Владельцам квартир не придется получать письменное согласие соседей для сдачи жилья в аренду. Поправки, к которым правительство отнеслось негативно, были предложены с целью снизить количество конфликтов между арендаторами и соседями. Однако положения документа шли вразрез с несколькими нормативными актами, защищающими свободу распоряжения собственностью. Подробнее о том, несет ли ответственность собственник квартиры за действия квартирантов, — в материале «Известий».

Почему планировали требовать подписи

Правительство дало отрицательное заключение законопроекту, предусматривающему сдачу жилья только с согласия соседей, узнали «Известия». Документ вызвал активное обсуждение после внесения в Госдуму в апреле 2025 года. В правительстве отметили, что проект содержит ряд существенных недостатков, пояснил председатель правления Ассоциации юристов России Владимир Груздев.

— Правительство отмечает значительное ограничение прав собственников жилых помещений на владение, пользование и распоряжение своим имуществом, — заявил он. — Требование получать согласие от всех соседних и смежных помещений противоречит положениям Жилищного и Гражданского кодексов.

Кроме того, проект не обеспечивает защиту персональных данных. Запрашиваемые сведения, включая полные паспортные данные физических лиц и реквизиты юридических лиц, могут привести к утечке конфиденциальной информации и ее неправомерному использованию, добавил Владимир Груздев.

— В тексте законопроекта употребляется термин «соседние и примыкающие помещения», который отсутствует в действующем законодательстве, — отметил он. — Это создает правовую неопределенность и усложняет применение документа. Также проект не регламентирует порядок реализации норм государственным жилищным надзором и неясно, обладают ли органы необходимыми полномочиями для этого.

Согласно эксперту, не прояснены и гражданско-правовые последствия получения согласия, в том числе его юридическая значимость.

Владимир Кошелев, первый заместитель председателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ и один из авторов инициативы, рассказал «Известиям», что она направлена на «наведение порядка на рынке аренды и вывод его из «серой» зоны».

— Мы хотим сделать рынок максимально безопасным, легальным и прозрачным как для властей, так и для соседей и арендаторов, — отметил он. — Главные задачи — контроль и безопасность, а также защита прав соседей, особенно при краткосрочной аренде. Цель законопроекта — не заставить владельцев бегать и собирать подписи соседей, а побудить их заключать законные договоры аренды.

Он пояснил, что при посуточной аренде подъезд многоквартирного дома часто превращается в зону с постоянным потоком людей.

— Квартиросъемщики порой ведут себя по принципу «после нас хоть потоп», — добавил депутат. — Сохранность дверей, домофонов, лифтов и чистота подъезда — это вопросы, касающиеся всех собственников дома. Наш проект дает соседям возможность защитить общее имущество и знать, кто живет в доме.

Причины отказа

Директор рынков России и СНГ fam Properties Валерий Тумин уверен, что введение обязательного согласия соседей для сдачи квартиры могло породить больше трудностей, чем решить.

— Сбор согласий сложно реализовать на практике — это принесло бы излишнюю бюрократию и фактически ограничило бы права собственников распоряжаться жильем, — отметил он. — Сейчас государство стремится к более гибким и цивилизованным механизмам регулирования, которые не препятствуют развитию рынка, но при этом защищают интересы жильцов.

Рынок аренды остается разнородным: вместе с официальными договорами существует большая доля «серой» аренды, что приводит к потере налоговых доходов и часто вызывает бытовые конфликты.

— В долгосрочной перспективе государственная политика направлена на повышение прозрачности рынка через налоговые льготы, цифровые сервисы и механизмы защиты прав арендаторов и собственников, — сообщил Валерий Тумин.

Юрист, эксперт по безопасности сделок с недвижимостью Илья Васильчук отметил, что такой закон создал бы проблемы для посуточной и долгосрочной аренды, а также нарушил бы конституционные права собственников.

Павел Склянчук, эксперт проекта «Народный фронт. Аналитика», добавил, что подобная мера подвергает собственников риску злоупотреблений со стороны соседей.

— Соседи могут требовать деньги, шантажировать, давать согласие и затем отзывать его, — считает он. — Проблема конфликтов между соседями существует не только между арендаторами и постоянными жильцами, но и между соседями в целом, неспособными договориться о совместном проживании.

По словам Склянчука, в других странах для предотвращения споров принимают устав дома — свод правил поведения, который получает юридическую силу.

— В России подобного механизма нет, — отметил он. — В будущем стоит вернуться к этой инициативе, ведь сегодня многие квартиры приобретают для инвестиций и не планируют там проживать.

Какие защитные меры у соседей есть сейчас

Илья Васильчук напомнил, что для охраны прав соседей уже доступны юридические инструменты.

— Владельцы обязаны содержать жилье в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственности, соблюдать права соседей и правила пользования жилыми помещениями, а также уход за общим имуществом дома, — пояснил он.

Закон устанавливает предельный уровень шума в квартире — не выше 55 децибел днем (с 7 до 23 часов) и 45 децибел ночью (с 23 до 7 часов).

— В отдельных регионах есть свои законы о режиме тишины, — добавил юрист. — За все нарушения отвечают и собственники, и жильцы. При ущемлении прав нужно обращаться в полицию, управляющую компанию, жилищную инспекцию и в суд.

Если жилье сдается официально, арендодатель и арендатор действуют в рамках закона, отметил Валерий Тумин. Закон позволяет воздействовать на недобросовестных арендаторов без ущемления собственников.

— При этом владельцы квартир не несут прямой юридической ответственности за бытовые правонарушения своих арендаторов, — подчеркнул эксперт. — Их задача — подписать договор и соблюдать налоговые обязательства. За нарушения порядка или противоправные действия отвечает совершивший их человек. Такой баланс позволяет не перекладывать вину на собственников, но дает возможность реагировать на проблемы.

Павел Склянчук отметил возможность применять механизм с участием третьей стороны — к примеру, жилищной инспекции, которая будет контролировать отношения между постоянными жильцами и временными арендаторами.

— Пока государству важны только уплаты налогов с аренды, а этого недостаточно, — сказал он. — Если у людей нет инструмента вроде устава дома, необходимо, чтобы вопросы аренды решались с помощью госорганов.

Эксперты отмечают, что тема регулирования рынка аренды требует дальнейшего обсуждения и поиска оптимальных решений.