Правительство занимается разработкой новых мер для стимулирования спроса на жилую недвижимость. Среди предложенных инициатив — разрешение банкам использовать антикризисные резервы, сформированные для кредитов, а также смягчение условий ипотечного кредитования. Вице-премьер Марат Хуснуллин поручил Министерству финансов вместе с Минстроем и «Дом.РФ» рассмотреть такие варианты, сообщили «Известия». Банки, по мнению их представителей, смогут таким образом высвободить дополнительные средства и увеличить количество одобряемых ипотечных заявок, а девелоперы рассчитывают на возрастание активности на рынке. На сегодняшний день около 20% застройщиков считаются находящимися в зоне риска, как ранее сообщал Хуснуллин. В то же время расформирование резервов может отразиться отрицательно на финансовой устойчивости банков. Вопрос поддержки этого предложения Центробанком и потенциальных рисков рассматривается в материале «Известий».

Планируется разрешить банкам расформировать капитальный буфер

Власти прорабатывают поддержку спроса на жилье и улучшение доступности ипотечных программ для льготных слоев населения. По итогам совещания в июне, вице-премьер Марат Хуснуллин поручил Минфину совместно с Минстроем и «Дом.РФ» изучить возможность разрешить банкам расформировать макропруденциальный капитал с буфером, накопленным с декабря 2022 года по май 2025 года. Эти резервы были созданы под кредиты с первоначальным взносом не менее 20% и служат для снижения воздействия экономических потрясений. Доступ к протоколу совещания получили «Известия».

— Буферная система была введена после мирового финансового кризиса 2007–2009 годов. Резервные капитальные буферы банков работают как амортизаторы в периоды экономических потрясений. Их наличие помогает банкам покрывать убытки, одновременно продолжая предоставлять ключевые услуги реальному сектору экономики, — пояснил «Известиям» член экспертного совета комитета по защите конкуренции Госдумы Дмитрий Тортев. — На самом деле правительство рассматривает возможность ослабления банковской политики ради поддержки строительной сферы.

Эксперт добавил, что важно учитывать: антикризисные резервы банков обеспечивают значительную стабильность финансовой системы в стране, поэтому любые меры по их смягчению скорее всего будут приниматься осторожно и только после согласования с профильными ведомствами.

Доля льготных ипотечных программ остается высокой и составляет около 80% от общего объема кредитования. При этом вице-премьер Марат Хуснуллин ранее указывал, что приблизительно 20% девелоперов в настоящее время являются уязвимыми к банкротству, при этом рыночная ипотека в России практически исчезла. По его мнению, если текущая ситуация с ключевой ставкой продлится еще шесть месяцев, без поступления инвестиций и вкладов от граждан в недвижимость доля таких рисковых застройщиков превысит 30%.

Еще одна мера, рассматриваемая властями, — отмена надбавок к коэффициентам рисков по ипотечным кредитам с господдержкой и снижение базовых коэффициентов риска по льготной ипотеке при низком уровне просрочек, следует из протокола совещания. Ранее в апреле Банк России сообщил, что благодаря таким надбавкам банки сформировали буфер капитала по потребительским кредитам размером 834 миллиарда рублей.

— Мы полностью поддерживаем предложенные меры. Они освободят капитал банков, что в итоге поможет увеличить объемы льготной ипотеки, сохраняя выгодные условия кредитования для граждан и обеспечивая доступ к жилью, — сообщили «Известиям» в пресс-службе ВТБ.

Почему уменьшилось количество выдаваемых ипотечных кредитов

Сокращение выдач ипотечных кредитов частично связано с отменой комиссий, которые банки взимали с граждан и застройщиков при оформлении льготных программ, отмечается в протоколе совещания у вице-премьера. Такие комиссии появились в 2023 году, когда ипотека с господдержкой стала менее выгодной для банков. Девелоперы субсидировали кредитные организации, что рассматривалось как компенсация недополученных доходов.

В апреле 2025 года Центробанк предложил запретить банкам взимать комиссии по программам льготной ипотеки. Сбербанк и ВТБ с середины мая прекратили их брать с застройщиков по этим программам.

— Размер комиссий при выдаче льготных ипотек в 2025 году был разным и зачастую составлял около 5–10% и даже больше от суммы кредита. Это зависело от банка и условий конкретной программы. По сути, такой механизм использовался, чтобы стимулировать банки продолжать выдавать кредиты. Но комиссии увеличивали стоимость займов, снижая их доступность для заемщиков. Именно поэтому было принято решение об их отмене. Однако следует отметить, что отсутствие комиссионных выплат снизило заинтересованность банков в выдаче льготных ипотек, из-за чего они начали строже подходить к одобрению заявок, — пояснил Дмитрий Тортев.

