По данным «Дом.РФ», средний срок льготной ипотеки по итогам августа 2025 года превысил 27 лет, что зафиксировали «Известия». Даже при уменьшенной ставке общая переплата по такому займу окажется более чем вдвое выше основной суммы. Удлинение сроков жилищных кредитов дает возможность снизить ежемесячные выплаты и сделать их более посильными для заемщиков. Однако далеко не всем россиянам удается воспользоваться льготными условиями: доля отказов по ипотечным заявкам превышает 60%. Насколько реально доступна ипотека в РФ — в материале «Известий».

Насколько увеличился средний срок по льготной ипотеке

По итогам августа средний срок ипотеки с государственной поддержкой составил 27 лет и 4 месяца, следует из статистики реализации льготных программ Дом.РФ, изученной «Известиями». В сегменте семейной ипотеки, которая обеспечивает основную долю жилищных кредитов, средний срок достиг 28 лет. Даже при льготной ставке в 6% сумма переплаты по такому займу будет более чем двукратной.

В 2025 году средний срок по IT-ипотеке составил 27 лет и 7 месяцев, сообщили в Аналитическом центре «Дом.РФ». Формально верхний предел по этим двум видам кредитов не установлен, однако банки редко оформляют их на сроки свыше 30 лет. Для дальневосточной и арктической ипотеки установлен лимит в 20 лет, а средний срок в 2025-м оказался близким к пределу — около 19 лет и 6 месяцев.

— Увеличение срока кредита позволяет гражданам снизить сумму ежемесячных выплат, — пояснили в Аналитическом центре «Дом.РФ».

Не только сами заемщики, но и кредитные организации заинтересованы в удлинении ипотечных сроков. Сейчас регулятор — Центробанк — установил специальные ограничения на долю клиентов с высокой долговой нагрузкой, поэтому банки практически не оформляют кредиты тем, кто направляет на их обслуживание более половины своих доходов.

Именно удлинение срока ипотеки дает клиентам шанс уменьшить ежемесячный платёж и пройти банковские требования по соотношению доходов и долговой нагрузки, отметила глава направления экспертной аналитики финансового маркетплейса «Банки.ру» Инна Солдатенкова. Тем не менее это получается не у всех: по данным НБКИ, доля отказов по жилищным ссудам по итогам сентября превысила 60%.

Также льготными программами чаще всего пользуются молодые семьи с невысокими доходами, для которых это зачастую единственный реальный путь приобрести собственное жилье, отметил гендиректор инвестиционной компании на рынке недвижимости «Флип» Евгений Шавнев.

Почему выросли цены на жилье

На ситуацию сильно повлиял рост стоимости квартир. По словам главы ЦБ Эльвиры Набиуллиной, с начала 2020 года цены на новостройки поднялись вдвое, тогда как обемы строительства увеличились лишь примерно на 10%. В итоге доступность жилья не выросла, даже учитывая рост доходов населения. По данным регулятора, разрыв цен между первичным и вторичным рынками в ряде регионов может достигать 80%.

Одной из причин стала массовая льготная ипотека под 8%, которая была доступна всем россиянам до июля 2024 года. Эту программу запустили весной 2020-го для поддержки рынка в условиях пандемии Covid-19. Центробанк не раз критиковал ее за искусственное стимулирование спроса на жилье, что ускорило рост цен.

В настоящее время госпрограммы ориентированы на отдельные группы населения — например, IT-специалистов, семьи с детьми или жителей Дальнего Востока. Тем не менее господдержка по-прежнему остается главным драйвером рынка: по данным Объединенного кредитного бюро (ОКБ), на льготную ипотеку приходится более 70% от общего объема жилищных кредитов.

Такая картина сложилась еще и из-за долгого периода высокой ключевой ставки — из-за нее стоимость ипотеки на рыночных условиях до сих пор может превышать 25%. Переплата по стандартному кредиту на 25 лет будет пятерной, а ежемесячный платёж в три раза выше, чем по льготной ссуде. Для большинства россиян готовое жилье фактически недоступно.

— Формально льготная ипотека доступна большинству, однако фактически — лишь ограниченному кругу заемщиков. Одобрение получают только около 40% заявителей, — уточнил глава аналитического отдела инвесткомпании «Риком-Траст» Олег Абелев.

Частая причина отказов — недостаточный первоначальный взнос, заключил директор рынков России и СНГ fam Properties Валерий Тумин. При размере первого взноса менее 20% одобрение получают лишь 3% кандидатов. По данным «Дом.РФ», средний уровень первоначального взноса сейчас достигает 28%, то есть жилье реально доступно только тем заемщикам, которые успели накопить существенную сумму.

Удлинение сроков ипотек создает системные риски: чем дольше растянута ссуда, тем дольше заемщику необходимо сохранять стабильность доходов, что не всегда возможно, отметил Олег Абелев. Для банков это означает повышенный риск просрочек или дефолтов.

Кроме того, существует риск перегрева рынка: искусственно поддерживаемый спрос через льготные программы может завышать цены на жилье, а при их сворачивании стоимость залога может оказаться ниже остатка долга. В этом случае при дефолте и продаже заложенной квартиры банк все равно может понести убытки — это создает риски для всей финансовой системы.

Сокращение среднего срока по ипотеке реально не раньше 2027 года, когда, по прогнозам Центробанка, ключевая ставка опустится ниже 10%, пояснил директор по аналитике Инго Банка Василий Кутьин. Тогда вторичное жилье снова станет более доступным для населения — оно сейчас дешевле новостроек. Кредиты меньшего объема под приемлемую ставку многие заемщики смогут взять и на более короткий срок.