Жительница Москвы приобрела квартиру у местной жительницы Бабушкинского района столицы, соблюдая все формальные процедуры и действуя по рыночной стоимости, с поддержкой нескольких специалистов и представителя банка, которые обеспечили страхование рисков. Несмотря на это, женщина осталась без квартиры и денег в правовом порядке на основании судебного решения. Причина в том, что продавец в момент сделки находилась под воздействием телефонных мошенников. Полученные от продажи деньги она передала курьерам (которые впоследствии были задержаны и осуждены), а через несколько дней после сделки с недвижимостью направилась поджигать военкомат. Прокуратура и Мосгорсуд приняли сторону продавца — они признали сделку недействительной, а покупательницу — недобросовестным приобретателем (судебные документы доступны редакции). Детали этой громкой истории представлены в материале «Известий».

Почти идеальная сделка

Преподаватель московского вуза Нина Ц. (имя изменено) обнаружила объявление о продаже двухкомнатной квартиры в Бабушкинском районе за 9,5 млн рублей (что по состоянию на осень 2022 года являлось средней ценой на рынке). Ей понравилось расположение и очевидное то, что у жилья был один единственный собственник на протяжении многих лет. Продавца, Наталью Иванову, представлял риелтор, и у Нины также был свой специалист по сделкам с недвижимостью — репутация посредников внушала доверие.

— Я смогла накопить определенную сумму, значительную часть которой одолжили родственники — в итоге у меня оказалось 7 миллионов рублей, — делится Нина. — Еще 2,2 миллиона банк одобрил по ипотечному кредиту. До этого я посмотрела около десяти квартир и выбрала именно эту.

Встреча с продавцом прошла 13 сентября 2022 года. Иванова произвела благоприятное впечатление, предоставив полный комплект документов, а через риелтора передавала дополнительные справки для снижения возможных рисков. В частности, по просьбе Нины были предоставлены справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, психиатра, а также справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам и прочие документы.

— Продавец рассказала при встрече, что продает квартиру, потому что собирается переехать ближе к родственникам за городом, планирует приобрести дом и уже подыскала подходящий вариант. Когда она выписалась из квартиры, сразу прописалась по другому адресу, это подтверждается документами. Ее объяснения казались правдоподобными — женщина одинока, без мужа и детей. Мы попросили скидку в 300 тысяч из-за плохого ремонта, и она согласилась. Всё проходило очень гладко и ничто не предвещало проблем.

Сделка прошла с соблюдением всех необходимых процедур — документы проверялись Ниной, риелторами обеих сторон и представителями банка, выдавшего ипотеку — и заключилась 23 сентября 2022 года.

По договору Нина внесла 1,45 млн рублей наличными в банковскую ячейку при присутствии Ивановой, еще 50 тысяч были переданы как аванс. В тот же день она подписала ипотечный договор с банком и договор купли-продажи с продавцом, также при риелторе и сотрудниках банка, и перевела 7,7 млн рублей (включая заемные средства) на счет Ивановой. Стоит отметить, что факт передачи денег не оспаривался. Через несколько дней Нина получила уведомление о регистрации сделки в Росреестре, а 29 сентября женщины вновь встретились: продавец получила ключ от банковской ячейки и выдала расписку о получении 9,2 млн рублей без претензий. Новая хозяйка дала пенсоинерке десять дней на переезд (до 4 октября). Казалось, что сделка завершена, но Нина так и не смогла въехать в квартиру.

Внезапный удар

Накануне запланированного въезда Нина обратилась к риелтору продавца и поинтересовалась насчет ключей, так как ей нужно было срочно выехать за границу из-за похорон родственника. Риелтор от имени Ивановой попросил отложить передачу ключей до 7 октября якобы потому, что вещи не были вывезены. Однако 5 октября Нина была вызвана в УВД по СВАО для разговора.

В полиции Нина узнала, что в день, когда продавец должна была передать ключи, Иванова пыталась поджечь военкомат на Дмитровском шоссе, бросив несколько "коктейлей Молотова" в здание. Еще несколько подобных предметов были найдены в проданной квартире. Накануне у нее был контакт с курьерами мошенников, которым она передала крупную сумму денег, они были задержаны. Следствие планировало наложить арест на квартиру, но после предоставления документов о смене собственника ограничений не ввели. При избрании меры пресечения Ивановой суд назначил домашний арест с местом ограничения пребывания... в проданной квартире на улице Менжинского. Нина неоднократно пыталась с полицейскими вселиться в жилье, но Иванова блокировала дверь и вызывала полицию.

