В отдельных сегментах рынка арендного жилья доля неплательщиков налогов может достигать 70–80%, рассказали «Известиям» эксперты. Об объеме теневого рынка более 50% заявили и в Госдуме. За счет этого бюджет недополучает отчисления, арендаторы остаются без гарантий, а у региональных властей нет четкого понимания, сколько людей проживает у них на территории. При этом рынок как долгосрочной, так и посуточной аренды быстро растет — в 2025 году объем предложения вырос на 30–50%. Однако снизить число сдающих квартиры в серую пока не удается. В ФНС уже заявили, что будут отслеживать объявления на платформах по сдаче жилья. О том, как работает теневой рынок, — в материале «Известий».

Кто сдает квартиры в серую

Рынок теневой аренды может составлять более 50%, заявили «Известиям» в Госдуме и крупных риелторских агентствах. В отдельных сегментах этот показатель может достигать и 70–80%. Впрочем, с появлением возможности проводить налоги через самозанятость, белых сделок стало значительно больше.

В России довольно большая часть рынка аренды по-прежнему работает неофициально, уверен член комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Александр Якубовский.

— Когда аренда проходит без договора и без учета доходов, это создает сразу несколько проблем, — подчеркнул он. — Бюджет недополучает налоги, арендатор остается без каких-либо гарантий, а у муниципалитетов и регионов нет точного понимания, сколько людей фактически проживает на территории и какую инфраструктуру нужно развивать.

Проблема не в том, что россияне не хотят платить налоги, а в администрировании этого процесса, отметили эксперты.

— Чем проще он будет и понятнее, тем выше доля официальных сделок на рынке аренды жилья, — рассказал представитель одного из крупных агентств недвижимости. — В последние несколько лет россияне стали более ответственны в вопросах уплаты налогов, но многих смущает справедливость их начисления, когда речь идет о квартире, приобретенной в кредит.

Ранее глава ФНС Даниил Егоров в одном из интервью заявил, что одним инструментом борьбы с неуплатой налогов при сдаче жилья внаем могут стать данные от цифровых платформ. Появление самозанятости уже частично помогло обелить рынок аренды квартир: владельцы жилья платят «удобный» налог в 4%, сказал Егоров. При этом он отметил, что пока окончательное решение не удалось найти ни в одной стране мира.

В «Циане» пояснили, что платформа проверяет объявления на достоверность. В частности, сравнивает информацию, которую указали пользователи, с данными из выписок Росреестра.

— При этом вмешиваться в гражданско-правовые отношения между арендодателем и арендатором мы не можем, — подчеркнул GR-директор сервиса Павел Ремнев.

Чаще всего о сдаче квартир в аренду сообщают налоговикам управляющие компании, правоохранительные органы и соседи.

Сейчас существует несколько вариантов уплаты налога за аренду. По ставке от 13 до 22% платят те, кто сдает в жилье аренду как физическое лицо, от 6 до 15% — если арендодатель зарегистрирован как ИП, от 4 до 6% — если тот, кто сдает жилье, зарегистрирован как самозанятый.

При этом предложение на рынке долгосрочной аренды жилья растет: в среднем по стране по итогам сентября 2025 года объем увеличился на 30–50% по сравнению с тем же периодом прошлого года, рассказали аналитики. Активно развивается и рынок краткосрочной аренды, которую чаще всего предпочитают туристы. За год предложение такого жилья в России увеличилось на 40%. Наиболее активно увеличивалось количество лотов в сегменте студий и однокомнатных квартир.

Какие риски есть для арендодателей и квартиросъемщиков

Около половины квартир в России сдаются с целью погашения ипотечного кредита, оформленного на их приобретение. Как правило, это жилье, которое покупали для взрослеющих детей, напомнил ведущий аналитик федеральной компании «Этажи» Александр Иванов.

— Лишь малую часть из всего объема предложения составляют варианты, где квартиры целенаправленно приобретались для ведения арендного бизнеса, — сказал он. — Доля тех, кто сдает более одной квартиры незначительная. Мало того, часть собственников сдают свои квартиры и сами при этом живут в более дешевом арендованном жилье, чтобы полученную разницу направлять на частичное досрочное погашение ипотечных кредитов.

