В последние месяцы добропорядочные граждане, не связанные напрямую с аферистскими схемами, все чаще становятся жертвами мошенников, обманывающих пожилых людей. Они покупают квартиры у пенсионеров, находящихся под воздействием злоумышленников, зачастую не подозревая об этом. При попытке продавцов оспорить сделку в суде покупатели часто остаются без денег и жилья. Изучим, на каких принципах строятся такие схемы и как можно обезопасить себя — в материале «Известий».

Истории людей, столкнувшихся с пожилыми продавцами квартир под влиянием мошенников, начинаются обычно с заманчивой цены, убедительной легенды и заверенных у нотариуса договоров. Доцент Финансового университета при правительстве РФ Петр Щербаченко рассказал «Известиям» о нескольких популярных схемах, которые часто создают серьезные проблемы для покупателей.

Одна из таких схем называется «Срочная продажа квартиры по заниженной цене»: пожилым людям предлагают значительно меньше рыночной стоимости при обещании быстрой сделки. После того, как имущество продано, а пенсионер рассматривал вариант возврата денег или фиктивной продажи, он подает заявление о принуждении мошенниками. Это становится неприятным сюрпризом для конечных покупателей.

«Моя вообще в показаниях и допросе сказала: «При совершении сделки знала, что она фиктивная и что покупателей потом выгонят, а квартиру вернут», — говорится в диалоге из чата пострадавших, скриншоты которого появились в Telegram-каналах и соцсетях.

Другие участники на скриншотах жалуются, что «их» пожилая продавщица передала мошенникам 4 миллиона рублей, сняв их со счета на работе.

«И все ей простили, она не понимала, что делает... Она подделала подписи в чековой книжке и трижды ходила в банк, чтобы снять четыре миллиона! Кажется, она в этой схеме просто», — написано в сообщении.

Такие ситуации стали известны недавно благодаря множеству подобных случаев. Пострадавшие считают переломным моментом возврат квартиры Ларисе Долиной, проданной под влиянием мошенников. Хамовнический суд удовлетворил ее требования вернуть недвижимость, а покупательнице Полине Лурье отказал в праве на жилье.

В июле прошлого года Виолетта Мельникова продала свою единственную квартиру, чтобы приобрести жилье в Санкт-Петербурге — сделка проходила через нотариуса, и не было видимых проблем.

— Продавец подробно рассказывала о планах приобрести загородный дом, внимательно читала договор, вносила поправки. Пока ждали ее выписку, «вдруг» получил иск о признании сделки недействительной, — поделилась с «Известиями» Мельникова.

Несмотря на экспертизу, признанную пожилую женщину вменяемой хотя и не отдающей отчет в последствиях своих действий, суд расторг сделку в пользу пенсионерки. Видеофиксация, сделанная нотариусом Мельниковой, результата не принесла.

— На наш вопрос, как она собирается возвращать деньги, ответила, что не думала и не собирается об этом думать. Главное — вернуть себе квартиру, а мы остались без средств и жилья. Она празднует победу, — рассказала девушка.

Виолетта — одна из более чем семидесяти пострадавших, о которых известно из тематических чатов. Они не могут понять, почему покупатели должны страдать из-за ошибок продавцов, которые часто осознавали свои действия.

Елена Мищенко, руководитель департамента городской и загородной недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости», рассказала, что мошенники пользуются двумя основными сценариями для обмана продавцов.

В первом — «Я ловлю преступников» — продавец находится в эмоциональном приподнятом состоянии, верит, что участвует в спецоперации. Мошенники убеждают его передавать деньги «под контролем», уверяя, что квартира не исчезнет, а деньги вернут.

Во втором — «Кто-то в беде, нужно спасать» — продавец тревожится, убежден, что так защищает близкого. Мотивация ультимативна: «или сейчас, или трагедия».

Юрист Александр Козлов из компании «Финансово-правовой альянс» сказал «Известиям», что потерпевшими следует считать обе стороны — и пожилого продавца, введенного в заблуждение, и честного покупателя, который потерял деньги и жилье.

— Проблема кроется в совокупности факторов: отсутствии эффективного механизма возврата, трудностях доказательства добросовестности покупателя и слабом правовом регулировании сделок с нарушениями воли, — отметил Козлов.

В апреле 2022 года в семье Динара Ахмадуллина родился второй ребенок. К февралю 2023-го стало ясно, что ипотечная квартира стала тесной. В мае появился покупатель, и параллельно начался поиск нового жилья. Через популярный сайт выбран вариант, на котором остановились.

