Иркутская область сообщает о рекордных объемах строительства индивидуального жилищного строительства (ИЖС), однако свыше трети этого прироста приходится на так называемые «времянки» — дома низкого качества, возведенные без соблюдения нормативных требований. Такие постройки возводят недобросовестные застройщики на землях, ранее предназначенных для сельхозприменения, а затем реализуют как жилье для круглогодичного проживания. От этого в первую очередь страдает население региона. В данной проблеме разобрались «Известия».

— Следует задуматься о том, что строительство домов, особенно ИЖС, должно основываться на стандартах энергоэффективности. В настоящее время эти стандарты носят добровольный характер, и никто их не контролирует. Однако, я считаю, что это направление нужно развивать, — отметил журналистам председатель комитета по энергетике Госдумы РФ Николай Шульгинов после выездного круглого стола комитета Госдумы, прошедшего в Иркутске в прошлую пятницу.

Депутаты, в том числе, обсудили одну из ключевых проблем региона — масштабные жилые кварталы «холодных» домов, которые появляются из-за непрозрачных схем с недвижимостью.

Присутствие членов Комитета Госдумы по энергетике в Иркутске было запланировано заранее. Некоторые месяцы назад у них было предусмотрено проведение выездного круглого стола, посвященного развитию региональной электроэнергетики.

«Доступное» жилье

Депутатам продемонстрировали снимки проблемных жилых районов: вдоль улицы выстроены двухэтажные дома, а позади них раскинулись бескрайние поля с аналогичным жильем. Это фотографии из Иркутского и Шелеховского районов Иркутской области.

— Здесь возводят доступное жилье из бруса толщиной не более 15 см без утепления, стены, цоколь, фундамент и межэтажные перекрытия не имеют теплоизоляции, основные теплопотери — через неутепленную кровлю. При сильных морозах, доходящих до -40 градусов, наружные стены домов прогреваются лишь до +17 градусов. Поэтому фасады на термограммах сияют, что означает, что значительная часть электроэнергии на отопление уходит на обогрев уличного воздуха, – объясняет эксперт, знакомый с ситуацией.

Именно это является одной из ведущих причин дефицита энергомощностей в регионе.

За первое полугодие 2025 года в Иркутской области сдали в эксплуатацию 1094 тыс. кв. м жилья, что на 28% превышает показатели аналогичного периода 2024 года. По данным Иркутскстата, объем ИЖС вырос на 34%. Люди построили 990 тыс. кв. м индивидуальных домов, что составляет 91% от всего введенного жилья. Таким образом, 10 из 11 новых объектов — это дома ИЖС.

Покупатели выбирают «картонные» домики благодаря их низкой цене. В регионе много таких предложений стоимостью 3–4 млн рублей за 100 кв. м. Между тем, типичная городская двухкомнатная квартира в Иркутске стоит не менее 10 млн рублей, цены сопоставимы с Подмосковьем.

Больше чем квартира

— Ни за что в город не вернусь! Здесь будет тесно детям. Дом пять лет назад купила моя мама. Она живет в Иркутске, а мы поселились тут. Нам нравится, – рассказывает многодетная мама Юлия из села Хомутово, расположенного в 28 километрах от центра Иркутска.

У нее большой участок и огород. Площадь дома составляет 63 кв. м. Это типичный дом для Хомутова: одноэтажный с двускатной крышей, стены из бруса толщиной 18 см, отопление электрическое. На 63 «квадратах» разместились три комнаты, коридор и кухня.

Цена стала решающим фактором при покупке – стоимость дома от застройщика была 2 млн рублей. На отсутствие утепления внимания не обратили. При этом электроэнергия в регионе — самая дешевая в стране (1,106 руб./кВт*ч в селе и 1,58 руб./кВт*ч в городе), поэтому на отоплении экономить не стали.

— Зимой такой дом потребляет 10,3 тыс. кВт*ч. При утеплении энергопотребление можно сократить в 3,2 раза, – указывает эксперт.

По его оценкам, в Иркутской области суммарное потребление на электротеплообеспечение достигает 2–3 гигаватт, тогда как мощность Иркутской ГЭС — 0,7612 гигаватта.

Со временем у деревянного дома Юлии появились щели. В конце октября температура была около нуля с первыми морозами. Печь топится, работают обогреватели — тепло в комнатах. Однако с наступлением суровой зимы ситуация ухудшится без утепления.

— Печь мало что греет — только кухню и коридор. Приходится закупать много дров. Зимой покупаю несколько машин дров по 11–12 тысяч рублей, плюс не менее 10 тысяч рублей ежемесячно на электричество. Бывали сильные морозы, когда электрообогрев не справлялся, детей отправляла к бабушке в город, а сама спала в куртке, прижимаясь к печи, – делится Юлия.

Борьба за качество

Пример из открытых источников: дом в Хомутово площадью 143 кв. м был куплен за 3 млн рублей. В декабре 2023 года потребление электроэнергии составило 10,3 тыс. кВт*ч. При этом теплоэффективный дом площадью 156 кв. м за тот же период израсходовал лишь 4 тыс. кВт*ч. Из-за больших теплопотерь дом требует дополнительных вложений на утепление на несколько миллионов рублей. В итоге качественное энергосберегающее жилье площадью около 140 кв. м обойдется в 2–3 раза дороже 3 млн рублей.

