Мораторий на взыскание штрафов с застройщиков за несвоевременную сдачу жилых объектов прекратит действие в 2026 году, при этом власти обещают внедрить для компаний возможность рассрочки выплат по неустойкам. Эксперты в целом положительно оценивают отмену ограничения, но предупреждают о возможном повышении цен на новостройки и увеличении сроков строительства у девелоперов. В материале «Известий» рассматривается, какие перемены ожидают рынок недвижимости после отмены моратория и каким образом дольщики смогут взыскать штрафы за перенос сроков ввода квартир в следующем году.

Что известно об отмене моратория

С начала 2026 года мораторий на штрафы за перенос сроков сдачи жилья утратит силу. Это даст дольщикам право требовать неустойку в случаях, когда застройщик задержал ввод дома в эксплуатацию. По данным вице-премьера РФ Марата Хуснуллина, в России насчитывается 132 тыс. таких дольщиков.

«Когда СВО, высокая ставка, мы понимали, что застройщики не могут достроить в эти сроки. Поэтому мы дали нормативное послабление переносить сроки без штрафов. Но сейчас мы видим, что количество таких проектов увеличилось до 19%. Это 132 тыс. заемщиков. Поэтому мы приняли решение в правительстве о том, что больше продлевать эту норму не будем», — заявил Хуснуллин в ноябре.

Как ранее отмечал замглавы Минстроя Никита Стасишин, после отмены моратория у застройщиков может появиться «инструмент, позволяющий применить рассрочку по штрафам и пеням за три года».

По информации Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ.РФ), за три квартала 2025 года доля квартир, сданных с нарушением сроков, в России достигла 42%. Это на 7 процентных пунктов больше, чем за аналогичный период 2024 года. В первом квартале 2025-го доля такого жилья составила 48,4% — максимальный показатель за последние четыре года.

Что поменяется на рынке жилья

За последние пять лет власти вводили мораторий трижды. Первый раз — в апреле 2020 года в период пандемии; его отменили в январе 2021 года. Второй мораторий был установлен в марте 2022 года после введения санкций против России и действовал до июня 2023-го. Третий мораторий вступил в силу в марте 2024 года и рассчитан до конца 2025 года. Анна Мурмуридис, директор по развитию бизнеса департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers, полагает, что в ближайшее время повторного введения моратория ожидать вряд ли стоит.

— Формально мораторий можно ввести снова, поскольку это не норма закона, а временная антикризисная мера правительства. Однако власти уже публично заявили, что в 2026 году продлевать его не планируют, а также взят курс на возвращение полной ответственности застройщиков за срыв сроков ввода жилья, — говорит «Известиям» Мурмуридис.

По мнению Мурмуридис, отмена моратория, вероятно, спровоцирует рост числа судебных споров и усилит финансовое давление на девелоперов. Для части компаний это создаст риск кассовых разрывов, зато у дольщиков снова появится реальный инструмент давления, а «срок ввода» станет важным, а не декларативным, показателем.

Партнер NF Group Андрей Соловьев в разговоре с «Известиями» отмечает, что отмена меры должна дисциплинировать девелоперов и повысить защиту дольщиков. В то же время Соловьев предупреждает о дополнительной финансовой нагрузке на рынок, что может привести к росту цен в массовом сегменте. По его мнению, обсуждаемая рассрочка выплат штрафов частично сгладит последствия.

— Застройщики заинтересованы в своевременной сдаче объектов для скорейшего раскрытия эскроу-счетов. После отмены моратория девелоперы могут начать увеличивать сроки строительства, чтобы минимизировать риски штрафов. Это приведет к более длительному возведению объектов и повышению их конечной стоимости за счет включения возможных штрафов, — рассказывает «Известиям» основатель «БЕСТ-Новострой» и bnMAP.pro Ирина Доброхотова.

Эксперт также считает, что отмена моратория может спровоцировать рост «потребительского терроризма», что негативно отразится на процессе строительства.

Что изменится для дольщиков после отмены моратория

После отмены моратория дольщики получат возможность требовать неустойку при нарушении сроков передачи квартиры застройщиком. Одновременно остается неясным, как именно будет действовать предполагаемый механизм рассрочки по штрафам. Текущий порядок предоставления рассрочки по штрафам и пеням пока не опубликован, и, по мнению Марии Спиридоновой, управляющего партнера «Легес Бюро» и члена Ассоциации юристов России, вряд ли он окажется выгодным для участников строительства.

