В России кардинально изменился рынок офисов, констатировали девелоперы и риелторы. Так, в 2025-м небольшие помещения, до 200 кв. м, — это теперь основная часть предложений: за два года их доля выросла на треть, достигнув 74%. Главная причина — бизнес начал экономить на офисных помещениях на фоне высокой ключевой ставки, сделавшей кредиты малодоступными. Это показывает и спрос на приобретение коммерческих помещений, который упал на 20%. Впрочем, сказался и тренд на гибридный формат работы. Ситуация, когда в одном здании вдруг оказывается множество владельцев маленьких помещений, опасна хозяйственными спорами и юридическими разбирательствами, уверены эксперты.

Маленький офис — это выгодно или нет

В 2025 году основную долю на рынке офисной недвижимости окончательно заняли маленькие помещения площадью до 200 кв. м, рассказали «Известиям» аналитики. Она достигла 74%, тогда как в 2022–2024 годах составляла в районе 40%. Это подсчеты инвестиционно-консалтинговой компании Ricci и группы компаний «Сумма Элементов».

Более того, тренд продолжится, уверены участники рынка. По их прогнозам, уже к концу года в общем объеме предложения маленькие офисы могут занять долю в 90%.

Впрочем, в 2024-м офисная недвижимость стала лидером по объему инвестиций среди всей коммерческой недвижимости, отметил директор по продажам и приобретениям департамента офисной недвижимости инвестиционно-консалтинговой компании Ricci Дмитрий Антонов.

— И до сих пор интерес со стороны частных инвесторов сохраняется на высоком уровне, — сказал он.

Впрочем, скупают и еще более компактные помещения. С начала года и по итогам III квартала доля сделок купли-продажи с офисами площадью до 100 кв. м составила около 50%, рассказала директор по аналитике Forma Ольга Павлик.

— Рост интереса покупателей офисов к мелким лотам привел и к увеличению доли таких лотов в предложении, — отметила она.

Интерес к мелкоформатным офисам показал рекордный рост, заявила управляющий партнер Trophy Assets, независимый эксперт Наталья Круглова. При этом, по ее словам, общий спрос на приобретение коммерческих помещений снизился примерно на 20% за год.

Подтвердила популярность «мелкой нарезки» офисов и замруководителя коммерческого департамента West Wind Group Марина Гостева. По ее словам, такой формат востребован у среднего бизнеса: покупка небольшого офиса становится альтернативой аренде на фоне дефицита качественных лотов.

— Это серьезно меняет структуру рынка: в одном бизнес-центре появляется много собственников, каждый из которых либо работает в офисе сам, либо сдает его в аренду, — сказала эксперт. — Ранее гораздо чаще в одном бизнес-центре формировались крупные лоты, которые выкупала одна или несколько компаний.

Блоки до 500 кв. м покупают в основном частные инвесторы, ориентированные на аренду, добавила директор по коммерческой недвижимости Level Group Александра Захарова. Таких запросов сейчас много.

— На рынке возникает дисбаланс: арендаторы ориентированы на просторные помещения, а инвесторы активно приобретают небольшие объекты, — отметила она.

В связи с этим устоялась и новая практика — несколько инвесторов объединяют свои небольшие блоки и сдают их единому крупному арендатору. И такая практика будет только расширяться, полагает эксперт.

Сколько сейчас стоят офисы

Востребованность небольших офисов обусловлена ростом ставок аренды и цен на помещения, который был спровоцирован накопленным дефицитом предложения, считает Наталья Круглова.

— Второй фактор — это отмена льготной ипотеки. С этого момента мелкоформатные офисы в нарезку стали пользоваться большой популярностью у частных инвесторов как альтернатива инвестиционным квартирам, — сказала она. — Еще один фактор — продажа офисов в розницу для крупных девелоперов, что стало источником пополнения ликвидности в период спада продаж жилья.

Небольшие блоки дороже в пересчете на квадратный метр — как в продаже, так и в аренде, пояснила Александра Захарова. Разница может достигать 20–30%. Но покупатели готовы переплачивать за возможность приобрести компактный, управляемый и ликвидный актив.