— Необходимо уделять большое внимание информированию. Если включить наши телеканалы или почитать газеты, человеку не объясняют, в чем преимущества энергомодернизации, что такое энергоэффективность. В некоторых районах об этом вообще забыли, – подчеркнул депутат Госдумы Борис Гладких.

Он отметил, что первоочередно следует обратить внимание на требования к ИЖС, а исполнительные органы власти должны в этом активно работать.

— Следует понять, каким образом земля появляется, как строится жилье, с какими трудовыми ресурсами и качеством. Нужно помочь гражданам предъявлять претензии к застройщикам. Институт строительства жилья должен быть защищен в интересах жителей. Если поймать застройщиков сложно, надо показать, кто работает качественно, а кто — нет, чтобы люди сделали осознанный выбор. Для коммерческих компаний должна создаваться ситуация, при которой стремление к заработку предполагает обязательное качество строительства, – отметил депутат.

Стройка под прикрытием

Схема работы недобросовестных девелоперов, получившая массовое распространение и существующая на протяжении нескольких лет, выглядит так: дешевые земли сельскохозяйственного назначения переводят в земли садоводческих некоммерческих товариществ (СНТ), где капитальное строительство запрещено. Затем эти участки дробят на маленькие участки и быстро строят дома из дешевых материалов без утепления и разрешительных документов.

Из-за этого в Иркутской области за последние пять лет наблюдается значительный рост потребления электроэнергии и мощности – с 2020 года она выросла в среднем на 28%. Сегодня дефицит электрических и тепловых мощностей оценивается в 1–2 гигаватта, и к 2031 году может удвоиться, по словам экспертов.

Площади сельскохозяйственных земель продолжают активно застраиваться. Например, между Иркутском и селом Моты нельзя не заметить застройку территории бывшего совхоза «Ангарский» в Баклашинском муниципальном образовании. Жилые дома возводятся на бывших пашнях без инфраструктуры: отсутствуют дороги, электро- и водоснабжение, а также водоотведение. При этом сохраняется дефицит плодородных пахотных земель.

Юристы отмечают, что большая часть земель совхоза находится за чертой населенных пунктов и может применяться исключительно для сельхоздеятельности, исключая включение в границы СНТ. Кроме того, согласно статье 79 Земельного кодекса РФ, строительство садовых и жилых домов, хозяйственных построек и гаражей в таких границах запрещено. Тем не менее, документы территориального планирования фиксируют вовлечение местной администрации Баклашинского муниципалитета сельхозугодий в хозяйственный оборот для жилья.

Аналогичные ситуации происходят в Хомутовском муниципальном образовании с застройкой бывших земель колхоза «Путь Ильича» индивидуальными домами, а также планируется застройка сельхозземель в Уриковском муниципальном районе.

Еще один пример связан с Иркутским районом. Несмотря на судебное решение, региональное Министерство имущественных отношений до сих пор не реализовало фактическое изъятие земельного участка у застройщика «Мета-Девелопмент». Этот участок был незаконно зарегистрирован в Росреестре после окончания срока аренды, и на нем уже построен многоквартирный дом.

Совладельцем девелоперской компании является Сергей Маяренков, руководитель автономной некоммерческой организации «Центр содействия комплексному развитию территории “Иркутские кварталы”». Кроме того, его супруга владеет участком с апартаментами Baikal Hill Residence в Листвянке на побережье Байкала.

Под статьей

Подобные случаи нередки в регионе. Возникают уголовные дела. Возбуждено уголовное производство по факту превышения полномочий, повлекших незаконную застройку земель в Маркова Иркутского района. Три года назад Куйбышевский районный суд Иркутска вынес приговор бывшему мэру Игорю Наумову, признанному виновным в мошенничестве с землями стоимостью свыше 550 млн рублей. В августе 2025 года Тулунский городской суд приговорил к 5 годам колонии бывшего мэра Юрия Карих за незаконное перераспределение земельных участков.

Несмотря на это, процесс не останавливается. По региону видны крупные незастроенные территории с подведенной электропроводкой, но без потребителей. Это перспективные земли, куда с помощью перекупа «сами у себя» протягивают льготное электроснабжение. По закону сетевая компания обязана в кратчайшие сроки подключить и построить инфраструктуру. Эксперты оценивают подобные расходы в десятки миллионов рублей, которые в итоге ложатся на тарифную нагрузку всех жителей Иркутской области. С точки зрения энергетики региона — это потеря средств, а для потребителей — дополнительные траты.

— При выделении земли под ИЖС я бы настаивал, чтобы дома строились для (...) комфортного проживания людей, – заключил глава комитета по энергетике Госдумы РФ Николай Шульгинов.

Он также отметил, что комитет по энергетике Госдумы будет рассматривать возможность внедрения обязательных стандартов энергоэффективности жилых домов в России.