Цены на вторичное жилье могут вырасти на 10% на фоне увеличившегося интереса покупателей, сообщили «Известиям» участники рынка и аналитики. После снижения ключевой ставки спрос на вторичку уже увеличился на 15–20%. В результате и новый, и сезонный интерес способен «перегреть» рынок, что и приведет к росту стоимости жилья, полагают эксперты. Продавцы уже начали снижать размер скидок для покупателей, которые в 2025 году достигли рекордных 6,4%. О том, как будет развиваться ситуация на рынке вторичной недвижимости, — в материале «Известий».

После снижения ключевой спрос на вторичную недвижимость значительно вырос, сообщили «Известиям» участники рынка. Этот показатель в начале августа составил 15–20% по сравнению с ситуацией месяцем ранее. Банк России 25 июля установил ставку на уровне 18%, снизив ее на 2 процентных пункта.

— В прошлом году такой уровень ставки был достигнут в результате серии повышений, что совпало с завершением массовой льготной ипотеки и привело к снижению числа сделок, — отметил эксперт «Авито Недвижимости» Артур Ахметов. — Тогда основная часть покупателей постаралась выйти на сделку в последний месяц действия льготной программы — в июне 2024-го. Сейчас ситуация обратная: корректировка денежно-кредитной политики воспринимается участниками рынка как положительный сигнал и может стимулировать оживление спроса.

После снижения ключевой ставки часть крупных банков отреагировали практически мгновенно: они пересмотрели условия выдачи ипотеки, снизив ставки до уровня 18,7%, рассказал директор по продажам федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев.

— Если еще несколько лет назад такая ставка для рынка была заградительной, то за 16 месяцев низкой доступности кредитов на вторичном рынке объем отложенного спроса оказался настолько большим, что и снижение ставок до этого уровня имело эффект, — сказал он. — По нашим оценкам, интерес к покупке готового жилья резко вырос на 15–17%, а количество ипотечных консультаций — в среднем на 8–10%.

По словам эксперта, активизировались не только те, кто планирует приобретение готового жилья с привлечением заемных средств, но и те, кто копил денежные средства на депозитах — с целью улучшения жилищных условий. Теперь часть денег с вкладов начинает возвращаться на рынок недвижимости.

Рост интереса к вторичке действительно фиксируется после начала цикла снижения ключевой ставки, подтвердил коммерческий директор «Яндекс Недвижимости» Евгений Белокуров.

— По нашим данным, в июле по сравнению с июнем активность увеличилась примерно на 1%, а относительно мая — на 10,5%, — сказал он. — Особенно заметна динамика в количестве просмотров номеров телефонов в объявлениях. Это указывает на то, что пользователи стали активнее звонить продавцам. Пока наблюдаем эффект отложенного спроса.

По словам гендиректора инвестиционной компании на рынке недвижимости «Флип» Евгения Шавнева, рост спроса на вторичную недвижимость фиксируется пока на уровне около 4–6% по сравнению с началом июля.

— Отчасти это связано с тем, что доля одобрений по ипотеке увеличилась в среднем на 2–5%, — сказал он. — Кроме того, сейчас пошла первая волна рефинансирований среди тех клиентов, которые оформляли ипотеку в прошлом году. В среднем снижение ставки на 2 п.п. — это уменьшение ежемесячного платежа на несколько тысяч рублей, что для ипотечных заемщиков зачастую ощутимо. Сейчас в основном на сделку выходят те, кто имеет накопления в размере 3–9 млн рублей в зависимости от региона.

Управляющий партнер Trophy Assets, независимый эксперт Наталья Круглова также согласилась, что в городах-миллионниках квартиры начали продаваться быстрее. Восстановление активности покупателей подтвердил и Артур Ахметов.

Покупатели восприняли снижение ставки как сигнал к тому, что следует ожидать роста цен на жилье, сказала Наталья Круглова.

— Это произойдет за счет выхода на рынок жилой недвижимости денег с банковских депозитов, объем которых составляет сейчас около 40 трлн рублей, по данным Центробанка, — отметила она. — Эта сумма — колоссальный объем ликвидности, который может перетечь на рынок реальных активов, если ставки по депозитам продолжат снижение.

С учетом сокращения ввода жилья на рынке новостроек может возникнуть ситуация дефицита предложения по отношению к спросу, и рынок вторичной недвижимости получит импульс к росту стоимости квадратного метра.

— Если ставка ЦБ продолжит снижаться, цены на жилье могут вырасти на дополнительные 5–10% до конца года, — полагает она.

Подогревает спрос на вторичное жилье и сформировавшийся ценовой разрыв по сравнению с новостройками, отметил Сергей Зайцев. Средняя цена квадратного метра на такое жилье в России сейчас ниже на 19–20%, чем на первичном рынке.