— Я лично подала заявление в УВД по САО, сообщила, что квартира не может служить местом содержания человека под домашним арестом, но это не дало результата. Мне рекомендовали обратиться в суд с иском о выселении Ивановой, — рассказывает Нина Ц.

История с поджогом

Коптевский районный суд Москвы в конце июня 2023 года признал Иванову виновной в поджоге Тимирязевского военкомата во время частичной мобилизации. Ее обвинили в хулиганстве с применением предметов, используемых как оружие, группой лиц по предварительному сговору. Женщину приговорили к условному лишению свободы сроком 2 года с испытательным сроком 3 года. Судом установлено, что Иванова бросила одну бутылку с зажигательной смесью в здание и пыталась бросить еще одну, но была остановлена полицией. Однако приговор не вступил в силу, так как Мосгорсуд отменил его в апелляции, указав на неоправданное игнорирование важных обстоятельств дела. Материалы возвращены прокурору, и дело планируют рассматривать заново в августе. До нового слушания Ивановой назначена мера пресечения в виде запрета определенных действий.

Попытка вселиться

Интересно, что Иванова ждет исход дела, пребывая в уже проданной квартире. После безуспешных попыток заставить ее добровольно покинуть жилье Нина подала иск в суд о выселении. Рассмотрение дела в Бабушкинском райсуде растянулось.

В письменных объяснениях суду Иванова указала, что в сентябре, под влиянием телефонных мошенников, выдававших себя за сотрудников ФСБ и Центробанка, она регулярно переводила личные и кредитные деньги на их счета. Под угрозой потери квартиры ей навязали продажу. После сделки она обналичила средства и передала их преступникам. В суде Иванова утверждала, что не осознавала последствий, так как находилась в заблуждении обмана. Она считала, что "сделка была направлена не на продажу квартиры, а на меры по ее сохранению". Просила отменить сделку, ссылаясь на преклонный возраст, одиночество и мошеннические действия третьих лиц. Также указала, что цена была заниженной, а переехать ей было некуда.

С позиции Нины и представителей банка ситуация выглядела иначе. "Судебные материалы показывают, что Иванова действительно хотела заключить именно эту сделку. Подтверждением служат подписанные договор купли-продажи и расписка", — говорится в отзыве представителя банка на встречный иск. При этом ни банк, ни покупатель не имели отношения к мошенничеству с Ивановой.

— Иванова утверждала, что я должна была усомниться в ее словах, но я не детектор лжи и всегда доверяю людям, — комментирует Нина.

2 мая 2024 года Бабушкинский райсуд принял решение в пользу Нины Ц. и обязал Иванову передать квартиру по акту приема-передачи. Однако пенсионерка продолжает сопротивляться.

На стороне поджигателя

Неожиданно прокуратура вступилась за Иванову и обратилась в Мосгорсуд с просьбой отменить решение первой инстанции. В своем определении коллегия по гражданским делам указала, что причиной отмены сделки должно стать отсутствие у Ивановой намерения продавать единственное жилье.

«Договор был заключен ею под влиянием заблуждения и обмана; в период хищения денежных средств на женщину оказывалось серьезное психологическое давление звонками мошенников, представлявшихся сотрудниками Центробанка и ФСБ», — говорится в судебном определении.

Суд постановил, что заблуждение Ивановой не было очевидным для Нины Ц. и представителей банка, подтвердив, что покупатель и банк действовали с обычной степенью осмотрительности. В решении сказано, что жилье было реализовано по рыночной цене, покупатель детально осмотрел квартиру, встретился с продавцом и выяснил обстоятельства продажи. Приговор курьерам признан имеющим преюдициальный характер, так как подтверждает мошенничество с психологическим давлением. Однако вопрос возврата денег Нине и банку решен не был.

Таким образом, адекватная и дееспособная женщина (это подтверждают экспертизы), получившая деньги от продажи квартиры и передавшая их преступникам, сумела сохранить фактически проданное жилье. «Известия» направили запрос в Генпрокуратуру с просьбой разъяснить позицию Бабушкинской межрайонной прокуратуры.

— Эта ситуация порождает следующую проблему — судебное решение создает прецедент, при котором лицо, причинившее имущественный ущерб невиновному человеку и совершившее преступление против уголовно охраняемых институтов, фактически не несет ответственности, скрываясь за тем, что его ввели в заблуждение, — пояснила «Известиям» юрист Екатерина Краснова, представляющая интересы Нины Ц.