По мнению некоторых экспертов, покупатели «застоявшихся» квартир могут столкнуться с дополнительными расходами на удаление плесени, ремонт инженерных сетей и другие работы. Аналитики, опрошенные изданием, подчеркивают, что на застройщике лежит ответственность за состояние непроданных жилых площадей. Насколько реальны риски и каким будет развитие ситуации на рынке недвижимости в ближайшие месяцы, попытались выяснить «Известия».

Эксплуатационные трудности

Эксперты, с которыми беседовали «Известия», подтверждают, что проблемы с плесенью и инженерией возникают: нередко квартиры остаются пустовать 2–3 года и дольше после ввода дома в эксплуатацию.

В домах, введенных в эксплуатацию и частично заселенных, обязанность застройщика — поддерживать отопление и регулярно мониторить состояние квартир, утверждает преподаватель кафедры экономики и финансов Президентской академии Екатерина Подольская.

— Если к моменту ввода жилых комплексов в эксплуатацию большое количество квартир остаются нераспроданными, застройщикам целесообразно рассмотреть варианты временного предоставления квартир в краткосрочную или долгосрочную аренду до момента продажи. Это позволит предотвратить негативные последствия пустующих объектов, — предлагает она.

Подольская при этом не ожидает массовых банкротств в строительной сфере.

— В первой половине 2025 года количество новых дел о банкротстве сократилось более чем вдвое, чему способствовали государственный мораторий на взыскание долгов и усиление роли Фондов развития территорий, обеспечивающих защиту дольщиков. Риски для компаний из-за высокой себестоимости строительства сохраняются, но в целом отрасль перешла к более сдержанным финансовым моделям и активнее использует механизмы государственной поддержки, — объясняет экономист.

В то же время застройщикам по силам снизить вероятность типичных проблем, если они применяют влагостойкие и более качественные материалы, налаживают эффективную вентиляцию и проводят регулярный технический контроль, отмечает аналитик ФГ «Финам» Кристина Гудым. «Но такой подход увеличит себестоимость строительства, что по силам не всем девелоперским компаниям», — подчеркнула она.

Скупой платит дважды

Квартира, простаивавшая 2–3 года, потребует внимательного подхода при ремонте: за это время могут появиться неисправности в системах инженерии, плесень, трещины и другие дефекты, полагает управляющий партнер дизайн-бюро Buro2050 Виолетта Маслиева.

— При покупке у застройщика такого жилья рекомендуем проверить состояние электропроводки: нет ли риска перегрузок и короткого замыкания. Также следует осмотреть сантехнику и трубы: нет ли протечек, коррозии металлических элементов. И кроме того — выяснить состояние вентиляционных систем. При проблемах первыми страдают ванная и кухня, это благодатная почва для распространения плесени и грибка, что вредно для здоровья проживающих, — рассказала она.

Эксперт добавила, что при длительном простое квартиры вряд ли получится сразу «заехать и жить», как это нередко рекламируется.

— Как правило, ремонт «от застройщика» обычно предполагает использование не самых дорогих обоев, линолеума и др. Рекомендуем их заменить. Может понадобиться также установить новые окна и двери — некоторые виды не самого дорогого ДСП выделяют ядовитые вещества, которые содержатся в клее. Стоимость переделки будет зависеть от исходного состояния помещения, выбранных материалов и сложности работ — не менее 5000 рублей за квадратный метр, — говорит она.

По мнению специалиста, долговечность ремонта во многом определяется качеством применяемых материалов. «Из материалов хорошо зарекомендовали себя полиуретановый или эпоксидный пол, кварцвинил, керамогранит, искусственный камень и, например, стеклообои. Недостаток этих материалов в том, что они не подходят для ремонта своими руками — необходим профессиональный монтаж, — резюмирует Виолетта Маслиева.

Строители не верят

В то же время представители строительного сектора полагают, что масштаб проблем раздувается.