— Многие из тех, кто планирует брать рыночную ипотеку для покупки готового жилья, рассчитывают в будущем рефинансировать ее по более низкой ставке, а выгоду получить за счет действующего дисконта, — пояснил он. — Однако скидки начнут резко сокращаться по мере оживления спроса и повышения доступности ипотеки.

Средний уровень торга при продаже готового жилья достиг рекордных 6,4%, восстановление покупательской активности может вернуть дисконт на уровень 4–4,5%, а ликвидные квартиры продолжат расти в цене ежемесячно — на 0,5–1%.

Для повышения покупательской активности на рынке недвижимости помимо снижения ипотечных ставок, способствующего увеличению доступности жилья, важную роль играет и отложенный спрос, полагает директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. Многие покупатели стремятся приобрести жилье незамедлительно, не желая долго откладывать решения.

— Дополнительным фактором выступает начало нового цикла деловой активности, которое способствует оживлению рынка, — указала она. — Наблюдаемая динамика подтверждает рост интереса покупателей ко вторичной недвижимости, выражающийся в увеличении числа сделок. Продавцы, находящиеся долгое время в ожидании, начинают активно заключать сделки, стремясь завершить продажу объектов и реализовать свои цели.

Двузначный прирост по продажам вторичного жилья можно объяснить эффектом низкой базы, отметил директор рынков России и СНГ fam Properties Валерий Тумин.

— В связи с высокой ключевой и ипотечной ставками рынок вторичного жилья упал, так как, за редким исключением, для его приобретения не предусмотрено льгот от государства, — сказал он. — То есть такую недвижимость покупают либо за наличные, либо в ипотеку, которая еще недавно составляла до 30% годовых.

Охлажденный рынок отреагировал рекордными дисконтами на вторичное жилье более чем на 6%, а доля обменных сделок по итогам первых четырех месяцев 2025 года выросла до 85% по России и до 70% по Москве.

— Были и другие альтернативные сложные схемы приобретения жилья с участием до четырех-пяти участников, — рассказал эксперт. — Соответственно, падала доля и число прямых продаж. Со снижением ключевой ставки просыпается отложенный спрос именно на ипотеку, который ждал именно этих «психологических значений».

Если цикл смягчения денежно-кредитной политики продолжится, интерес к вторичке продолжит расти, полагает Евгений Белокуров из «Яндекс Недвижимости».

— Это может привести к некоторому повышению цен в востребованных сегментах, особенно на ликвидные объекты в хороших локациях, — указал эксперт. — Однако существенного роста стоимости мы не ожидаем. Потенциальные покупатели готового жилья очень чувствительны к рыночным ипотечным ставкам, которые остаются на достаточно высоких уровнях.

Но Евгений Шавнев из компании «Флип» уверен: при дальнейшем снижении ставки спрос на недвижимость точно будет расти.

— Кроме того, этому будет способствовать, в частности, амбициозный градостроительный план по Москве, — полагает он.

Дальнейшее смягчение денежно-кредитной политики отразится на рынке ипотеки, в том числе вторичной, считает Валерий Тумин из fam Properties.

— Вместе с ростом спроса ожидаем роста цен или на первых порах как минимум снижения дисконта, а также перетекания части объектов из аренды в лоты на продажу, — полагает он. — После резкого роста ключевой ставки, а значит, недоступности покупки жилья выросли арендные ставки. И те, кто мог подождать с продажей, предпочли заработать на аренде.

Снижение ключевой ставки и повышение доступности жилья, по его словам, высвободят дополнительное предложение с рынка аренды на рынок сбыта.

Дальнейшие тенденции на рынке, по словам Юлии Дымовой из Est-a-Tet, зависят от соотношения спроса и предложения. Если активность покупателей сохранится, а предложение окажется недостаточным, возможно умеренное повышение стоимости жилья, преимущественно среди вновь поступающих объектов.

— Ожидаемое повышение стоимости — на уровне 5–7%, — считает она. — Тем не менее на сегодняшний день рынок характеризуется достаточным объемом предложений, однако потенциальным покупателям рекомендуется оперативно принимать решения, учитывая сложившуюся благоприятную конъюнктуру.

На первичном рынке, по словам эксперта «Авито Недвижимости» Артура Ахметова, может произойти рост активности покупателей в рамках уже выведенных в продажу проектов. Существенных ценовых изменений в ближайшей перспективе не прогнозируется.

— Однако при дальнейшем снижении стоимости заемных средств и активизации программ субсидирования возможен рост спроса, который со временем может начать оказывать влияние и на ценовую динамику, — добавил он.

В целом решение ЦБ открывает окно возможностей как для девелоперов, так и для покупателей, считают эксперты. Дальнейшая ситуация будет зависеть от политики Центробанка, в том числе от результатов его запланированного на сентябрь заседания, а также гибкости банковских предложений и активности участников рынка в части развития рыночных и льготных ипотечных решений.