиций.

Дыра в стене может стать причиной конфликтов

Анатолий Баталин отметил, что сложности, с которыми могут столкнуться инвесторы, зависят от технического состояния объектов. Сохранение оставшихся частей здания, объявленного памятником федерального или регионального значения, часто требует нестандартных решений, поскольку необходимо сохранение не только фасадов или оконных проемов, но иногда и отдельных элементов в оригинальном виде.

Он подчеркнул, что главной ошибкой является отсутствие согласования перепланировок с ответственными городскими органами. Перед началом реконструкции девелопер обязан получить все согласования в соответствии с охранным обязательством, выдаваемым индивидуально для каждого проекта.

— При правильной реконструкции с использованием качественных материалов и соблюдением технологий дополнительных расходов и проблем не возникает. Такое здание практически не отличается от новостройки — за исключением ограничений по перепланировкам и изменениям фасадов. Но в новых домах тоже есть требования к фасадам и оформлению перепланировок,— отметил Баталин.

Отдельные затраты связаны с обеспечением пожарной безопасности, рассказал «Известиям» ведущий менеджер по развитию компании «Роквул» Роман Бочков.

— В старых зданиях сложно внедрить современные системы «с нуля», поэтому требуются индивидуальные решения. Например, при реконструкции Варшавского вокзала в Петербурге, где сейчас находится крупный фуд-молл, одной из главных задач стало создание огнестойкой вентиляционной и дымоудаляющей системы, сохранив при этом историческую архитектуру, — поделился он.

Владимир Щекин, совладелец и сооснователь группы «Родина», отметил, что сложность таких проектов определяет их ценность — возвращение зданию исторического облика и новой функциональной жизни. Он подчеркнул особую роль исторического фонда как культурного кода города и возложил на девелоперов ответственность за его сохранение для будущих поколений.

— На примере работы группы «Родина» по поручению правительства Москвы — Дом русского бильярда в историческом клубе фабрики «Свобода», спроектированном Константином Мельниковым, — можно сказать, что лучше всего такие проекты реализуются при сочетании сохранения атмосферы важного для жителей места с созданием современной инфраструктуры, — отметил Щекин.

Щекин рассказал, что в Доме русского бильярда удалось сохранить конструктивизм Мельникова и его первоначальный замысел — это исторически был клуб для рабочих с образовательной функцией — и при этом наполнить объект современным содержанием. Он подчеркнул, что синергия усилий государства и бизнеса даёт отличный результат.

Исполнительный директор девелоперской компании Glincom Иван Татаринов рассказал, что главные риски при реновации — это регуляторные и технические проблемы.

— Во многих старых зданиях деревянные перекрытия, ветхие стены и конструктивные элементы. Сети и инженерия почти всегда находятся в неудовлетворительном состоянии. Обычно требуются значительные средства на усиление несущих стен, фундаментов, полную замену коммуникаций и кровли, — отметил он.

Обновление старого фонда с сохранением "духа" места

Дарья Туркина, генеральный директор архитектурной студии Bohan studio, подчеркнула, что реставрация и реконструкция — фундамент архитектуры, без истории у города нет будущего. По её мнению, российские девелоперы теперь приходят к такому же осознанию.

— В Европе это давно стало нормой: исторические центры не сносятся, а аккуратно реставрируются. В России же долгое время происходил снос ради максимизации квадратных метров и высотных проектов. Сейчас же заказчики высокого уровня все чаще выбирают клубные дома в восстановленных зданиях. Реконструкция сложнее и дороже нового строительства, и процесс полон сюрпризов. Основной вызов — баланс между сохранением духа места и созданием современного, комфортного пространства, — сказала Туркина.

Она рассказала о реставрации кинотеатра «Художественный» на Арбате: кирпичная кладка утратила несущую способность из-за длительного отсутствия крыши, поэтому пришлось переработать конструктив полностью, сохранив максимально возможные элементы — балки, балконные ограждения, лепнину, чтобы не потерять памятные детали и уважение к истории.

Туркина добавила, что тренд на осознанное потребление акцентирует внимание на ценности реконструкции, подчеркивая, что бережное отношение к прошлому способствует устойчивому развитию. Урбанистические нормы остаются неизменными: комфортная высота зданий — 4–6 этажей, позволяющая видеть горизонт, рассвет и закат и обеспечивающая комфортное пространство для жизни. Малоэтажная историческая застройка по-прежнему ценится, но важно правильно работать с коммуникациями, чтобы не получить «новодел внутри старой оболочки».

