На территории России выявлено десятки тысяч многоэтажных жилых домов, возведенных без необходимого разрешения, в ряде регионов страны. Такие данные предоставлены Росстатом и Всероссийским центром национальной строительной политики. Нелегальные объекты вызывают множество проблем — от угрозы безопасности жильцов до осложнений с регистрацией недвижимости. Министерство строительства требует строгого контроля за этими постройками, однако эксперты по-разному оценивают их причины и последствия. Подробнее — в материале «Известий».

Что представляет собой самовольная многоэтажная постройка

Минстрой России напоминает, что возведение многоквартирных домов без соответствующих разрешений в стране запрещено. Такие объекты считаются самовольными строениями и подлежат сносу, если угрожают жизни или здоровью граждан.

Для того чтобы узаконить подобные здания, необходимо пройти полный цикл: от разработки проектной документации и экспертизы до получения разрешений на строительство и ввода в эксплуатацию. С 2018 года в законодательство внесены поправки, дающие возможность привести самовольные постройки в соответствие с земельными и градостроительными правилами, если это реально выполнить.

В то же время местные органы власти не имеют права самостоятельно принять решение о сносе или легализации зданий, если право собственности на них уже зарегистрировано или признано судом.

Росстат и Всероссийский центр национальной строительной политики сообщают, что большая часть таких построек сосредоточена в Краснодарском крае, Крыму, на Северном Кавказе и в Якутии.

Причины и масштаб явления

Михаил Викторов, член Общественного совета при Минстрое, уверен, что проблема самовольной многоэтажной постройки носит системный характер и обусловлена несколькими факторами.

— Первое — это недостаточный контроль на начальных этапах строительства: зачастую здания возводятся без обязательной экспертизы и согласований, а надзорные органы подключаются уже после фактического завершения объекта. Второе — в ряде регионов подобные проекты являются частью «серых» схем получения прибыли, когда застройщики сознательно идут на нарушения, рассчитывая потом узаконить недвижимость через суды или административные пути. Иногда здесь наблюдаются признаки мошенничества или коррупции, — подчеркивает он.

«Известия» направили запросы в Генпрокуратуру, Верховный суд и Всероссийский центр национальной строительной политики для получения комментариев.

Опасность для жильцов и права собственников

Владимир Виноградов, архитектор и генеральный директор Pro-Vision Communications, обращает внимание, что такие дома представляют опасность не только для проживающих, но и для всего рынка недвижимости. Риск усугубляется в случае природных катастроф и аварий, особенно на юге России.

— Данные незаконные здания не проходят необходимую экспертизу и часто нарушают строительные нормы и правила безопасности. По информации Росстата, в 2022 году в России выявлено больше 40 тысяч таких домов, что составляет около 10% всего жилого фонда, — отмечает эксперт.

По словам Виноградова, жильцы нередко не имеют официальных прав на квартиры: Минстрой оценивает, что около 30% таких объектов вводятся с помощью поддельных разрешений или фиктивной документации, что повышает вероятность несчастных случаев, пожаров и аварий. МЧС сообщает, что за последние пять лет в незаконно построенных многоэтажках произошло более 200 аварий с пострадавшими.

— Цена на жилье в таких домах значительно ниже рыночной — зачастую в 2–3 раза. Это привлекает людей с ограниченными финансовыми возможностями. Например, в Москве средняя стоимость одного квадратного метра в легальных новостройках составляет 250–300 тыс. рублей, тогда как в самостроях цена колеблется в районе 80–120 тыс рублей, — разъясняет эксперт. Это обусловлено тем, что застройщики не вкладываются в проектирование и государственную экспертизу.

Несмотря на низкую стоимость, квартиры в таких домах часто лишены полноценной юридической защиты: по данным Росреестра, около 25% сделок по ним признаны недействительными, а собственники рискуют потерять жилье или столкнуться с серьезными проблемами при оформлении документов. По экспертным оценкам, около 40% таких зданий в будущем могут быть признаны незаконными и снесены, делая инвестирование в них крайне рискованным.

