Высший судебный орган страны окончательно разрешил спор о сносе незаконных построек. Верховный суд России указал, что при демонтаже самовольно возведенных зданий судам следует принимать во внимание судьбы людей, проживающих в них. Решение обязывает одновременно рассматривать вопросы выселения и обеспечение прав жильцов. Юристы называют эту позицию переломной, так как социальная защита теперь уравновешивает жесткие требования закона. Эксперты предупреждают: покупая жилье без проверки разрешительных документов, люди рискуют потерять и права, и компенсацию. Государство не обязано оплачивать переселение тех, кто участвовал в незаконной застройке, однако суд может отложить снос, чтобы не нарушить конституционное право на жилье. Подробности — в материале «Известий».

Суть в людях, а не в бетоне

Верховный суд России поставил акцент на важном правовом положении: при сносе самовольных построек необходимо учитывать судьбы уже живущих в них людей, сообщили в Управлении по взаимодействию с общественностью и СМИ ВС РФ. Решение по делу № 18-КГ25-168-К4 последовало после продолжительного конфликта в одном из населенных пунктов Кубани, где планировалось снести пятиэтажный дом из-за превышения допустимой этажности. Владельцы участка имели разрешение только на трехэтажный дом, но возвели пять этажей, и частный проект превратился в многоквартирный дом, в котором к началу спора уже проживали семьи.

Судьи отметили: если в самовольной постройке заселены граждане, имеющие законное право пользования жильем, то снос допускается лишь при одновременном решении вопросов их выселения и обеспечения жилищных прав. Верховный суд направил дело на новое рассмотрение, обязав суд второй инстанции с участием прокуратуры проверить, предпринимал ли застройщик попытки узаконить объект, получив необходимые разрешения.

Пресс-служба Минстроя России дала «Известиям» официальное разъяснение проблемы. В министерстве напомнили, что разрешение на строительство служит первоначальным юридическим основанием для любых работ. При его отсутствии объект автоматически теряет статус законного капитального строительства и становится самовольным.

— Строительство или реконструкция здания без получения разрешения являются недопустимыми. Такие объекты могут быть признаны самовольными постройками, поскольку без утвержденной проектной документации невозможно установить их безопасность, — заявили в пресс-службе.

Ведомство напомнило, что с 2018 года в законе предусмотрена возможность привести строения в соответствие с нормами, если параметры участка и здания это позволяют. Однако такая процедура недоступна, если объект возведен на земле с иным целевым назначением — например, под ИЖС или садоводство. Закон прямо указывает, что в подобных ситуациях решение о сносе может быть принято только судом.

Кто платит за переселение

Нужно отметить, что вопрос о социальной ответственности за переселение жильцов из самостроя стал одним из ключевых в последнее время. Управляющий партнер «Легес Бюро», член АЮР Мария Спиридонова отмечает, что само проживание в таком объекте не означает автоматического права на оплату переезда или предоставление другого жилья.

— Когда появляется перспектива сноса самовольной постройки, важнейший вопрос — кто оплачивает переселение жильцов. Верховный суд прямо указал: если под одной крышей проживают зарегистрированные граждане, то вместе с решением о сносе должен решаться вопрос их дальнейшей судьбы. Суд может отсрочить исполнение решения, чтобы не нарушить конституционное право на жилище, — объясняет она.

Вместе с тем эксперт указывает на юридический вакуум: закон не содержит четкого механизма возмещения расходов, поэтому суды подходят к каждому делу индивидуально. Ответственность по выплатам может лечь на застройщика или на органы власти, если их бездействие привело к нарушению прав граждан.

Правовые риски и цена ошибки

Юристы предупреждают, что покупка квартиры в самострое почти всегда связана с правовой неопределенностью. Управляющий партнер PROLEX Law Firm, член АЮР Константин Лушников напоминает, что право собственности на такие объекты не возникает, следовательно, любая «квартира» в самовольной постройке представляет собой лишь имущественное требование без полноценного правового титула.

— Ни нотариус, ни эскроу-счет не гарантируют защиту, если объект незаконен. Покупатель приобретает не жилье, а потенциальную проблему, — подчеркивает эксперт.

Он добавляет, что расходы на снос обычно несет тот, кто возводил объект, либо владелец участка. Государство не обязано компенсировать переселение, если жильцы знали о нарушениях. При этом суд обязан оценить, не приведет ли демонтаж к нарушению права на жилище, и вправе обязать органы власти предусмотреть меры социальной поддержки.

Закон, который работает на превенцию

Советник Федеральной палаты адвокатов РФ Ольга Власова напоминает: «никто не заплатит» за переселение тех, кто именно сознательно участвовал в незаконном строительстве или приобрел объекты с явными нарушениями.

— Возведение самовольной постройки — это нарушение законодательства, и оплачивать переселение таким людям никто не будет. Ответчик обязан сам снести строение за свой счет. Если этого не происходит, администрация выполняет снос и взыскивает расходы, — подчеркивает адвокат.

Она советует внимательно проверять правоустанавливающие документы и разрешение на строительство. Необходимо убедиться, что целевое назначение земли соответствует типу возводимого объекта, иначе покупатель рискует остаться без правовой защиты и без возможности возмещения убытков.

Когда самострой — не самострой

Не все сооружения, возведенные с нарушениями, автоматически признаются самовольными. Доцент кафедры семейного и жилищного права МГЮА Евгения Басос обращает внимание на ситуации, в которых застройщик способен обосновать свою добросовестность.

— Если лицо не знало и не могло знать о наличии ограничений для использования участка, а уполномоченный орган выдал разрешение, допускающее строительство, постройка не может быть признана самовольной, — отмечает она.

Эксперт добавляет, что если суд вынес решение о сносе в отношении покупателя, который не участвовал в строительстве, он вправе требовать возмещения убытков с реального виновника — того, кто фактически возвел объект. Это предоставляет правовую защиту добросовестным покупателям, пострадавшим из-за чужих нарушений, отметила она.