В конце июля ВТБ и Альфа-банк объявили о повышении минимального первоначального взноса по льготным ипотекам до 30,1%, тогда как ранее он был на уровне 20,1%.

«Известия» направили запросы в Министерства финансов и строительства, «Дом.РФ», Центробанк, а также в ключевые банки и строительные компании.

— Вице-премьер дает поручения, основываясь на детальном анализе текущей ситуации, поэтому можно ожидать положительных результатов. Первый эффект от отмены комиссий проявился в значительном росте активности в сегменте семейной ипотеки. Но в последующие месяцы этот рост нивелировался, поскольку банки вновь ужесточили требования к заемщикам, например, увеличили минимальный первоначальный взнос и реже одобряли кредиты, — рассказал президент Ассоциации строительных организаций Новосибирской области Максим Федорченко.

Продолжая, он отметил, что появились дополнительные банковские комиссии, которые формально не были связаны с выдачей кредита, а, например, взыскивались за создание более выгодных условий для заемщика, таких как снижение первоначального взноса. В результате спрос на жилье по семейной ипотеке вновь начал снижаться.

В мае 2025 года выдача льготной ипотеки снизилась по сравнению с маем 2024-го на 54% в количестве и на 51% в денежном выражении: было выдано лишь 38 тысяч таких кредитов на сумму 216,7 миллиарда рублей, сообщил «Известиям» директор финтех-направления группы «Плюс», председатель правления Самолет Банка Кирилл Варенцов. В июне 2025 года объем выдач вырос до 263 миллиардов, но это все равно в 2,5 раза меньше соответствующего показателя июня 2024 года, когда заемщики оформляли льготные кредиты перед завершением массовой программы господдержки.

За первые шесть месяцев 2025 года банки выдали почти 400 тысяч ипотечных кредитов общей суммой около 1,5 триллиона рублей, сообщали в «Дом.РФ». Это на 55% меньше по количеству и на 47% меньше по сумме по сравнению с аналогичным периодом 2024 года.

Очевидно, если указанные инициативы или хотя бы часть из них будут реализованы, это позволит банкам проявлять большую лояльность при рассмотрении заявок на ипотеку, благодаря чему она станет более доступной, утверждают эксперты.

— Все предложенные шаги, по сути, направлены на стимуляцию интереса банков и повышение их возможностей по выдаче ипотеки с господдержкой даже при маленьком первоначальном взносе со стороны покупателей, — заявил генеральный директор и управляющий партнер «Intermark Городская Недвижимость» Дмитрий Халин.

С начала года Центробанк постепенно сокращал надбавки, особенно по кредитам, где покупатель вносит 30% и более от стоимости объекта, напомнил он. Но теперь, вероятно, законодатели намерены создать условия для банков, при которых льготная ипотека будет выдаваться комфортно даже при первоначальном взносе в размере 20% и меньше.

Кирилл Варенцов добавил, что предложенные меры способны повысить выдачу льготной ипотеки на 15% и более.

— Макропруденциальные надбавки и увеличенные коэффициенты рисков значительно ограничивают доступ к кредитам, в том числе для платежеспособных граждан. Их отмена вместе с использованием накопленного капитала может вернуть на рынок эту категорию клиентов и поддержать рост выдачи. Результат будет зависеть от быстроты адаптации банков к новым условиям, — отметил он.

Опасения для банковской системы

Однако Дмитрий Тортев считает, что Министерство финансов и Центробанк могут отказаться от смягчения регулирования банковского сектора, аргументируя это необходимостью сохранения экономической стабильности.

Такие резервы соответствуют международным стандартам надежности банковской системы, и их расформирование может негативно отразиться на устойчивости финансовых учреждений, отметил директор Центра конъюнктурных исследований ВШЭ Георгий Остапкович. Эксперт объяснил, что если крупнейшие банки РФ смогут выполнить обязательства при реализации таких мер, то множество небольших организаций, особенно работающих в отдалённых регионах, без резервов не смогут гарантировать такую же надежность.

По словам специалиста, предлагаемые нововведения окажут поддержку строительной отрасли, однако оставшиеся без подушки безопасности банки могут сократить вложения в другие сектора экономики. Георгий Остапкович сделал вывод, что более адекватными мерами были бы повышение доходов населения либо снижение ключевой ставки, что в целом улучшит доступность ипотеки для граждан.