В 2025 году ипотечное кредитование оставалось ключевым инструментом на первичном рынке жилья, обеспечив более половины сделок, несмотря на высокие процентные ставки. При этом в 2026 году условия выдачи кредитов ощутимо трансформируются: под изменившиеся правила попадут ставки, доступность программ и механизмы господдержки. Об этом 30 декабря «Известиям» рассказала руководитель управления коммерческих сервисов девелоперской компании «Мангазея» Юлия Архангельская.
По ее словам, основным фактором этих перемен станет поведение ключевой ставки Банка России. После периода рекордных значений, когда осенью 2023 года «ключ» достигала 21%, регулятор перешел к снижению, и показатель опустился до 16%.
«При сохранении тенденции к снижению «ключа» к концу 2026 года ставки по базовым ипотечным программам могут опуститься до 12–13%. Это способно повысить доступность кредитов: даже уменьшение ставки на 0,5–1 п.п. снижает ежемесячную нагрузку заёмщика, однако конкретный эффект зависит от суммы кредита, срока и выбранной программы и в ряде случаев может составлять до нескольких десятков тысяч рублей в месяц», — сказала эксперт.
Она отметила, что падение ставок не будет означать возвращение к массовой льготной ипотеке. Универсальные схемы, действовавшие с 2020 года, оказались существенной нагрузкой на бюджет: если расходы в 2020–2023 годах составляли примерно 800 млрд рублей, то в 2024–2025-м они выросли до 1–2 трлн ежегодно. В 2026 году курс изменят в сторону адресных программ, ориентированных на конкретные категории граждан.
Кроме того, с 1 февраля вступает в силу правило «одна семья — одна ипотека», распространяющееся на льготную семейную программу: супруги смогут оформить только один кредит и только в статусе созаемщиков. По словам Архангельской, мера направлена на ограничение инвестиционных покупок и поддержку тех, кто реально улучшает жилищные условия. В рамках этого подхода обсуждается дифференциация ставок: наиболее выгодные условия могут получить многодетные семьи
Эксперт прогнозирует усиление региональных инструментов поддержки: в 2026 году субъекты РФ получат возможность запускать собственные меры стимулирования рынка с учетом демографии, уровня занятости и локального спроса.
При этом смягчение ставок не повлечет облегчения требований к заемщикам. Банки будут строже оценивать долговую нагрузку, источники доходов и устойчивость финансового положения. Также возможен пересмотр параметров первоначального взноса — в отдельных случаях он может увеличиться на 5–15%.
Архангельская подвела итог, что в 2026 году ипотека перейдет на новую модель: кредиты станут дешевле, но доступ к ним окажется более адресным. Льготы будут зависеть от социального профиля семьи и региональной ситуации, а гибкость программ будет определяться состоянием бюджета и динамикой ключевой ставки.
19 декабря Центральный банк (ЦБ) РФ снизил ключевую ставку до уровня 16% годовых. Этот шаг продолжает цикл умеренного смягчения денежно-кредитной политики (ДКП) на фоне сохраняющегося инфляционного давления.