В июне продажи квартир в новостройках крупнейших городов России, включая Тюмень, увеличились почти на 16% по сравнению с маем. Этот скачок произошел после пяти месяцев застоя на рынке. Однако рост оказался неравномерным: наибольший прирост показали Краснодар и Москва. Несмотря на оптимистичные цифры, аналитики предостерегают от поспешных выводов о восстановлении рынка — значительную роль сыграли сезонные факторы, а также акции и рассрочки от застройщиков. В статье «Известий» рассмотрены перспективы цен на жилье и влияние политики ЦБ.

По данным bnMAP.pro, в июне в 17 крупных городах было зарегистрировано 17,86 тыс. лотов. В Москве прирост составил 8,2%, а в Краснодаре — рекордные 25,4%. Санкт-Петербург оказался в числе аутсайдеров: здесь продажи упали на 17% по сравнению с маем. Общая площадь предложения выросла на 18,1%, достигнув 840,6 тыс. кв. м, а средний размер лота увеличился с 47 до 48,4 кв. м.

Меньше сделок, но цены растут

Эта динамика резко контрастирует с падением спроса в предыдущие месяцы. Согласно исследованиям bnMAP.pro, за январь – май в Москве было заключено 23,6 тыс. сделок на первичном рынке — на 5,6% меньше, чем за аналогичный период 2024 года. В Новой Москве спад составил 12,5%. В регионах ситуация была еще хуже: например, в Новосибирске число лотов сократилось более чем на 30%. В некоторых городах, таких как Казань, снижение объемов компенсировалось ростом цен, благодаря чему в денежном выражении (без учета инфляции) рынок даже вырос.

Главной причиной спада стала отмена льготной ипотеки, из-за чего покупатели переключились на вторичное жилье. Оно дешевле, и шансы приобрести его за собственные средства или с небольшим кредитом выше. Эти изменения вызвали беспокойство среди застройщиков и стимулировали разговоры о мерах поддержки отрасли.

Является ли июньский рост устойчивым или это временный всплеск? Александр Иванов, ведущий аналитик компании «Этажи», связывает это с сезонностью.

— В мае активность покупателей традиционно снижается из-за длинных выходных и праздников, приближаясь к январским показателям. Поэтому, по нашим оценкам, резкого улучшения ситуации в июне не произошло: спрос хоть и вырос по сравнению с маем, но остался на уровне апреля, — пояснил эксперт.

Кристина Гудым, аналитик ФГ «Финам», отмечает, что рост обусловлен несколькими причинами: сезонным оживлением, спецпредложениями застройщиков и слухами о возможном возврате льготной ипотеки, что ускорило принятие решений покупателями.

Алексей Попов, руководитель «Циан.Аналитики», ссылаясь на данные компании, не видит резкого роста продаж — в июне они лишь вернулись к среднему уровню февраля-мая в Москве и Петербурге, хотя в других миллионниках действительно увеличились.

— В феврале – июне количество сделок колебалось в узком диапазоне. Май оказался худшим месяцем из-за праздников и логистических сложностей. В целом, продажи в первом полугодии превзошли ожидания рынка, — отметил эксперт.

По его словам, 13%-ный рост в миллионниках — это восстановление после майского спада. Если учитывать количество рабочих дней, реального роста почти нет.

Роль Центробанка

Александр Иванов считает, что дальнейшая ситуация зависит от решений ЦБ.

— Ключевыми факторами станут изменение ключевой ставки и возможные ограничения семейной ипотеки. Если ставки продолжат снижаться, это может оживить спрос на вторичном рынке, что положительно скажется и на новостройках. Сейчас часть покупателей либо не могут продать свое жилье из-за низкого спроса, либо копят средства на депозитах под высокие проценты, — пояснил он.

По его мнению, дальнейшее снижение ставки может стимулировать спрос. В таком случае к осени может начаться реализация отложенных покупок, что добавит 5–10% к текущим объемам.

Алексей Попов считает, что серьезные изменения возможны только при снижении ставок до 14–15%. Вероятность этого в текущем году невелика. Он прогнозирует сокращение числа сделок на 15–20% и рост цен чуть выше инфляции (+10–12%).

Кристина Гудым полагает, что июньский скачок носит временный характер.

— До конца года ситуация будет зависеть от политики ЦБ и ипотечных программ. Если льготы сократят, а ставки останутся высокими, возможен новый спад, — отметила она.

Таким образом, рынок, вероятно, останется в состоянии стагнации. Теоретически, снижение ставок по вкладам могло бы направить средства в недвижимость, но пока признаков такого перетока нет: большинство вкладчиков либо уже решили жилищный вопрос, либо их накоплений недостаточно даже для первоначального взноса.