— Крупные блоки, напротив, требуют консолидации капитала и дольше экспонируются на рынке, — сказала она. — Однако для корпоративных клиентов они остаются приоритетными, учитывая ограниченность прироста качественного предложения.

Стоимость покупки и аренды офисов напрямую зависит от расположения и формата, пояснил директор по развитию бизнеса VSN Group Александр Мещеряков. Средняя цена продажи блоков высокого класса внутри МКАД сегодня составляет 460–550 тыс. рублей за квадратный метр, а в премиальных зонах — до 850 тыс. В аренде ставки варьируются от 56 тыс. за 1 кв. м. в год в Ленинградском коридоре, до 78 тыс. в «Москва-Сити».

— Компактные офисы, хотя и дороже в пересчете на метр, но быстрее реализуются и сдаются, — сказал он. — В то же время крупные блоки — редкость: на рынке всего 5% предложений площадью свыше 1 тыс. квадратов, и спрос на них ограничен из-за высокой стоимости владения и содержания.

Также сохраняется интерес к формату «особняк в особняке» — речь о покупке части целого крыла из нескольких этажей и с отдельным входом в историческом здании после редевелопмента, добавила Марина Гостева из West Wind Group. Подобные лоты востребованы у инвесторов, заинтересованных во вложениях в редкие и ликвидные объекты недвижимости, которые постепенно исчезают с московского рынка.

Впрочем, спросом всё еще пользуются форматы работы по запросу крупного арендатора или покупателя, рассказала директор по аренде делового квартала «Сколково Парк» Елена Малиновская.

— Речь о проектах build-to-suit, когда объект изначально строится под конкретную корпорацию для ее штаб-квартиры, — отметила она. — Такие объемы сразу уходят с рынка и формируют здоровую основу спроса.

Что ждет рынок коммерческой недвижимости

Сложившаяся ситуация отражает структурные изменения — бизнес стремится к гибкости и оптимизации расходов, полагает Александр Мещеряков из VSN Group.

— Компании сокращают метраж, переходят на гибридный формат работы и выбирают помещения меньшей площади, но с лучшей локацией и готовой инфраструктурой, — добавил эксперт. — Для инвесторов такой формат стал удобным инструментом — низкий порог входа, высокая ликвидность и возможность сформировать диверсифицированный портфель небольших лотов.

Кроме того, высокая ключевая ставка сделала кредиты малодоступными для девелоперов, и чтобы быстро вернуть капитал, они вынуждены распродавать площади, в первую очередь небольшие лоты, еще на этапе строительства, пояснила Елена Малиновская.

— Это создает иллюзию высокого спроса на покупку, хотя реальная потребность рынка — в качественных арендных предложениях, — указала она. — Образовался острый дефицит качественных крупных блоков под аренду, и в этом сегменте наблюдаем устойчивый рост ставок.

В будущем, по мнению экспертов, небольшие офисные блоки по-прежнему будут востребованы в разных районах Москвы, если бизнес-центр расположен в развитой или перспективной локации.

— Останется высокой потребность компаний в представительских офисах, — полагает Марина Гостева. — Имиджевая ценность исторических зданий, а также ограниченная возможность для нового строительства и сложность подбора объектов для редевелопмента также будут поддерживать спрос.

Однако в долгосрочной перспективе у этого сегмента есть существенные риски, подчеркивают эксперты. По словам Натальи Кругловой, офисные здания, проданные в «мелкую нарезку», впоследствии столкнутся с проблемой эксплуатации и несогласованности действий множества разрозненных собственников.

Подобные проекты с компромиссными характеристиками в ближайшие годы могут столкнутся с длительной вакантностью и проблемами с управлением, полагает и Александра Захарова из Level Group. Но пока, в условиях высокой ключевой ставки и недостаточной доступности долгосрочных кредитных инструментов, девелоперы будут вынуждены ориентироваться на модель распродажи.