Такая ситуация формирует ряд системных проблем: у государства отсутствует достоверная статистика по объему рынка, бюджеты недополучают налоги, а участники отношений нередко оказываются без правовой защиты, подчеркнула начальник юридического департамента «ВМТ Консалт» Софья Лукинова.

— При отсутствии договора арендатор фактически лишен механизма оспаривания неправомерного выселения, а арендодатель рискует ущербом от недобросовестных нанимателей, не имея возможности взыскать убытки в полноценном правовом режиме, — напомнила она.

Основная причина, по которой собственники уходят в тень, остается экономической, отметила юрист. Сейчас большинство предпочитают сдавать квартиры без уплаты налогов, поскольку в нынешних условиях рынка любое обложение доходов приводит к существенному росту конечной стоимости аренды.

— Для многих квартиросъемщиков даже небольшое повышение ставки становится критичным, поэтому собственники часто выбирают неформальные схемы, чтобы удержать цену и не потерять спрос, — сказала Софья Лукинова.

Ответственность за незаконную сдачу жилья предусмотрена как в виде налоговых доначислений, так и в форме штрафов. Так, арендодателю, не задекларировавшему доход, грозит взыскание неуплаченного налога за три предшествующих года, пеня за каждый день просрочки и штраф в размере до 40% от суммы недоимки, если доказано умышленное уклонение.

В ряде случаев возможно привлечение к административной ответственности за нарушение миграционных правил, если в квартире проживали незарегистрированные иностранные граждане.

— Для арендатора прямых налоговых рисков не возникает, однако он может столкнуться с проблемами при миграционном учете, временной регистрации или доказательстве реального срока проживания при возникновении споров, — добавила эксперт. — Кроме того, отсутствие официального договора делает практически невозможной защиту прав нанимателя в суде.

Как вывести рынок из тени

В последние годы государство старается делать рынок более прозрачным и понятным, сказал Александр Якубовский. Развиваются легальные механизмы оформления аренды, в том числе через удобные налоговые режимы.

— Обсуждаются и дополнительные инструменты, которые могли бы мотивировать людей оформлять договоры официально, чтобы обе стороны были защищены и отношения были прозрачными, — рассказал парламентарий. — Основная цель здесь простая: перейти от практики «на доверии» к нормальной, цивилизованной системе аренды, где у всех участников есть и ответственность, и понятные правила работы.

В 2021 году «Известия» писали, что Минстрой готовил законопроект, который должен был создать условия для формирования рынка частного наемного жилья. В частности, планировался запуск информационной системы учета договоров найма жилья.

— Цифровизация рынка аренды обеспечит не только повышение прозрачности и возможность учета заключаемых договоров для достижения национальной цели по улучшению жилищных условий, но и внесет вклад в цифровую трансформацию российской экономики, — заявлял тогда редакции Никита Стасишин.

Однако в 2022 году этот вопрос временно сняли с повестки.

В апреле 2025 года в Госдуму внесли законопроект о сдаче жилья только с согласия соседей. Один из авторов, первый зампред комитета Госдумы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Владимир Кошелев пояснил «Известиям», что инициатива была направлена на «наведение порядка на рынке арендного жилья и вывода его из серой зоны». Но правительство дало на него отрицательный отзыв.

По словам Александра Иванова, успех мер по обелению рынка аренды жилья напрямую зависит от того, какая будет выбрана стратегия.

— Контролировать каждую сдающуюся в аренду квартиру просто нереально, расходы на содержание такой системы контроля будут выше экономического эффекта от нее, — подчеркнул Александр Иванов. — А при отсутствии контроля пострадают лишь добросовестные граждане, которые из-за налоговой нагрузки будут проигрывать конкуренцию тем, кто будет сдавать в серую.

Самый простой вариант реформирования — это применение минимального дифференцированного налога на вторую и последующую квартиру, принадлежащие одному собственнику, заключил эксперт.