Аналитики: машино-места стали дорожать быстрее квартир

00:01

Стоимость машино-места в жилых комплексах достигла почти 20% от стоимости квартиры, рассказали «Известиям» аналитики. В среднем это 2–3 млн рублей, а в премиальных жилых комплексах цена может превышать 20 млн. За последний год стоимость таких лотов выросла на 20%, в то время как квартиры подорожали на 7–9%. Основная причина — дефицит парковочных мест, сложность строительства объектов и их оснащение. О других причинах тренда — в материале «Известий».Где не хватает парковокВ 2025 году покупатели нового жилья в среднем должны были заплатить почти шестую часть от стоимости квартиры за собственное парковочное место, сообщили «Известиям» аналитики. При этом цены на машино-места росли быстрее, чем на квартиры, пояснили в консалтерской компании Macon и девелоперской компании «Талан».Более 60% жилых комплексов в российских городах с населением свыше 500 тыс. человек имеют организованный подземный или многоуровневый паркинг, в котором владельцы квартир могут приобрести машино-место в личную собственность. В остальных случаях автовладельцы пользуются местами на придомовой территории.Выше всего доля проектов с организованным паркингом в строящихся жилых комплексах Барнаула (95%), Владивостока (92%), Москвы (87%), Ставрополя (86%), Казани (82%) и Ростова-на-Дону (82%). Сложнее всего купить собственное машино-место вместе с квартирой в Балашихе, Ярославле и Ульяновске.— Уровень обеспеченности машино-местами в городе зависит от градостроительных нормативов и строгости их соблюдения, качественных характеристик и преобладающего класса жилья, масштаба комплексов, а самое важное — от уровня доходов и платежеспособности покупателей, — отметила коммерческий директор компании «Талан» Наталья Гарифуллина. — В городах с населением от миллиона человек на 100 квартир приходится в среднем 39 мест паркинга, а в прочих крупных городах их на 15% меньше — 33 места.В среднем бюджет покупки машино-места составляет 17% от стоимости квартиры. В городах с населением от миллиона человек в 2025 году он достиг 1,3 млн рублей и показал рост на 20% по сравнению с 2024 годом. В городах с численностью менее миллиона человек стоимость составила 1,1 млн рублей, за год она выросла на 10%. Цена квартир за этот же период показала более сдержанный рост — в пределах 7–9%.Проблема нехватки парковочных мест, например, в Москве остается актуальной, подтвердил главный коммерческий директор ГК «Кортрос» Дмитрий Железнов. Особенно остро, по его словам, дефицит ощущается в Юго-Восточном административном округе.— Практически во всех его районах коэффициент обеспеченности подземными парковками жилых комплексов и апартаментов составляет менее 25%, при этом среднее значение в округе — 19%, — сказал он. Здесь в среднем обеспеченность подземными машино-местами составляет 21%. Из чего складывается цена за парковкуНаиболее остро дефицит и, как следствие, повышенная стоимость машино-мест наблюдаются в историческом центре города, где устройство наземных парковок невозможно из-за плотной застройки, рассказал руководитель отдела аналитики Dominanta Леонид Скороходов.— Строительство подземных паркингов ограничивают городские коммуникации, подземные инженерные сети, а также риски обнаружения объектов археологического наследия или сооружений прошлых эпох, например, военных бункеров, — указал эксперт. — Это может полностью остановить или многократно удорожить возведение парковочного пространства.Ключевой фактор роста цен на парковку — высокая себестоимость строительства, отметил коммерческий директор ГК «Сумма Элементов» Максим Лучников.— Земля дорогая, а сооружение подземного паркинга глубиной более трех этажей становится чрезвычайно затратным для девелопера, — пояснил он. — В условиях отмены высотности на малых участках размещают большой объем, что ведет к дисбалансу: коэффициент обеспеченности машино-местами в небоскребах редко превышает 0,25–0,5. Высокий спрос и большие затраты на строительство — вот что формирует цену.Также на конечную цену влияет современность проекта, оснащение паркинга, его удобство и функциональность, добавил директор по жилой и коммерческой недвижимости компании Pioneer Павел Иншаков.