Антон Глушков, президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ), уточняет, что недобросовестные застройщики используют различные схемы.

— Они часто получают землю под индивидуальное жилищное строительство, где разрешена застройка до 2–3 этажей, но возводят многоэтажные дома. Покупатели потом пытаются легализовать право собственности через суды. Иногда в проекте указывается дом из трех этажей, но сверху по факту достраивают дополнительные уровни и пытаются ввести объект в эксплуатацию через судебные решения. Иногда строительство происходит в отдаленной местности без возможности подключения коммуникаций, — раскрывает эксперт.

В России уже существует федеральный реестр таких объектов. Чтобы пресечь появление новых незаконных домов, эксперты советуют усилить региональный строительный надзор и выявлять несоответствия между заявленными планами и реальным строительством еще на стадии фундамента. По мнению Глушкова, НОСТРОЙ в сотрудничестве с саморегулируемыми организациями в регионах может помочь в решении этой задачи.

Юридические последствия и нормативная база

Виталия Меркулова, член Федеральной палаты адвокатов России, отмечает, что вопрос незаконного строительства остается актуальным на протяжении длительного времени.

— Причина появления таких объектов — недостаточный уровень публичного управления и контроля со стороны государственных и муниципальных органов, а также существующая система юридической ответственности за нарушение, — считает юрист.

Сейчас возведение самостроя квалифицируется как административное правонарушение с наказанием в виде штрафа и (или) временного приостановления деятельности. Размер штрафа, однако, сильно не соответствует доходам, которые получают застройщики от продажи квартир.

Правовые коллизии и роль судебной практики

Регина Гильманова, эксперт кафедры семейного и жилищного права МГЮА, добавляет, что в подавляющем большинстве случаев незаконное строительство происходит при содействии и безвозмездном согласии местных властей, поскольку для получения технических условий на подключение коммуникаций требуется их воля.

Случаи, когда незаконно возведенный дом сначала узаконивают через суд, а затем спустя годы суд меняет решение и признает необходимость сноса, распространены. В таких ситуациях жители остаются «обманутыми дольщиками».

Качество строительства, по словам Гильмановой, варьируется: крупные компании стараются придерживаться стандартов, а небольшие организации возводят низкокачественные здания.

Общая картина: мнения экспертов и региональные меры

Леонид Лосин из Института проблем региональной экономики РАН отмечает, что не всегда незаконное строительство связано с мошенничеством со стороны фирм. Это может быть связано с несоответствием старого законодательства новым или с выдачей разрешений с нарушениями. По словам эксперта, каждый случай стоит рассматривать отдельно.

Антон Мороз, вице-президент НОСТРОЙ, добавляет, что в малых городах вероятность появления таких домов выше.

Николай Кичигин из Института законодательства при правительстве РФ отмечает, что борьба с самовольным строительством наиболее эффективна на стадии строительства, когда еще возможен муниципальный контроль и предотвращение возведения объекта.

Федор Выломов, генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) и эксперт «Народного фронта. Аналитики», уверен, что последние годы ситуация с самостроем улучшилась благодаря появлению механизмов ограничения проблемных объектов, таких как моратории и ограничения по проектному финансированию.

Евгений Проскурин, член совета Российской гильдии риелторов, уточняет, что на юге России и в курортных зонах зарубежья часто строят здания под видом индивидуальных домов, хотя фактически используют их как многоквартирные или гостевые дома. Эти схемы связаны с минимизацией налогов и особенностями рельефа, что затрудняет контроль и выявление подобных объектов.

По информации эксперта, в Сочи за последние годы снесено свыше сотни самовольных построек, а более 600 находятся в судебных процессах. Ведутся экспертизы по 13 проблемным зданиям, и в случае признания их безопасными создастся прецедент для легализации таких зданий через суд.