— Продавец вела себя спокойно и непринужденно, отвечала на личные вопросы в спокойном тоне, — рассказал «Известиям» Динар.

Продавец подтвердила намерение продать квартиру и попросила две недели на выписку. Все документы были в порядке, сделка совершалась через систему безопасных расчетов.

— В день подписания она оплатила квитанцию ЖКХ, сохраняла спокойствие, говорила о переезде в Евпаторию, — рассказал Динар.

Но через неделю риелтор сообщил, что продавец сняла деньги и перевела их мошенникам, не отвечая на звонки. Позже она заявила о намерении признать сделку недействительной. Судебные процессы длятся более двух лет. По психологической экспертизе, продавец осознавала свои действия, хотя имела сниженный уровень критического мышления. В новой экспертизе указано: «...имеет эгоцентричный тип личности, не испытывает сочувствия к покупателю, уклоняется от ответов».

— Причина продажи — предложение телефонных мошенников вернуть ранее переданные ими 950 тысяч рублей. На вопрос о возврате денег она ответила, что денег нет, — уточнил Динар.

Динар вынужден арендовать жилье и продолжать ипотеку, в то время как продавец остается жить в квартире. Третья экспертиза пока не назначена.

Павел Оверченко, глава центра продаж Genesis Brokers, отметил «Известиям», что при обнаружении мошеннической схемы покупателю необходимо сразу отстаивать свои права и доказывать добросовестность с самого начала, чтобы защитить свои интересы.

Нужно подключить юриста, подать иск о признании права собственности и оспаривать арест квартиры, если он есть. Шансы растут, если продавец был в здравом уме, получал консультации и средства переведены безналично. В таких случаях суды чаще встают на сторону покупателя.

Марина Бондаренко, основатель агентства «Квадратный метр», рекомендует пообщаться с родственниками продавца, чтобы выяснить, знают ли они о сделке. Иногда близкие продавцов не осведомлены о продаже.

— Если продавец агрессивно реагирует на вопрос о причинах продажи или избегает ответа, это сигнал отказаться от покупки, — предупредила Бондаренко.

Елена Мищенко пояснила, что эскроу-счета не предотвращают такого рода мошенничество, поскольку деньги поступают на счет продавца, а потом уходят мошенникам, — главная проблема в человеческом факторе.

В декабре 2024 года Тамерлан Базиев нашел объявление о продаже квартиры в собственном доме. Агент Карина организовала встречу с пожилым продавцом Наумом, который сказал, что продает квартиру, чтобы переехать к сыну в Израиль. Осмотр показал проблемы с полом и санузлом, но Тамерлан согласился на сделку, поскольку продавец обещал оставить мебель и технику. Они подписали соглашение о задатке за 10,5 млн рублей.

После оформления сделки на сдаче квартиры Наум отказался подписывать акт, а Карина сообщила, что тот подал заявление о мошенничестве в полицию. Суд встал на сторону продавца, психиатрическая экспертиза показала, что он не мог осознавать последствий. Разбирательство приостановлено, назначена независимая экспертиза.

Тамерлан подал встречный иск, чтобы признать себя добросовестным покупателем. Адвокат продавца заявляет, что Наум думал, будто участвует в поимке мошенников, однако на банковской видеозаписи он говорит, что ни с кем не общается.

Юрист Елена Королева, специалист по банкротствам и проблемным активам, рассказала «Известиям», что в первую очередь важна титульная страховка недвижимости, которая обязательна при ипотеке и защищает при потере права собственности.

Нотариус обязан подробно разъяснять продавцу последствия сделки и задавать вопросы. Следует иметь свидетелей, включая представителей покупателя, поскольку агент продавца может быть заинтересован. Лучшим вариантом расчетов считается аккредитив, так как банковская ячейка несет риски.

Мищенко подчеркнула, что даже добросовестный покупатель уязвим и может потерять и жилье, и деньги. В судебной практике нет чёткого стандарта относительно поведения покупателя, что надо менять.

Она добавила, что если покупатель изучил документы, убедился в отсутствии других квартир у продавца, проверил справки, записал согласие продавца на видео и получил расписку, суд должен поддерживать его. Квартира передается новым владельцам — если продавец не хочет выселяться, это надо делать через приставов.

Пенсионеру может быть назначена опека и предоставлено временное жильё, работоспособным — буферное, но без возвращения квартиры, — считает эксперт.

Для снижения рисков мошенничества пожилые продавцы, особенно с единственным жильём, должны проходить обязательное информирование в МФЦ. Там им расскажут о мошеннических схемах, предложат анкетирование и выдадут справку о возможных рисках, порекомендовала собеседница «Известий».