Переплата населения по ипотеке на рыночных условиях превысила 21 млн рублей. Средний размер выдаваемого кредита на жилье достиг 4,5 млн рублей — это рекордный показатель за последние годы, сообщили в банке России. В условиях подорожания новых квартир заемщикам приходится растягивать срок кредита почти на 26 лет. При ставке около 22,4% человек в итоге выплатит по ипотеке почти в шесть раз больше взятой суммы. Несмотря на это, россияне продолжают брать ссуды по рыночным условиям, рассчитывая впоследствии рефинансировать кредит под более низкую ставку. Подробнее о том, когда жилье вновь станет доступнее, — в материале «Известий».

Объем переплаты россиян по ипотеке

Летом 2025 года средний размер жилищного кредита в России достиг максимума — 4,5 млн рублей. Согласно статистике Банка России, это рекорд как минимум с начала 2023 года (раньше таких данных нет). Средний срок выдачи ипотек в последние месяцы также приблизился к максимальному значению — около 308 месяцев, либо почти 26 лет.

Главной причиной увеличения среднего размера кредита является рост стоимости жилья, в особенности новостроек, объяснил аналитик Freedom Finance Global Владимир Чернов. Кроме того, наблюдается смещение в сторону более дорогих сделок, так как покупатели предпочитают первичный рынок.

Директор рынков России и СНГ fam Properties Валерий Тумин выделил и другие факторы.

— Во-первых, квартиры в крупных городах, таких как Москва и Санкт-Петербург, а также в южных регионах, куда активно переезжают жители северных территорий, значительно подорожали за последние годы. Во-вторых, россияне стремятся приобрести более просторное жилье, особенно после пандемии, когда увеличился спрос на дополнительные площади для удаленной работы и семейных занятий, — отметил эксперт.

По данным за II квартал 2025 года, средняя цена одного квадратного метра в новостройках составила примерно 170–185 тыс. рублей. Таким образом, типичное жилье площадью 25–40 м² по стране стоит около 4–7 млн рублей, что соответствует среднему размеру кредитов. Для сравнения, в Москве квартиры такого же метража стоят значительно дороже — свыше 10 млн рублей, добавил Владимир Чернов.

Для поддержки продаж застройщики используют различные инструменты повышения доступности ипотеки. Однако в итоге это ведет к увеличению себестоимости проектов и, как следствие, росту цен для покупателей, подчеркнул директор департамента розничных продуктов Абсолют Банка Виталий Костюкевич.

Чтобы снизить долговую нагрузку, заемщики выбирают максимальный срок ипотеки. При этом по правилам ипотечного стандарта кредит не может быть выдан на срок свыше 30 лет, уточнил эксперт.

Около половины всех выдаваемых ипотек сейчас оформляются на 25–30 лет, сообщил Владимир Чернов. Это конструктивный компромисс, который позволяет увеличить срок кредита, не перегружая семейный бюджет при высоких ставках.

Однако увеличение суммы долга и срока приводит к значительному росту общей переплаты. По последним данным, средневзвешенная реальная ставка по рыночной ипотеке на неделе с 18 по 24 августа 2025 года составляет около 22,4%. При оформлении кредита на 4,5 млн рублей с 10% первоначальным взносом и сроком в 308 месяцев ежемесячный платеж достигнет почти 85 тыс. рублей, а переплата составит свыше 21,5 млн. То есть посетитель платит почти шесть раз больше взятой суммы.

Перспективы доступности жилья в 2026 году

Несмотря на высокую переплату, россияне продолжают брать ипотечные кредиты на рыночных условиях с ставками около 22%. Сейчас около 20% жилищных займов оформляются без льготных программ, отметил Виталий Костюкевич из Абсолют Банка.

В банке «Дом.РФ» в июле такая доля составляла 10%, сообщил заместитель председателя правления Алексей Косяков. При этом количество сделок в июле превысило показатель июня в 1,6 раза. Ожидания дальнейшего снижения ключевой ставки подталкивают клиентов брать кредиты с расчетом на последующее рефинансирование под более выгодные условия, уточнил он.

На сегодняшний день рыночная ипотека доступна в основном тем россиянам, у кого стабильный и высокий доход, включая сотрудников госсектора и крупных компаний, сказал Валерий Тумин из fam Properties.

— Те, кто берет сейчас ипотеку на рыночных условиях, обычно располагают вескими аргументами: получают существенные скидки от застройщиков или имеют значительный первоначальный взнос, покрывающий до половины цены квартиры. Их объединяет вера в дальнейший рост цен на недвижимость независимо от социально-экономического развития страны, — рассказал экономист Андрей Бархота.

Сохраняющийся спрос на ипотеку при высоких ставках свидетельствует также о доверии населения к долгосрочным инвестициям в недвижимость, отметил Валерий Тумин.

Тем не менее сейчас рыночная ипотека представляет собой нишевый продукт с узкой целевой аудиторией, добавил генеральный директор инвестиционной компании «Флип» Евгений Шавнев. Падение спроса за год составило 70%. Однако в среднесрочной перспективе эксперт прогнозирует оживление, если ставки снизятся хотя бы до 14–15%.

Удобным для заемщика считается ключевая ставка в районе 10–12% годовых, отметил аналитик Freedom Finance Global Владимир Чернов. Однако, по его словам, таких значений вряд ли ждать до второго полугодия 2026 года. Аналогичные прогнозы делает главный аналитик Совкомбанка Анна Землянова: ставка ЦБ может снизиться до 14% к концу текущего года и до 12% в следующем.

Рост цен на жилье, по мнению Валерия Тумина, вряд ли будет резким, однако станет более постепенным. Повышение доступности квартир будет обеспечено не только снижением ставок, но и увеличением реальных доходов граждан, расширением льготных программ и развитием нового формата жилья в регионах.