С 2026 года новые собственники земель под индивидуальные и садовые дома в Подмосковье будут получать градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). При несоблюдении предписаний ГПЗУ возведение дома не зарегистрируют. По словам депутата Геннадия Панина, в такой ситуации суд «заставит» привести жилье к градостроительным нормам. Этот проект закона Госдума одобрила в первом чтении. Эксперты отмечают, что инициатива должна сократить «серые» схемы использования участков. Подробнее — в материале «Известий».

Суть законопроекта

Вчера, 3 декабря, Госдума приняла в первом чтении законопроект об эксперименте в сфере строительства и реконструкции индивидуальных жилых и садовых домов на территории Московской области.

Согласно документу, владельцам земель, права на которые будут оформлены с 1 января 2026 года, будут выдавать ГПЗУ с указанием предельных параметров допустимого строительства. По завершении стройки кадастровый инженер проверит соответствие постройки нормам. При выявлении нарушений специалист не подготовит технический план, необходимый для регистрации дома.

В пояснительной записке указано, что в Московской области насчитывается более 2,5 млн индивидуальных жилых и садовых домов, свыше 12,3 тыс. СНТ и около 3 тыс. коттеджных поселков, расположенных на землях для ИЖС и садоводства.

Какие нормы в ГПЗУ и как можно регистрировать жилье

В ГПЗУ фиксируются параметры строительства:

— минимальные отступы домов от границ земельных участков — 3 м

— максимальный процент застройки в границах земельного участка — 40% от участка

— максимальные количество этажей или высота строений.

Эти требования уже закреплены законодательством, а ГПЗУ собственники ранее могли получить по заявлению.

На данный момент владельцы могут регистрировать дома в уведомительном порядке — при котором собственник согласует проект с органами власти, и в упрощенном (дачная амнистия) — когда оформление осуществляется на основе минимального пакета документов, направленного в органы.

«Это когда, никого не спрашивая, построил на своем участке то, что захотел, не заглядывая в действующее законодательство, правила и нормы. Можешь нарушить в том числе пространственные характеристики, отступы, а далее, по сути, зарегистрировать это по декларации, которую сам же и заполнил, как смог», — охарактеризовал дачную амнистию соавтор законопроекта, глава комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов.

В пояснительной записке отмечается, что ежегодно регистрируют права более 80 тыс. жилых и садовых домов, при этом около 90% регистраций проходят в упрощенном порядке.

Как сообщил «Известиям» соавтор проекта, депутат Госдумы Геннадий Панин, при принятии документа с 2026 года все дачные дома в Московской области должны возводиться с учетом градостроительных требований независимо от выбранного порядка регистрации.

— Мы предполагаем, что если дом строят не по ГПЗУ, суд заставит привести жилье к градостроительным нормам, — заявил Панин.

Регистрация дома на участке ИЖС — единственный способ закрепить права, пояснил «Известиям» директор рынков России и СНГ fam Properties Валерий Тумин. До внесения в ЕГРН дом с юридической точки зрения не существует: его нельзя продать, подарить, завещать, использовать как залог, прописаться там или провести газ.

— Если случится ЧП — пожар, наводнение — компенсацию от государства не получить. При изъятии участка для госнужд то же самое. Плюс владелец платит повышенный налог, потому что формально земля используется не по назначению, — отметил Тумин.

По словам юриста, эксперта по недвижимости и риелтора Вадима Рукомойникова, с 1 марта 2025 года проживание в незарегистрированном доме является нарушением. Новые дома следует регистрировать сразу. Теперь это обязательная процедура для эксплуатации, а отсутствие регистрации влечет риск штрафа.

Зачем нужны нововведения

Цель поправок — не допустить, чтобы поселения превращались в хаотичную застройку с нарушением градостроительных правил и требований.

В правительство Московской области ежегодно поступает более 1 тыс. жалоб от жителей на несоблюдение пожарных и градостроительных норм из-за игнорирования требований ГПЗУ, говорится в пояснительной записке.

Как отмечается в посте Tg-канала Пахомова, из-за регистрации жилья по упрощенному порядку, при котором «никто и ничего не проверяет», возникают «соседские войны», проблемы с проездами, нарушения требований инсоляции, нет «единообразия в облике хотя бы центральной улицы». В некоторых ситуациях, по словам депутата, в ряду жилых домов появляется большой металлический ангар, похожий на магазин или автосервис, но оформленный по дачной амнистии как жилое строение.

«Любой простой путь хорош до какого-то предела. Создалась проблема, которую надо решать. Если коротко, то мы предлагаем своевременно проинформировать новых собственников о том, что на территории есть правила и требования, которые надо соблюдать. И если вы их не соблюдаете, то в регистрации нового строения возникнут сложности. И эти требования не являются новыми, так как уже установлены», — написал Пахомов.

Тумин поддержал инициативу. По его мнению, несоблюдение норм приводит к спорам с соседями, отказам Росреестра в регистрации, а в худших случаях — к сносу дома по решению суда. Он добавил, что таких проблемных объектов в стране свыше 40 тыс.

— Сегодня повсеместно наблюдаются массовая незарегистрированность домов, заброшенные участки, нецелевое использование земель, например, коммерция на участках под ИЖС. Такими изменениями в Градостроительный кодекс законодатели решают несколько задач: ужесточение контроля, сокращение «серых» схем использования объектов, переход к прозрачным сделкам. Как следствие, пополнение бюджетных поступлений от налогов на имущество и общая цивилизованность рынка, — комментирует «Известиям» Рукомойников.