В России возможно скоро появится дифференцированная процентная ставка по ипотеке, которая будет зависеть от средней заработной платы в конкретном регионе, сообщил председатель Госдумы Вячеслав Володин. В настоящее время этот вопрос рассматривается в правительстве. «Известия» изучили, каким образом нововведение отразится на рынке недвижимости и насколько может измениться стоимость жилья.

Условия реализации

По словам Владимира Тетерина, старшего директора по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА», с середины прошлого года наблюдается тенденция повышения адресности льготных ипотечных программ. Новая мера направлена на усиление адресности семейной ипотеки, однако требует тщательной проработки, чтобы механизм поддержки соответствовал заявленным задачам.

— Важно понять, насколько оправдана привязка ставки именно к средней региональной зарплате, а не к доходу конкретного домохозяйства. Необходимо также определить, какие источники доходов помимо зарплаты будут учитываться, и будет ли динамика доходов семьи на протяжении всего срока кредита влиять на государственную поддержку, — отметил эксперт.

Он считает, что более точным подходом было бы определить льготную ставку аналогично ставке налогообложения для физических лиц: при доходе до определенной отметки действует одна ставка семейной ипотеки, при превышении — другая, с учетом также количества детей в семье.

— Семейная льготная ипотечная программа в России становится еще более адресной, — заявила «Известиям» к. э. н., доцент кафедры государственных и муниципальных финансов РЭУ им. Г.В. Плеханова Диана Степанова. Введение дифференцированных ставок может реально повысить доступность жилья для российских семей, особенно в регионах с низкими доходами. Однако существуют серьезные риски, в том числе перегрев рынка, создание «пузырей» в определенных городах и ограничение доступа к жилью для некоторых групп. Необходимо тщательно проанализировать эти риски и разработать механизмы их регулирования перед внедрением новых условий.

— Эта инициатива может помочь сдержать миграцию населения в крупные города и южные регионы, а также предотвратить вымирание малых городов. Однако снижение ставок по семейной ипотеке повысит число покупателей, что увеличит спрос на жилье, и это может привести к росту цен, ослабляющему положительный эффект и снижению возможности приобретения жилья россиянами, — считает она.

По словам эксперта, в регионах с высокой эластичностью спроса, например, в Краснодаре, цены могут существенно вырасти вслед за ростом спроса, что уменьшит выгоды от снижения ипотечной ставки.

Кроме того, инвестиции в инфраструктуру и развитие строительства в регионах с низкими ценами на жилье могут компенсировать рост стоимости и сделать покупку жилья более привлекательной.

Влияние на цены

Связь ставки по ипотеке с уровнем среднего дохода по региону кажется логичной и экономически оправданной, отметил доцент экономического факультета РУДН Андрей Гиринский в интервью «Известиям». Также учитываются не только номинальные значения, но и реальные параметры с учетом видов расходов семьи, включая количество детей.

— Определенное влияние на цены возможно, но это уже отдельный процесс, связанный с рыночными законами спроса и предложения. При этом необходимо продумать модификацию регуляторных мер, чтобы сбалансировать использование дешевых кредитов одного региона для покупки недвижимости в другом, — добавил специалист.

Руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов сообщил «Известиям», что реализация этой идеи сопряжена с рядом сложностей. Механизм дифференцирования ипотечной нагрузки уже существует — стоимость недвижимости варьируется по регионам и напрямую зависит от доходов населения и качества жизни в них.

— Цель — уменьшение доли льготных ипотечных программ и переход к их адресному применению. В первом полугодии 2025 года предложения по расширению семейной ипотеки получили отрицательные отзывы, не продвинулись инициативы по льготированию кредитов для лиц, связанных с СВО. Кроме того, изменения, затрагивающие всех жителей региона, сложно считать адресными формами поддержки, — пояснил Попов.

По его словам, уже существуют региональные программы субсидирования ставок, например, в Арктической зоне и на Дальнем Востоке. Расширение их количества будет увеличивать нагрузку на бюджеты, что усложнит принятие таких мер. Кроме того, все нерыночные способы стимулирования спроса в итоге ведут к ускоренному росту цен, что снижает первоначальную цель — повышение реальной доступности жилья. На Дальнем Востоке при росте жилищного строительства цены в крупнейших городах региона (Владивостоке, Хабаровске, Южно-Сахалинске) стали выше, чем в некоторых городах-миллионниках, кроме Казани.

Несмотря на высокую ключевую ставку и удорожание ипотечных кредитов, цены на жилье в России продолжают расти. В условиях высокой инфляционной неопределенности и ограниченного выбора инвестинструментов, особенно в рублях, недвижимость является относительно стабильным и понятным способом сохранить капитал. Многие покупатели используют собственные или частично заемные средства для приобретения квартир на стадии строительства, рассчитывая на рост стоимости или сдачу в аренду.

Значительное влияние на цены оказывает также стоимость строительных материалов, оборудования и рабочей силы. В России за последние годы наблюдается увеличение цен на стройматериалы, вызванное инфляцией, логистическими проблемами, изменениями условий поставок и ограничениями международной торговли. Дефицит квалифицированных работников в строительстве ведет к росту затрат подрядчиков, особенно в регионах с активным развитием, где идет конкуренция за специалистов.

«Известия» направили запросы в Минстрой, Центробанк и «Дом.РФ», однако на момент публикации ответов не получили.