— Сегодня отрасль регулируется очень жесткими, строгими нормами, которые обеспечивают очень высокий уровень защиты потребителя, а в некоторых аспектах даже позволяют ему злоупотреблять своим правом. Поэтому разговоры о повсеместных дефектах, плесени и прочем — это зачастую не более чем интернет-хайп. Такие случае есть, но они единичны. Их доля ничтожно мала на фоне общего объема успешно сданного жилья, — заявил в ответ на запрос «Известий» президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков.

Он уверен, что для предотвращения описанных проблем необходимо применять стройматериалы, устойчивые к влаге и биологическим поражениям.

— НОСТРОЙ ведет Национальный реестр добросовестных производителей и поставщиков строительных ресурсов (НРДП), в котором можно найти всю информацию о продукции производителей, включая документы о соответствии требованиям документов по стандартизации и документы о качестве. Та продукция, которая успешно прошла лабораторные испытания, получает маркировку «Знак качества НОСТРОЙ». Такая продукция гарантированно соответствует всем требованиям к качеству, безопасна для человека и окружающей среды и энергоэффективна, — отметил глава ассоциации строителей.

Будущее семейной ипотеки

Рынок ипотеки восстанавливается на фоне снижения ключевой ставки и ожиданий относительно ее дальнейшего движения, отметил «Известиям» старший научный сотрудник лаборатории доказательной экономики Института Гайдара Роман Карих. По его мнению, льготные ипотечные программы, прежде всего семейная, продолжают оставаться основным драйвером рынка.

— Однако продолжающаяся донастройка господдержки будет оказывать значимые эффекты на их динамику: в краткосрочной перспективе — в конце текущего и начале следующего года — выдача льготных кредитов будет поддерживаться расширением дальневосточной ипотеки и одновременно ожиданием ужесточения семейной ипотеки с 1 февраля 2026 года со стороны Минфина. Далее при условии сохранения текущих ограничений льготных программ (например, в отношении лимитов) драйвер господдержки будет постепенно ослабевать, потому что с учетом роста цен на первичную недвижимость можно приобрести все меньше квадратных метров в пределах лимитов по семейной ипотеке, установленных в 2018 году, — заявил Роман Карих.

По его оценке, такая ситуация подталкивает семьи к выбору комбинированных кредитов и, как следствие, к увеличению доли рыночной ипотеки. В рамках комбинированных программ граждане вскоре смогут понизить рыночную ставку через рефинансирование — такое нововведение предусмотрено в постановлении Минфина, добавил он.

А что с ценами?

Аналитики констатируют, что цены на новостройки продолжают повышаться: рост поддерживают инфляция, высокая себестоимость стройки и действующие социальные программы.

По словам аналитика ФГ «Финам» Кристины Гудым, вторичный рынок демонстрирует стагнацию на фоне высоких ипотечных ставок. «Но существенного снижения цен не ожидается — владельцы не готовы продавать недвижимость с большим дисконтом», — говорит она.

Старший директор Группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова отметила рост спроса на ипотеку для вторичного жилья, связывая всплеск интереса с корректировкой рыночных ипотечных ставок.

— Однако в конце октября ожидания заемщиков стали менее оптимистичными по причине замедления коррекции ключевой ставки Банка России, — говорит она.

При этом средний платеж по ипотеке для вторичного жилья существенно ниже, чем для нового жилья.

— Во-первых, в силу значительной разницы между стоимостью квадратного метра первичного и вторичного жилья (около 60%). Во-вторых, ввиду того, что заемщики берут кредиты не на 70-80% стоимости вторичного жилья, а на небольшую часть (20-50%) из-за высоких рыночных ставок, — прокомментировала эксперт.

«Известия» направили запросы о застоявшихся квартирах в Минстрой, Минкэкономразвития и Минфин. Пресс-служба Минфина порекомендовала адресовать запрос в Минстрой, остальные ведомства на момент закрытия материала не предоставили ответы.