Аналитики рассказали «Известиям», что за год объем предложения комфорт-класса в московских новостройках сократился на 40%. Этот сегмент вытесняется проектами бизнес-класса, которые приносят застройщикам большую выгоду. Сейчас на рынке столицы представлено менее 7 тыс. таких квартир. В регионах доля комфорт-жилья, напротив, может достигать 75%. О том, что происходит на московском рынке и какое будущее у массового сегмента, говорится в материале «Известий».

Участники рынка и девелоперы отмечают, что за прошедший год предложение комфорт-класса в Москве уменьшилось на 40%. По расчетам аналитиков жилого направления консалтинговой компании Core.XP для «Известий», сейчас этот сегмент составляет порядка 20% от общего объема рынка, то есть около 6,6 тыс. лотов.

— Такое существенное сокращение предложения комфорт-класса в границах МКАД связано с градостроительной политикой, — отметила директор направления жилой недвижимости компании Екатерина Ломтева. — Ужесточение требований к архитектурному облику жилых комплексов существенно влияет на рост себестоимости строительства, в связи с чем застройщики смещают интерес к проектам бизнес-класса из-за их более высокой маржинальности.

Аналитики фиксируют максимальный объем предложения в бизнес-классе — это около 21,3 тыс. лотов, что равно 64% от всего предложения в Москве. На премиум- и делюкс-классы приходится еще примерно 13% и 3% соответственно.

По словам гендиректора агрегатора новостроек RedCat Натальи Шаталиной, за последний год число выставленных квартир и апартаментов комфорт-класса сократилось вдвое и теперь почти сравнялось с предложением в премиальном сегменте.

— Сегмент доступного жилья был лидером по динамике сокращения объемов предложения, так, с сентября 2024 года премиум-сегмент потерял 1,6% предложения, бизнес-класс — 6,2%, а комфорт-класс — 50%, — сказала она.

Директор департамента стратегии продукта ГК Dogma Евгения Стяжкина напомнила, что новые московские требования предполагают более сложные архитектурные решения, возведение высотных объектов и нестандартную пластику фасадов.

— Такие проекты изначально позиционируются как бизнес-класс, и ему должны соответствовать инженерные системы, качество общественных пространств, инфраструктура, — сказала она.

Генеральный директор Ikon Development Иван Виноградов добавил, что на рынке комфорт-класса сохраняется значительный отложенный спрос, спровоцированный высокими ипотечными ставками.

— Покупатели пока еще ждут с приобретением жилья в ожидании снижения ставок, — сказал он. — Девелоперы, в свою очередь, не спешат выводить новые проекты ввиду повышенной стоимости кредитования. Высокие ставки увеличивают финансовую нагрузку на застройщиков, и запуск новых проектов становится экономически невыгодным в текущих реалиях рынка.

Управляющий директор коммуникационной компании Twiga Россия Сергей Оганджанянан указывает, что главная причина такой перестановки на рынке — экономика проектов: себестоимость выросла, и бизнес-класс стал более привлекательным для девелоперов.

— Вторая причина — ипотека: массовые программы сворачиваются, а покупатели бизнес-класса чаще покупают без субсидий, — добавил он. — Плюс идет ребрендинг — то, что раньше называлось «верхний комфорт», теперь часто продают как «бизнес».

Гендиректор инвестиционной компании ООО «Флип» Евгений Шавнев подчеркнул, что рынок России в целом и московский рынок следует рассматривать отдельно.

— Например, по России доля комфорт-класса в продаже варьируется в пределах 50–60%. На эконом приходится 20%. Всё остальное — это уже бизнес-класс, — пояснил он. — В Москве доля бизнес-жилья уже превышает 50%.

В Подмосковье, по словам коммерческого директора «Главстрой регионы» Алексея Артошина, комфорт-класс не только удерживает позиции, но и остается главным драйвером спроса. По итогам III квартала 2025 года совокупный объем предложения в сегментах стандарт-, комфорт- и бизнес-класса сократился примерно на 5%, однако в годовой динамике вырос на 12%. При этом на комфорт-класс приходится около 75% нового предложения.

— Комфорт остается основным сегментом в Подмосковье, особенно в крупных локациях с развитой инфраструктурой и транспортной доступностью, — отметил он. — В Москве он действительно смещается в более высокий уровень. Его классическое понимание — «функциональное, доступное, семейное жилье» — уходит в «спальники» и пригород.

Заместитель коммерческого директора ГК «А101» Владимир Колесников напомнил, что изначально девелоперы переходили к бизнес-классу как стратегии выделиться на конкурентном рынке и привлечь новую аудиторию.

— Однако со временем ключевой причиной стала пониженная экономическая эффективность возведения комфорт-класса, — сказал он. — Чтобы обосновать более высокую стоимость реализации, нужно создавать продукт, отвечающий требованиям покупателя и не уступающий конкурентам. А это 450–500 тыс. за квадратный метр.

Он также отметил, что строительство объектов ниже бизнес-класса стало отчасти невыгодным, поэтому девелоперы все чаще смешивают характеристики разных сегментов в рамках одного проекта, отходя от классической типологии.

По мнению гендиректора VSN Group Яны Глазуновой, бизнес-класс сейчас лучше выдерживает экономические колебания: его покупатели больше опираются на рассрочку, а не на ипотеку.

— Кроме того, растут и требования покупателей: всё больше людей хотят более качественную среду для проживания, — отметила она. — Бизнес ориентирован на состоятельных покупателей, деловых людей, тех, кто ценит престиж и высокий уровень сервиса.

Сергей Оганджанян считает, что в ближайший год–полтора структура новостроек вряд ли резко изменится: бизнес-класс продолжит наращивать долю, а сегмент комфорт-класса будет постепенно сокращаться.

— Рост доли комфорт-класса возможен из-за макроэкономических изменений, который вызовет рост покупательского спроса, например, если ставка снизится на 3–4 п.п. и вернутся массовые субсидии, — считает эксперт. — Пока что девелоперы делают ставку на дорогие, но ликвидные проекты и сокращают запуск массовых.

Наталья Шаталина из RedCat полагает, что комфорт-класс не исчезнет полностью — спрос на него сохраняется, но его присутствие в старых границах столицы будет уменьшаться.

— Основной объем будет и дальше мигрировать в Новую Москву и частично в города ближнего Подмосковья, — сказала она.

Владимир Колесников считает, что несмотря на текущую слабую активность девелоперов, в Москве в ближайшие полтора–два года будут строить больше в рамках программ вроде Фонда реновации, а эти проекты как раз относятся к комфорт-классу.

Евгения Стяжкина из ГК Dogma уверена, что в традиционном «бюджетном» понимании комфорт-класс для столицы ушел в прошлое и в ближайшей перспективе возврата к простым типовым проектам ждать не стоит.