В России рассматривается новый законопроект, который предлагает запретить возведение многоэтажных зданий в населенных пунктах с дефицитом транспортной, коммунальной и социальной инфраструктуры более 50%. Планируется ввести такое ограничение до 2030 года. Инициатива вызвала широкий отклик среди профильных специалистов, которые оценивают ее социально-экономические последствия и влияние на рынок недвижимости. Подробнее об этом в материале «Известий».

Можно ли ожидать дефицит жилья и рост цен из-за запрета

В России рассматривается возможность запрета на строительство многоэтажных домов в населенных пунктах, где дефицит инфраструктуры превышает 50%. Соответствующий законопроект депутатов Госдумы РФ предлагает внести изменения в Градостроительный кодекс. По новому правилу, разрешения на строительство высотных жилых комплексов не будут выдавать в населенных пунктах с недостаточно развитым транспортом, жилищно-коммунальной и социальной инфраструктурой, если этот дефицит превышает допустимый порог. Решение о выдаче разрешения будет принимать региональный исполнительный орган после оценки состояния инфраструктуры, которую проведет уполномоченный федеральный орган исполнительной власти.

«Известия» направили запрос в аппарат вице-премьера Марата Хуснуллина, Министерство строительства РФ и «Дом.РФ» с просьбой предоставить заключения по новому законодательному предложению.

Член Общественного совета при Минстрое России Илья Пономарев подчеркивает актуальность законодательной инициативы, но отмечает, что проблему необходимо решать комплексно.

— Запрет на строительство в таких населенных пунктах стоит рассматривать как экстренную меру для существующих сложностей, однако системное решение заключается в восстановлении практики продуманного управления развитием территории — начиная с стратегического территориального планирования региона, генерального плана и проекта планировки, которые должны включать ТЭО и график реализации, как это было раньше, — объясняет он.

Эксперт также обращает внимание, что коммунальные аварии прошлой зимы во многом связаны с локальными решениями, принятыми без учета сложных макросистем в сферах энергетики, транспорта и других.

Руководитель комиссии по жилищной политике Общественного совета при Минстрое России, президент Фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева подчеркивает важность учета региональных нормативов и организации взаимодействия застройщиков с городами:

— Региональные и местные нормативы градостроительного проектирования устанавливают минимально необходимый уровень обеспеченности населения инфраструктурой и максимально допустимую территориальную и временную доступность этих объектов, — комментирует эксперт.

Косарева считает, что сам по себе запрет на жилищное строительство вряд ли заставит решить проблему дефицита инфраструктуры. В этом случае устранение дефицита возможно только за счет бюджетных средств. Кроме того, это приведет к дальнейшему увеличению нехватки жилья и росту цен на него, добавила она.

Президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков предупреждает о возможных негативных последствиях, помимо ожидаемого роста цен.

— Запрет может побудить людей покидать регионы с ограниченным строительством и высокими ценами в поисках более доступного жилья в других местах, что негативно скажется на трудовых ресурсах региона. Кроме того, существующие жилые комплексы могут оказаться перегруженными, — отмечает он.

Какая альтернатива локальным запретам

Завкафедрой «Архитектура жилых зданий» Московского архитектурного института Александр Цыбайкин указывает, что тема соцэкономических последствий важна, ведь запрет на многоэтажное строительство не принудит застройщиков переключиться на дома средней этажности, но при этом сделает более доступным строительство высотных зданий.

— Большинство людей не различают «многоэтажные» и «высотные» дома, — отмечает он. — Для населения все высокие здания — это многоэтажки, и согласие на запрет может только облегчить задачу тем, кто хочет строить именно высотные дома, что усилит социально-экономический дисбаланс.

Заведующая кафедрой «Градостроительство» НИУ МГСУ Нина Данилина рассказывает о существующих методах оценки и двойственной природе последствий запрета.

— Существуют утвержденные методики измерения обеспеченности населения инфраструктурой, закрепленные в Своде правил «Градостроительство» и региональных нормативах градостроительного проектирования, — напоминает она.

