Премьер-министр России Михаил Мишустин поручил профильным ведомствам и организациям разработать инициативы, направленные на повышение доступности ипотеки для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). В материале «Известий» рассматриваются главные препятствия, которые сегодня мешают гражданам оформить ипотеку на строительство или покупку индивидуального дома в России, а также какие меры могут эффективно улучшить условия кредитования для ИЖС.

Механизмы поддержки

С марта 2025 года вступили в силу положения Федерального закона № 186-ФЗ, регулирующие использование эскроу-счетов при строительстве индивидуальных жилых домов по подрядным договорам, напомнили в пресс-службе Минстроя «Известиям». С момента начала действия новых правил заключено уже более 12 тысяч соответствующих соглашений.

Как отметил Минстрой, данный механизм предназначен для защиты финансов граждан во время стройки: он обеспечивает сохранность инвестированных средств до полного завершения строительства и снижает риск их потери в случае невыполнения подрядчиком обязательств. Чаще всего частное строительство выполняется строительными компаниями, в том числе с использованием домокомплектов, на участках, принадлежащих гражданам или находящихся у них в аренде.

«По нормам закона № 186-ФЗ подрядчики обязаны размещать в ЕИСЖС общедоступные сведения о себе, реализуемых ИЖС-проектах и уполномоченных банках, где открываются эскроу-счета (если используются средства целевого кредита). Также публикуется информация о заключенных и исполненных договорах подрядов. Это формирует объективную деловую репутацию, помогая заказчику сделать обоснованный выбор строителя», — пояснили в министерстве.

Кроме того, в Минстрое считают важным сохранить простоту и удобство регистрации построенных домов для граждан. В этой связи Федеральный закон № 186-ФЗ предусматривает оформление домов в собственность по упрощенной схеме, действующей в рамках так называемой дачной амнистии. С 2 июля 2024 года условия программ льготной ипотеки, таких как «Семейная ипотека» и «Ипотека для сотрудников IT-компаний», распространяются на строительство индивидуального жилья исключительно при условии использования эскроу-счетов.

Согласно данным «Дом.РФ», в первые восемь месяцев 2025 года россияне получили около 16,9 тыс. кредитов на строительство индивидуальных жилых домов общим объемом около 122,9 млрд рублей, сообщила «Известиям» директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Екатерина Щурихина. При этом данный показатель значительно ниже соответствующего периода прошлого года, что связано с ростом процентных ставок и окончанием программы льготного кредитования в середине 2024 года, рассчитанной на широкий круг заемщиков.

Большинство займов на частное строительство были оформлены с государственной поддержкой: в августе 2025 года на их долю пришлось около 98% от общего объема кредитования, при этом порядка 82% занимала «Семейная ипотека».

— Высокие процентные ставки, по словам эксперта, ограничивают выдачу ипотеки на ИЖС, наряду с этим сдерживает рост стоимости строительных материалов и работ, наблюдающийся в последние годы.

При этом банки, как сообщает Екатерина Щурихина, менее активно выдают ипотечные кредиты на ИЖС, поскольку сложнее оценивать и прогнозировать стоимость залога таких объектов. Другим фактором риска являются возможные недостройки или срывы сроков ввода дома в эксплуатацию.

Внедрение с 2025 года системы эскроу-счетов при ИЖС значительно уменьшает эти риски для банков и заемщиков. Ожидается, что развитие ипотечного кредитования в этой области поддержат снижение процентных ставок и расширение использования эскроу-механизма.

Перспективы изменений

Для улучшения ситуации в сфере ипотечного кредитования ИЖС предлагается пересмотреть ключевую ставку Центрального банка с целью удешевления кредитов и ввести регуляторные послабления для подрядчиков, работающих с эскроу-счетами, в том числе для представителей малого и среднего бизнеса, сообщил «Известиям» доцент кафедры финансового контроля РЭУ им. Плеханова Дмитрий Осянин. Важным направлением является расширение государственной поддержки — увеличение числа льготных программ и ослабление их требований для различных категорий заемщиков.

Кроме того, по мнению специалиста, необходимо активизировать информирование населения о доступных вариантах финансирования индивидуального строительства, разрабатывать комплексные кредитные продукты, объединяющие покупку участка и строительство дома, а также создавать партнерские программы банков с надежными застройщиками, чтобы повысить прозрачность и доверие на рынке ИЖС.

— Для достижения положительных результатов нужен системный подход с вовлечением регуляторов и участников рынка. При успешной реализации мер поддержку восстановление докризисных объемов в сегменте ИЖС может произойти к середине 2026 года, — уверен эксперт.

Одной из основных сложностей рынка индивидуального жилья является значительное разнообразие возводимых объектов: различия касаются местоположения, используемых материалов, инженерной инфраструктуры, технологий и качества домов, отметил «Известиям» глава Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Федор Выломов. Это затрудняет банкам точную оценку стоимости домов в залог, что повышает риски и заставляет их предлагать менее выгодные условия кредитования для компенсации возможных потерь.

— Одной из задач, которую поставил перед ведомствами председатель правительства Михаил Мишустин, является решение именно этой проблемы: создание системы обезличенной статистики по объектам ИЖС поможет разработать единые модели оценки, снизить неопределенность для банков и сделать ипотеку более доступной, — подчеркнул он.