Разрыв цен на новые и готовые квартиры достиг 84%. В III квартале этого года такой показатель был в Центральной России, следует из данных ЦБ, которые проанализировали «Известия». Из-за разгона цен на первичное жилье ипотека становится всё менее доступной для россиян — даже по семейной программе купить недвижимость сложно, ведь первоначальный взнос сейчас в среднем составляет 29%. При этом исправиться дисбаланс может только при подорожании вторички — она может прибавить в стоимости уже в течение 2026-го. Как изменится рынок жилья в следующем году — в материале «Известий».

Почему растет разрыв цен на первичное и вторичное жилье

Средняя стоимость квадратного метра в новостройках в Центральном федеральном округе (ЦФО) почти достигла 300 тыс. рублей. Это на 84% больше, чем на вторичном рынке, — там цена в III квартале этого года составила 163 тыс. рублей. Это следует из данных ЦБ, которые изучили «Известия». При этом средний разрыв цен по всей России достиг 61% — он растет на фоне всё большего удорожания новостроек.

По данным регулятора, около 76% всех выдач ипотеки в октябре 2025-го пришлись на программы господдержки. В основном россияне оформляли семейную. Выдачи по ней за месяц выросли на 21,5% и достигли 329 млрд рублей.

Объем оформленных жилищных кредитов по рыночным ставкам подскочил на 30%, до 120 млрд рублей, однако он всё еще занимает меньшую часть рынка. Почти весь поддерживаемый госпрограммами спрос идет именно в новостройки, что позволяет девелоперам удерживать высокий ценник, пояснил аналитик Freedom Finance Global Владимир Чернов.

При этом застройщикам в принципе затруднительно снижать стоимость недвижимости. На рынке продолжает работать модель проектного финансирования — это значит, что до сдачи жилья в эксплуатацию девелопер не может получить деньги дольщиков, которые хранятся на специальных эскроу-счетах. Поэтому им приходится строить дома на кредитные средства — снижение цен на объекты в таком случае может сильно снизить рентабельность стройки.

А окупаемость работы девелоперов и без того сокращается — на разгон цен также влияет удорожание стройматериалов, отметил гендиректор инвестиционной компании на рынке недвижимости «Флип» Евгений Шавнев. По его словам, в 2026 году цены на них могут увеличиться еще на 30–40%, поэтому тренд вполне способен усилиться.

Кроме того, важно понимать, что новостройки — это свежие проекты в крупных городах, часто с отделкой и современной инфраструктурой, пояснил Владимир Чернов. На вторичном рынке, как правило, много старого фонда и «убитых» квартир, что искажает статистику.

На это обратили внимание и представители сервиса Сбербанка «Домклик» — ЦБ включает в оценку вторички дома советской постройки, доля предложения которых превышает 60%. Разница в цене первичного жилья и домов, построенных за последние 10 лет, составляет 5%, считают там. При это по оценке компании «Этажи», разрыв составляет около 22%, сообщил представитель организации.

Это значит, что после продажи первичное жилье не дешевеет разом на 60–80% — это также подтверждается данными с основных агрегаторов цен недвижимости. Стоимость квартир в новых домах на вторичном рынке могут отличаться от новостроек в том же районе и с теми же параметрами на 5–10%.

Какие проблемы создает рост стоимости жилья

Тем не менее разрыв цен на рынке недвижимости говорит о структурных проблемах, отметил начальник аналитического отдела инвесткомпании «Риком-Траст» Олег Абелев. Чтобы выправить ситуацию, важно стимулировать предложение на вторичном рынке.

Разрыв цен начал расти в 2020 году как следствие запуска безадресной программы льготной ипотеки, которая создала конкурентное преимущество для новостроек, напомнили в сервисе «Домклик». Она была доступна всем россиянам и пользовалась спросом в период после роста ключевой в 2022 году.