— Места, расположенные ближе к лифтам, пешеходным переходам и выезду, более востребованы, — сказал он. — Удаленные, тупиковые или угловые места, особенно в темных зонах, продаются с дисконтом до 5–10%. Также снижает цену близость к техническим помещениям, колоннам или мусорным шахтам.Стандартное место имеет площадь 12,5–13 кв. м. Увеличенные места востребованы для крупных автомобилей премиум-класса и стоят на 15–30% дороже.— Для высокобюджетных проектов важны также высота потолков и проездов, уровень освещения, видеонаблюдение, контроль доступа, вентиляция, напольное покрытие, — добавил он. — Особый дизайн, плиточное покрытие пола, арт-объекты могут добавлять до 15% к цене.При этом стоимость машино-места с момента старта продаж до ввода объекта в эксплуатацию, как правило, увеличивается на 20–30%, отметил Павел Иншаков. Девелоперы выводят такие лоты через год-полтора после старта продаж квартир, поскольку спрос на паркинг растет по мере повышения стадии готовности проекта.— Интенсивность роста цены к моменту сдачи жилого комплекса зависит от обеспеченности квартир машино-местами и спроса на парковочные места, — пояснил эксперт. — В комфорт- и бизнес-классе цена растет быстрее, так как коэффициент обеспеченности в таких домах ниже, в среднем 0,2–0,3 машино-места на одну квартиру.«Известия» изучили сайты-агрегаторы по продаже недвижимости, в том числе, парковочных мест. Так, в среднем машино-место стоит 2,5–3 млн рублей. Однако есть варианты и дороже 25 млн. Будут ли расти ценыВ ближайшие год-полтора контроля над стоимостью не ожидается, поэтому прогнозируется дальнейший прирост, полагает Максим Лучников. Рост цен на парковочные места наблюдается в диапазоне от 10% до 20%, полагает Дмитрий Железнов. Срок окупаемости инвестиций в них при арендной стоимости от 15 тыс. до 25 тыс. рублей в месяц составляет в среднем около 15 лет.— Оптимизировать ситуацию в краткосрочной перспективе будет тяжело, — сказал Максим Лучников. — Стоимость продолжит расти. Перспективное решение — технологическая автоматизация, например, интеллектуальные системы паркинга-лифта, которые позволяют эффективнее использовать пространство, избегая потерь на «улитках» заезда. Но пока это не стало массовой практикой. В долгосрочной перспективе это может подтолкнуть часть жителей к переходу на общественный транспорт вместо личного автомобиля.Опережающий рост цен на машино-места по сравнению с жильем — это результат нескольких накладывающихся друг на друга факторов, которые проистекают из самой экономики строительства, отметил владелец сети дилерских центров коммерческого транспорта «Альянс Тракс» Алексей Иванов.— В массовом и комфорт-сегментах раскупается от силы 30–50% машино-мест — покупатель квартиры за 8–10 млн не всегда готов добавить еще полтора на парковку, — сказал он. — Нераспроданные места висят балластом на застройщике, который вынужден повышать цены на оставшиеся лоты, чтобы компенсировать затраты.Парадоксально, но избыток предложения не снижает цены.Власти обязывают девелоперов строить паркинги из расчета одно машино-место на 80 квадратных метров жилья, но реальное предложение покрывается спросом лишь частично. Одновременно земля в городах дорожает, плотность застройки растет, что делает те же подземные паркинги неизбежной необходимостью — но невыгодной для застройщика.— В результате цена на оставшиеся места растет быстрее квартир, поскольку девелопер пытается хотя бы частично отбить вложения за счет тех, кто все-таки готов купить, — указал он. — В краткосрочной перспективе ситуация вряд ли изменится.Пока себестоимость строительства растет, а спрос останется вялым в массовом сегменте, машино-места будут дорожать опережающими темпами, полагают эксперты.— Обсуждаемое властями «гибкое нормирование» парковочных мест в зависимости от близости к общественному транспорту может несколько снизить давление на застройщиков в отдельных локациях, но эффект проявится не раньше 2026 года, когда поправки вступят в силу, — считает Алексей Иванов.В премиальном сегменте, где паркинги раскупаются полностью, цены продолжат следовать за рынком жилья, а вот в эконом- и комфорт-классе разрыв может увеличиваться, резюмировал эксперт.

