Разрыв в ценах между новыми квартирами и вторичным жильем достиг 80% во II квартале текущего года в Центральной России, как свидетельствуют данные Центрального банка, проанализированные «Известиями». Такая ситуация создает риск для покупателей: если человек возьмет ипотеку на новостройку и не сможет ее погасить, то при продаже квартиры он может остаться должен банку, предупредили в регуляторе. Эльвира Набиуллина ранее называла разницу в 40% «кричащим дисбалансом». Почему же данный тренд сохраняется — подробно в материале «Известий».

Причины роста цен на новостройки

Разрыв в стоимости жилья между первичным и вторичным рынками увеличивается. Согласно информации ЦБ, в среднем по России в апреле–июне нынешнего года разница составила 60%. Средняя цена квадратного метра в новостройках превысила 205 тыс. рублей, а во вторичном жилье — 128 тыс.

В отдельных регионах ситуация еще более выражена. В Центральной России разрыв достиг 80%, при этом стоимость метра в новых домах составила 294,1 тыс. рублей, тогда как в старом жилье — 163,8 тыс. рублей. В Северо-Западном округе разница равнялась 57%, в Сибири — 44%. Наименьшая разница наблюдается на Северном Кавказе (12%) и Дальнем Востоке (16%).

В ЦБ отметили, что значительная разница в ценах между первичным и вторичным жильем представляет серьезные риски для граждан. В частности, покупатель новостройки в ипотеку при необходимости продажи может понести убытки.

Если заемщик не сможет вовремя оплачивать кредит и попытаться продать квартиру, то на вторичном рынке ее стоимость будет значительно ниже. В итоге он потеряет вложенные средства и останется должен банку, даже после продажи, пояснили в ЦБ «Известиям».

Рост цен на новое жилье связывают с введением в 2020 году льготной ипотеки — массовой государственной программы под 7% годовых, доступной всем россиянам, пояснила директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Екатерина Щурихина. Это искусственно увеличило спрос.

За три года разрыв цен между новостройками и вторичным жильем вырос с 10 до 40%. Эльвира Набиуллина считает, что такой дисбаланс нельзя объяснить исключительно различиями в качестве жилья.

В июле 2024 года массовое действие льготной ипотеки на новостройки было прекращено, но остальные государственные программы остались. Разрыв в ценах продолжил увеличиваться — за год с 55 до 60% в среднем по стране.

Сегодня основной стимул рынка — программа семейной ипотеки для семей с детьми до шести лет, на которую приходится около 80% всех ипотечных кредитов, подсчитали «Известия». По словам Екатерины Щурихиной, именно она поддерживает спрос на новостройки и способствует росту их цен.

С 1 апреля 2024 года семейная ипотека стала распространяться и на вторичный рынок, но получить льготный кредит можно лишь в городах с низким уровнем строительства, где новые многоквартирные дома либо не строятся, либо их количество не превышает двух. При этом программа не действует в сельской местности. По состоянию на июль в список входит 884 города по всей России.

Экономист Андрей Бархота пояснил, что рост цен на первичное жилье также связан с повышением издержек на строительство. Дорожают не только строительные материалы, но и зарплаты рабочих из-за дефицита кадров, вызванного рекордно низким уровнем безработицы — около 2,2%.

В то время как цены на вторичном рынке остаются стабильными, спрос на такие квартиры не поддерживается госпрограммами, а ипотечные ставки составляют высокие 26–30%, отметил генеральный директор инвестиционной компании «Флип» Евгений Шавнев. Многие продавцы вторичного жилья даже предлагают скидки 5–10%, чтобы ускорить продажи, что также оказывает влияние на ценовую динамику.

Опасность разрыва в ценах для экономики

— Значительный разрыв между стоимостью жилья на первичном и вторичном рынках представляет серьезный дисбаланс и может негативно сказаться на финансовой стабильности, — подчеркнул Андрей Бархота.

Разница в ценах растет, и все меньше россиян способны приобрести квартиру в новостройке, отметила Екатерина Щурихина. Государственные ипотечные программы сокращаются, требования по ним становятся более жесткими, многие заемщики не соответствуют критериям, а рыночные ставки остаются слишком высокими.

По мнению Владимира Чернова из Freedom Finance Global, завышенная цена на новостройки лишает доступности для семей, желающих поменять старое жилье на новое. Продать вторичку и купить квартиру в только что сданном доме из-за ценовой разницы практически невозможно.

Для банков существует риск, что выручки от продажи залоговой квартиры не хватит на погашение долга, добавила Екатерина Щурихина. Тем не менее пока уровень просрочек по ипотеке находится в пределах нормы, массовых случаев изъятия жилья не ожидается.

При этом в разных городах разрыв между ценами на новое и старое жилье сильно варьируется. Например, в Москве он равен всего 8% (407 тыс. рублей против 377 тыс.), в Санкт-Петербурге — около 4% (278 тыс. и 267 тыс. рублей соответственно), согласно данным ЦБ.

В ряде областей ситуация обратная. В Краснодарском крае вторичное жилье стоит даже дороже новостроек на 14%. Это связано с падением спроса на новостройки, продажи которых упали вдвое в ряде регионов, сообщали «Известия». Наибольшее сокращение рынка наблюдалось в Краснодаре, Красноярске и Самаре.

Тем не менее эксперты предполагают, что в среднем по России разрыв в ценах между первичным и вторичным рынками будет продолжать увеличиваться и достигнет 65–70% к концу года, если сохраняется спрос на новостройки, отметил Владимир Чернов. При сохранении льготных программ, дефиците предложения и высокой стоимости строительства возможен двузначный рост цен в первичном секторе.

Для устранения проблемы потребовалось бы резкое снижение ключевой ставки с текучих высоких 18%. Это сблизило бы цены на вторичное и новое жилье, считает Владимир Чернов. Если рыночные ипотечные ставки опустятся ниже 10%, спрос на вторичное жилье может существенно вырасти, что повысит цены.

Банк России рассматривает высокий разрыв цен на жилье как признак «пузыря» на рынке недвижимости, который способен угрожать финансовой стабильности, подвел итог Андрей Бархота. Регулятор считает, что решение проблемы возможно лишь путем длительного охлаждения кредитного сегмента. Однако с ожидаемым падением ставок к концу года покупатели начнут активнее выбирать вторичное жилье, что может усугубить проблемы девелоперов.