Анатолий Баталин добавил, что многое зависит от целей проекта — состоятельным покупателям важны не только комфорт, но и статус здания с историей.

— Если здание реконструируется под гостиницу, будет одна планировка. Если же офисный или бизнес-центр — совсем другая. Всегда ценятся высокие потолки и широкие оконные проёмы, — сказал он.

При перепланировках под жилые помещения чаще всего востребованы кухни-гостиные, дополнительные санузлы и постирочные, мастер-спальни с гардеробными, а также установка лифтов в малых домах, отметил Иван Татаринов.

Финансовая привязанность к историческому жилью

Дарья Туркина пояснила, что из-за высокой стоимости работ цена квадратного метра в исторических зданиях обычно превышает стоимость новостроек.

— Кто приобретает такие квартиры? Это люди, ценящие не только площадь, но и свою связь с историей. Обычно это обеспеченные покупатели, готовые к заботам, связанным с эксплуатацией старого фонда. Их мотивация — атмосфера центра, культурная ценность, ощущение жизни в доме с историей. Да, обслуживание дороже, инженерия требует больше внимания. Но комфорт для них — это не только бытовое удобство, но и качество жизни и окружающей среды, — объяснила она.

По данным Алексея Соколова, в Москве в 2025 году разница в стоимости между новостройками и старым фондом заметна и неоднозначна: «Старая Москва» стоит в среднем 418 тыс. рублей за квадратный метр, что примерно на 20% выше.

Филипп Шраге подчеркнул, что основным арендатором является экспатрианты, компании, ищущие представительские квартиры, или клиенты с нестандартными запросами к жилью.

— Ключевой плюс исторического фонда — уникальность и атмосфера, а минус — постоянные дополнительные расходы на обслуживание инженерии, фасадов, кровли, а также риски новых требований от органов охраны, — пояснил он.

Иван Татаринов отметил, что в конечном итоге выбор покупателя определяется локацией, планировкой, архитектурой, ценой и степенью готовности. При качественном проекте дополнительные расходы могут отсутствовать, хотя ограничения бывают: например, запрет на внутреннюю перепланировку или замену окон на стеклопакеты.

«Сносить или сохранять»

В России сейчас действует федеральная программа реновации жилого фонда, успешность которой зависит от местных органов власти и региональных особенностей. Расселение из исторических районов, больших по культурной ценности, — сложная задача, отметила председатель совета директоров АО «Асториус» Екатерина Авдеева.

В ряде случаев старые дома восстанавливают с сохранением их исторического облика и структуры. Этот дорогостоящий процесс применяется, как правило, к памятникам архитектуры первой категории. Филипп Шраге отметил, что пока нет единой стратегии для всей страны — только отдельные инициативы частных инвесторов и городов. Расселение аварийных домов в центре чаще происходит через суды и специализированные программы, но масштабной системности нет, что замедляет ввод новых объектов.

— Идеальная модель реновации через 10–15 лет — это партнерство государства и частного девелопера. Государство берет на себя часть затрат по расселению и подготовке инженерии, а девелопер создает качественный продукт с сохранением исторического облика. Это может быть жилой комплекс, апартаменты, офисы или смешанные форматы, — считает он. — Такая модель позволит обновлять центральные районы, сохраняя культурный код.

В Петербурге, по словам Шраге, в «сером поясе» находится около 6–6,5 тыс. га земли, где можно построить до 9–11 млн квадратных метров жилья при снятии инфраструктурных ограничений. В центре города главным драйвером станет редевелопмент и реновация, проекты которых имеют высокую себестоимость, но при этом значительно увеличивают стоимость рынка, формируя новое лицо исторического города.

Дарья Туркина уверена, что тщательная реконструкция должна составлять основу градостроительной политики в старых городах в будущем.

— Важно не ставить вопрос как «сносить или сохранять», а уметь гармонично сочетать старое и новое. Наш опыт доказывает, что это возможно. Даже сохранение небольшой части прошлого служит связующим звеном во времени. Без прошлого не существует настоящего, и наконец мы поняли: сохранение — не препятствие развитию, а его база, — подытожила она.