Где не хватает парковок

В 2025 году покупатели нового жилья в среднем должны были заплатить почти шестую часть от стоимости квартиры за собственное парковочное место, сообщили «Известиям» аналитики. При этом цены на машино-места росли быстрее, чем на квартиры, пояснили в консалтерской компании Macon и девелоперской компании «Талан».

Более 60% жилых комплексов в российских городах с населением свыше 500 тыс. человек имеют организованный подземный или многоуровневый паркинг, в котором владельцы квартир могут приобрести машино-место в личную собственность. В остальных случаях автовладельцы пользуются местами на придомовой территории.

Выше всего доля проектов с организованным паркингом в строящихся жилых комплексах Барнаула (95%), Владивостока (92%), Москвы (87%), Ставрополя (86%), Казани (82%) и Ростова-на-Дону (82%). Сложнее всего купить собственное машино-место вместе с квартирой в Балашихе, Ярославле и Ульяновске.

— Уровень обеспеченности машино-местами в городе зависит от градостроительных нормативов и строгости их соблюдения, качественных характеристик и преобладающего класса жилья, масштаба комплексов, а самое важное — от уровня доходов и платежеспособности покупателей, — отметила коммерческий директор компании «Талан» Наталья Гарифуллина. — В городах с населением от миллиона человек на 100 квартир приходится в среднем 39 мест паркинга, а в прочих крупных городах их на 15% меньше — 33 места.

В среднем бюджет покупки машино-места составляет 17% от стоимости квартиры. В городах с населением от миллиона человек в 2025 году он достиг 1,3 млн рублей и показал рост на 20% по сравнению с 2024 годом. В городах с численностью менее миллиона человек стоимость составила 1,1 млн рублей, за год она выросла на 10%. Цена квартир за этот же период показала более сдержанный рост — в пределах 7–9%.

Проблема нехватки парковочных мест, например, в Москве остается актуальной, подтвердил главный коммерческий директор ГК «Кортрос» Дмитрий Железнов. Особенно остро, по его словам, дефицит ощущается в Юго-Восточном административном округе.

— Практически во всех его районах коэффициент обеспеченности подземными парковками жилых комплексов и апартаментов составляет менее 25%, при этом среднее значение в округе — 19%, — сказал он. Здесь в среднем обеспеченность подземными машино-местами составляет 21%.

Из чего складывается цена за парковку

Наиболее остро дефицит и, как следствие, повышенная стоимость машино-мест наблюдаются в историческом центре города, где устройство наземных парковок невозможно из-за плотной застройки, рассказал руководитель отдела аналитики Dominanta Леонид Скороходов.

— Строительство подземных паркингов ограничивают городские коммуникации, подземные инженерные сети, а также риски обнаружения объектов археологического наследия или сооружений прошлых эпох, например, военных бункеров, — указал эксперт. — Это может полностью остановить или многократно удорожить возведение парковочного пространства.

Ключевой фактор роста цен на парковку — высокая себестоимость строительства, отметил коммерческий директор ГК «Сумма Элементов» Максим Лучников.

— Земля дорогая, а сооружение подземного паркинга глубиной более трех этажей становится чрезвычайно затратным для девелопера, — пояснил он. — В условиях отмены высотности на малых участках размещают большой объем, что ведет к дисбалансу: коэффициент обеспеченности машино-местами в небоскребах редко превышает 0,25–0,5. Высокий спрос и большие затраты на строительство — вот что формирует цену.

Также на конечную цену влияет современность проекта, оснащение паркинга, его удобство и функциональность, добавил директор по жилой и коммерческой недвижимости компании Pioneer Павел Иншаков.

— Места, расположенные ближе к лифтам, пешеходным переходам и выезду, более востребованы, — сказал он. — Удаленные, тупиковые или угловые места, особенно в темных зонах, продаются с дисконтом до 5–10%. Также снижает цену близость к техническим помещениям, колоннам или мусорным шахтам.