— Какие конкретно будут условия рассрочки для застройщиков, пока не установлено нормативными актами. Будем ждать закона или постановления правительства. Как это отразится на дольщиках? Однозначно сказать нельзя. Минус в том, что получить всю сумму сразу не получится, — рассказывает «Известиям» юрист, эксперт Союза юристов-блогеров Мария Безрученкова.

Как дольщикам получить деньги с застройщиков

Чтобы взыскать средства, необходимо направить застройщику претензию. По словам Марии Рульковой, юриста московской коллегии адвокатов «Князев и партнеры», в претензии обязаны быть указаны сведения о сторонах, данные о ДДУ с датой заключения и адресом объекта, обоснование расчета неустойки и срок для добровольной выплаты.

— Претензия направляется застройщику в двух экземплярах, предпочтительно заказным письмом с уведомлением о вручении, или вручается лично под роспись для фиксации даты начала течения срока ответа. Законодательство устанавливает для застройщика обязанность рассмотреть полученную претензию и предоставить ответ в течение 30 дней, — объясняет «Известиям» Рулькова.

Согласно ч. 6 ст. 13 закона «Об участии в долевом строительстве…», застройщик обязан выплатить дольщику неустойку за каждый день нарушения установленного договором срока сдачи дома, напоминает Рулькова. Сама неустойка рассчитывается по 1/300 ключевой ставки Банка России от цены договора за каждый день просрочки, при этом для физических лиц размер неустойки считается в двойном размере и составляет 1/150, рассказывает Безрученкова. Однако это не распространяется на уникальные объекты, где установлено ограничение по взысканию не более 5% от цены договора, добавляет Спиридонова. По ее словам, застройщик будет освобожден от уплаты при уклонении дольщика от подписания передаточного акта.

Таким образом, в большинстве случаев сумма пеней зависит от стоимости квартиры, числа дней просрочки и ключевой ставки. Пример: если квартира стоит 15 млн рублей, а ключевая ставка равна 16%, то за полгода размер неустойки составит примерно 3 млн рублей.

Если застройщик отказывается платить, дольщику следует обращаться в суд. По словам Спиридоновой, застройщики редко добровольно удовлетворяют требования, выплаты обычно проходят при исполнении судебных актов. Суд по взысканию неустойки с застройщика обычно занимает 3–4 месяца в первой инстанции; при наличии апелляции процесс может растянуться до 5–6 месяцев, добавляет Рулькова.

— За что еще покупатель квартиры может получить деньги? Это компенсация морального вреда — из практики, взыскивается не более 10 тыс. рублей, расходы на юридические издержки — в основном сумма составляет 35–50 тыс. рублей. Дольщик также может требовать вернуть расходы на аренду жилья, если пришлось снимать квартиру из-за задержки сдачи, компенсацию за некачественное строительство — стоимость устранения дефектов или уменьшение цены договора, — говорит Безрученкова.

Алгоритм для взыскания штрафа выглядит так, отмечает Безрученкова

1. Рассчитаем просрочку. Первый день просрочки — это следующий после даты, указанной в ДДУ.

2. Готовим и направляем претензию застройщику заказным письмом с уведомлением на его юридический адрес. В претензии указываем: реквизиты договора, сроки передачи квартиры, расчет неустойки и требование о ее выплате, требование о компенсации морального вреда и расходов на юриста, если они уже понесены.

3. Если застройщик отказал или не ответил в течение 30 дней, можно обращаться в суд.

4. Подаем иск в районный суд по месту нахождения застройщика или объекта. К иску прикладываем копию ДДУ, расчет неустойки, доказательства отправки претензии, ответ.

При этом процедура возврата средств при расторжении сделок с ипотечным жильем имеет свою специфику, добавляет Рулькова.

— Возврат уплаченных средств, депонированных на эскроу-счете, возможен только после официального согласования с финансовым учреждением. Завершающим этапом оформления возврата является государственная регистрация прекращения обязательств в Росреестре, поскольку без погашения записи о регистрации ДДУ банк не инициирует перечисление средств с эскроу-счета, — объясняет эксперт.

Кроме того, если застройщик просрочил сдачу квартиры более чем на два месяца, дольщик вправе в одностороннем порядке отказаться от ДДУ.