— При снижении ставки конкурентоспособность вторички на рынке будет расти, соответственно, наблюдаемый сейчас разрыв цен уменьшится, — заключили представители сервиса Сбербанка.

При этом, несмотря на рост реальных доходов населения и снижение ключевой ставки, доступность жилья всё еще низкая: покупка недвижимости без использования льготных инструментов для большинства людей осложнена, подчеркнула управляющий эксперт центра аналитики и экспертизы ПСБ Лаура Кузнецова. Также остается проблема внесения первоначального взноса, что для многих людей выступает серьезным препятствием.

Чем выше цены на жилье, тем более высокий первоначальный взнос придется платить клиенту при оформлении жилищного кредита. По льготным программам он достигает 29%. Чтобы купить в ЦФО квартиру площадью 40 кв. м, человеку придется сразу принести в банк около 3,5 млн рублей — еще год назад эта сумма была на 27% меньше и составляла около 2,7 млн рублей.

При этом без достаточного первоначального взноса клиент, скорее всего, столкнется с отказом банка, заключил директор рынков России и СНГ fam Properties Валерий Тумин. При его размере менее 20% одобрение получают лишь 3% заемщиков, поэтому важно максимально его увеличить.

Средний ежемесячный платеж в РФ с середины 2024 года колеблется на уровне 35–40 тыс. рублей в месяц, а в Москве не превышает 100 тыс. в месяц, напомнили в «Домклик».

Тем не менее в следующем году ситуация может начать меняться — ставку по наиболее массовой семейной ипотеке планируют поднять до 12% для пар с одним ребенком. Тогда для этой группы населения ежемесячный платеж по новой ипотеке увеличится более чем в полтора раза.

Когда начнет дорожать вторичное жилье

Казалось бы, снижение ключевой ставки с 21 до 16,5% не изменило ситуацию на рынке жилья коренным образом. Проценты по рыночной ипотеке всё еще находятся на заградительном уровне — выше 20%. Переплата по такой ссуде на среднем сроке 27 лет почти втрое превысит изначальную стоимость жилья. Однако выдачи ипотеки по базовым программам банков в III квартале подскочили почти на треть — на фоне смягчения политики регулятора.

— Это означает возврат части спроса на обычную ипотеку и постепенное оживление вторичного рынка, — отметил Владимир Чернов из Freedom Finance Global.

В перспективе это может привести к росту цен на готовое жилье — он может начаться с 5–7% по итогам первого полугодия 2026-го, а затем ускориться, отметил Евгений Шавнев из «Флип».

В базовом сценарии ключевая может опуститься в диапазон 7,5–8,5% уже к 2027-му году, отметил Владимир Чернов. В этом случае рыночные ипотечные ставки могли бы вернуться в коридор 10–12% годовых — этот уровень многие россияне сочтут приемлемым. В результате отложенный спрос на ипотеку реализуется, а подорожание квартир ускорится.

Начало цикла снижения ключевой ставки — неплохой момент для покупки вторичной недвижимости. Однако рынок сейчас переживает кризис доверия со стороны клиентов из-за распространения «пенсионерской схемы», когда бывшие владельцы жилья через суд оспаривают сделку по его продаже, ссылаясь на влияние мошенников, напомнила аналитик ФГ «Финам» Кристина Гудым. Тем не менее власти уже работают над механизмами для устранения этой проблемы, рассказал «Известиям» глава комитета Госдумы по финансовым рынкам Анатолий Аксаков.

Кроме того, есть риск, что при ускорении инфляции Центробанк начнет медленнее снижать ключевую. Всё будет зависеть от оперативных данных и ситуации на рынке.

Окончательно переломить тренд на рост разрыва цен на первичку и вторичку сможет корректировка семейной ипотеки, которая произойдет в течение 2026 года. По подсчетам «Домклик», повышение ставки по программе до 12% для семей с одним ребенком может лишить льготной ставки около 2,7 млн семей. Это способно сильно сказаться на выдачах кредитов по самой массовой госпрограмме.