Стандартное место имеет площадь 12,5–13 кв. м. Увеличенные места востребованы для крупных автомобилей премиум-класса и стоят на 15–30% дороже.

— Для высокобюджетных проектов важны также высота потолков и проездов, уровень освещения, видеонаблюдение, контроль доступа, вентиляция, напольное покрытие, — добавил он. — Особый дизайн, плиточное покрытие пола, арт-объекты могут добавлять до 15% к цене.

При этом стоимость машино-места с момента старта продаж до ввода объекта в эксплуатацию, как правило, увеличивается на 20–30%, отметил Павел Иншаков. Девелоперы выводят такие лоты через год-полтора после старта продаж квартир, поскольку спрос на паркинг растет по мере повышения стадии готовности проекта.

— Интенсивность роста цены к моменту сдачи жилого комплекса зависит от обеспеченности квартир машино-местами и спроса на парковочные места, — пояснил эксперт. — В комфорт- и бизнес-классе цена растет быстрее, так как коэффициент обеспеченности в таких домах ниже, в среднем 0,2–0,3 машино-места на одну квартиру.

«Известия» изучили сайты-агрегаторы по продаже недвижимости, в том числе, парковочных мест. Так, в среднем машино-место стоит 2,5–3 млн рублей. Однако есть варианты и дороже 25 млн.

Будут ли расти цены

В ближайшие год-полтора контроля над стоимостью не ожидается, поэтому прогнозируется дальнейший прирост, полагает Максим Лучников. Рост цен на парковочные места наблюдается в диапазоне от 10% до 20%, полагает Дмитрий Железнов. Срок окупаемости инвестиций в них при арендной стоимости от 15 тыс. до 25 тыс. рублей в месяц составляет в среднем около 15 лет.

— Оптимизировать ситуацию в краткосрочной перспективе будет тяжело, — сказал Максим Лучников. — Стоимость продолжит расти. Перспективное решение — технологическая автоматизация, например, интеллектуальные системы паркинга-лифта, которые позволяют эффективнее использовать пространство, избегая потерь на «улитках» заезда. Но пока это не стало массовой практикой. В долгосрочной перспективе это может подтолкнуть часть жителей к переходу на общественный транспорт вместо личного автомобиля.

Опережающий рост цен на машино-места по сравнению с жильем — это результат нескольких накладывающихся друг на друга факторов, которые проистекают из самой экономики строительства, отметил владелец сети дилерских центров коммерческого транспорта «Альянс Тракс» Алексей Иванов.

— В массовом и комфорт-сегментах раскупается от силы 30–50% машино-мест — покупатель квартиры за 8–10 млн не всегда готов добавить еще полтора на парковку, — сказал он. — Нераспроданные места висят балластом на застройщике, который вынужден повышать цены на оставшиеся лоты, чтобы компенсировать затраты.

Парадоксально, но избыток предложения не снижает цены.

Власти обязывают девелоперов строить паркинги из расчета одно машино-место на 80 квадратных метров жилья, но реальное предложение покрывается спросом лишь частично. Одновременно земля в городах дорожает, плотность застройки растет, что делает те же подземные паркинги неизбежной необходимостью — но невыгодной для застройщика.

— В результате цена на оставшиеся места растет быстрее квартир, поскольку девелопер пытается хотя бы частично отбить вложения за счет тех, кто все-таки готов купить, — указал он. — В краткосрочной перспективе ситуация вряд ли изменится.

Пока себестоимость строительства растет, а спрос останется вялым в массовом сегменте, машино-места будут дорожать опережающими темпами, полагают эксперты.

— Обсуждаемое властями «гибкое нормирование» парковочных мест в зависимости от близости к общественному транспорту может несколько снизить давление на застройщиков в отдельных локациях, но эффект проявится не раньше 2026 года, когда поправки вступят в силу, — считает Алексей Иванов.

В премиальном сегменте, где паркинги раскупаются полностью, цены продолжат следовать за рынком жилья, а вот в эконом- и комфорт-классе разрыв может увеличиваться, резюмировал эксперт.

Лента