Жители России практически перестали строить дома с использованием ипотеки. Количество займов, выданных в июле на строительство индивидуального жилья, уменьшилось в пять раз по сравнению с июлем прошлого года. Причинами такого снижения стали отмена массовой ипотеки под льготный процент в 7% и ужесточение правил в сфере строительства домов. С начала этого года заниматься возведением жилья разрешается только с участием аккредитованных девелоперов. Несмотря на высокий уровень годовой инфляции, стоимость строительных материалов падает из-за снижения спроса. Подробности о том, когда индивидуальное жилье может стать более доступным, представлены в материале «Известий».

Как сильно уменьшился объем выдачи ипотеки на частное строительство

В июне количество выданных ипотечных кредитов на индивидуальное жилищное строительство достигло 12 тысяч, что почти в 4,7 раза меньше аналогичного периода прошлого года. Тогда за июнь было оформлено около 60 тысяч таких займов, согласно информации ЦБ, проанализированной «Известиями». Общая сумма выданных средств сократилась более чем в три раза — до 47 млрд рублей.

Ипотечные кредиты оформляют как на готовое жилье, так и на строящееся. В частности, жилищные займы на строительство упали особенно сильно — количество выданных ссуд снизилось в пять раз до 6 тысяч, как сообщают данные ЦБ. При этом ипотека на покупку уже построенных домов уменьшилась лишь в два раза, что указывает на более устойчивый спрос в данном сегменте.

Участники рынка подтверждают спад выдач ипотеки на индивидуальное строительство в сравнении с 2024 годом — об этом сообщили представители «Домклика» от Сбербанка, ВТБ и Совкомбанка. Было отмечено, что ключевым фактором развития рынка остаются государственные программы, в том числе семейная ипотека. Снижение показателей во многом связано с изменениями условий господдержки жилищного сегмента.

Во втором квартале 2024 года 60% всех ипотечных кредитов на ИЖС выдавались в рамках льготной программы со ставкой 7%, которая была доступна всем россиянам, напомнила главный аналитик Совкомбанка Анна Землянова. Закрытие программы в июле прошлого года вызвало резкое сокращение выдач.

Кроме того, условия семейной ипотеки были ужесточены — теперь ее нельзя оформить заемщикам без детей младше шестилетнего возраста (ранее предел был установлен на уровне 18 лет). Тем не менее эта программа остаётся востребованной — по подсчетам «Известий», она составляет около 80% всех выданных жилищных кредитов.

Базовые ипотечные предложения сегодня для населения недоступны из-за слишком высоких процентных ставок, заметил директор департамента розничных продуктов Абсолют Банка Виталий Костюкевич. «Известия» направили запрос в ЦБ РФ с целью выяснить причины снижения спроса.

С 1 марта 2025 года для оформления ипотек на ИЖС введено обязательное использование эскроу-счетов, отметила исполнительный директор федеральной компании «Этажи» Регина Дыдалина. Ранее этот механизм применялся для защиты средств граждан, и такую систему давно используют при строительстве многоквартирных домов.

Тем не менее данное нововведение повлекло не только положительные эффекты. Аналитик Freedom Finance Global Владимир Чернов пояснил, что раньше заемщик мог получить кредит и самостоятельно распоряжаться финансами, нанимая подрядчиков или строя дом лично. После введения эскроу-счетов деньги блокируются в банке до завершения строительства. При этом строительство собственными силами теперь запрещено — возводить дом разрешается лишь аккредитованным застройщикам. В результате такая система ограничивает гибкость заемщиков и фактически привязывает их к девелоперам, а не к личным проектам.

— Частные застройщики в ИЖС были не готовы финансово к резкому переходу на эскроу-счета, что привело к возникновению множества недостроенных объектов и повлияло на количество нового строительства и кредитных предложений, — добавила Регина Дыдалина.

Экономист Андрей Бархота отметил, что строительство индивидуальных домов сильно зависит от качества и стоимости материалов, а также от девелопера, поскольку этот сегмент мало стандартизирован. Эскроу-счета упорядочивают процесс с точки зрения банков и защищают заемщиков, однако создают дополнительные риски и сложности для застройщиков, при этом частично увеличивая неудобства для граждан, что замедляет рост кредитования на ИЖС.

Влияние снижения выдачи ипотеки на цены

На рынке стройматериалов для индивидуального жилищного строительства наблюдается удешевление из-за слабого спроса со стороны покупателей, отметила Регина Дыдалина из компании «Этажи». При этом цены на услуги аккредитованных компаний остались почти без изменений, несмотря на высокий уровень инфляции и дефицит на рынке труда, что вынуждает работодателей платить рабочим больше для их удержания.

Цены на услуги подрядчиков, координирующих работу строителей, незначительно выросли, но специалисты готовы предоставлять крупные скидки, подчеркнула эксперт.

Владимир Чернов из Freedom Finance Global подчеркнул, что дешевление товаров и услуг, связанных с ИЖС, происходит на фоне снижения спроса со стороны заемщиков, однако данный тренд не является постоянным и со временем прекратится.

По словам эксперта, изменения на рынке лишили ИЖС главного преимущества — индивидуальности и возможности экономить за счет самостоятельного контроля затрат. В отличие от квартиры, частный дом чаще всего является личным проектом семьи, где важно самостоятельно выбирать подрядчиков, материалы и темп строительства. Обязательное обращение только к аккредитованным застройщикам заставляет многих заемщиков либо откладывать строительство, либо приобретать жилье без ипотеки, пояснил Владимир Чернов.

Прогноз для рынка ИЖС на оставшуюся часть года

Анна Землянова из Совкомбанка убеждена, что ИЖС — это перспективная ниша рынка. Согласно опросу ВЦИОМ и «Дом.РФ», 53% россиян, проживающих в многоквартирных домах, хотели бы переехать в частный дом — это около 18,5 миллиона семей. Среди них 4,4 миллиона домохозяйств мечтают построить собственное жилье и рассматривают ипотечное финансирование.

Тем не менее ИЖС занимает небольшую часть рынка, и не все кредитные организации предоставляют займы в этом сегменте, добавил Виталий Костюкевич из Абсолют Банка. Главная сложность — высокие риски: оценка таких объектов, контроль расходов и строительства проблематичны. К тому же стоимость залога по частным домам ниже, чем у квартир в районах с развитой инфраструктурой.

— В отдельных регионах, например в Краснодарском крае, частные дома составляют значительную долю жилого фонда, и там ИЖС будет отвечать за важное направление, — отметил Виталий Костюкевич.

Скорого значительного роста доли ИЖС в кредитных выдачах не предвидится, поскольку для строительства частных домов необходима доступная ипотека, подчеркнул эксперт. Однако при снижении ставок начало восстановления кредитования коснется и сектора индивидуального строительства.

В компании «Этажи» отметили, что спрос на частное строительство уже постепенно возвращается. В последние месяцы многие россияне из-за подорожания стройматериалов откладывали финансирование, размещая средства на выгодных вкладах, ожидая лучших условий для строительства. Теперь, когда цены на материалы снизились вследствие уменьшения спроса, люди могут снова задуматься о строительстве собственного жилья. Вместе с тем для активизации сегмента требуется значительное расширение списка аккредитованных компаний, готовых оказать поддержку гражданам в реализации их планов, заключил Андрей Бархота.