Данилина добавляет, что оценки базируются на официальной численности населения и отличаются высокой объективностью. Задача городских властей — контролировать эти показатели и принимать решения о запрете строительства жилья, которое не соответствует требованиям инфраструктуры.

Риски заморозки стройки и подорожания жилья

Руководитель Единого реестра застроек России (ЕРЗ.РФ) Кирилл Холопик выражает сомнения в эффективности инициативы и полагает, что государство перекладывает обязанность по созданию социальной и инженерной инфраструктуры на застройщиков. Без застройщиков, по его мнению, необходимая инфраструктура не появится.

Гендиректор группы «Родина» Андрей Сафронюк обращает внимание на баланс между преимуществами и рисками.

— Вопрос реализации механизма запрета строительства многоэтажных зданий в регионах с дефицитом инфраструктуры сложен. С одной стороны, проект закона может улучшить качество жизни и городскую среду за счет синхронизации инфраструктурного развития и жилищного строительства. Он также позволит ограничить стихийное строительство, — отмечает он в интервью «Известиям».

Представитель компании «ФСК Регион» напоминает, что в регионах с низкими ценами на жильё застройщики не всегда могут обеспечить полноценное строительство инфраструктуры, и часть нагрузки берет на себя государство. Это происходит через выпуск местных нормативных актов или соглашения о комплексном развитии территорий (КРТ), где обе стороны фиксируют обязательства по созданию инфраструктуры.

В этом контексте сенатор и эксперт Агентства стратегических инициатив (АСИ) Ольга Епифанова подчеркивает, что у регионов зачастую не хватает средств на полноценное развитие инфраструктуры. Поэтому законопроект имеет право на существование, считает она.

— Положительный результат возможен при одновременном запуске инфраструктурных инвестпрограмм: если запрет на многоэтажки будет сопровождаться целевым финансированием социальных объектов и инженерных сетей, а также публичным контролем реализации. Иначе к 2030 году мы получим не улучшенные города, а «замороженные» территории, где спрос на жильё уедет вместе с покупателями и инвесторами, — предупреждает управляющий партнер Trophy Assets Наталья Круглова.

Социальная нагрузка и потенциал малоэтажного строительства

Управляющий партнер компании Penny Lane Realty Андрей Садо делится своим взглядом на влияние законопроекта на качество городской среды.

— Нагрузка на культурные объекты и парки определяется с помощью опросов руководителей детсадов и школ, которые сообщают о свободных местах и очередях. Эти данные могут проверять социальные службы, органы опеки и префектуры. Следует учитывать также нагрузку на инженерные системы жилых домов, особенно при возведении многоэтажек.

По мнению эксперта, необходимо обеспечить достаточное водоснабжение, электричество и отопление, а котельные должны соответствовать нормативам. Оценивать транспортную нагрузку труднее, она меняется в разное время суток. Запрет многоэтажного строительства в районах с недостаточно развитой инфраструктурой может дать положительные социально-экономические эффекты, уверен он.

Специалисты Urban Awards отмечают несколько ключевых недостатков проекта закона. Во-первых, в тексте документа и пояснительной записке отсутствует конкретный перечень критериев, речь идет лишь о «соответствии потребностям населения». Во-вторых, порог дефицита в 50% выбран случайно, неясно, как именно он будет рассчитываться — по каждому виду инфраструктуры отдельно или по совокупности. Если оценивать по отдельности, означает ли это, что дефицит по одному параметру приведет к запрету, даже если остальные соответствуют нормам?

— Третий момент — масштаб «населенного пункта». Для села или небольшого поселка он приемлем, но в крупных городах смысл теряется. В одних районах (центре, старых спальных зонах) ситуация с детскими садами и школами может быть благополучной, в других (на окраинах) таких объектов традиционно не хватает. Значит ли это необходимость останавливать стройку во всем городе? — отмечают эксперты Urban Awards.