В микрорайоне Южный города Домодедово 1 ноября сразу 88 домов в одночасье обнаружили, что у них появилась новая управляющая компания — ООО «УК Лиана Групп». Жителям при этом заявили, что решение о новой УК якобы были приняты на очно-заочном голосовании собственниками домов. Однако никаких собраний и голосований жители не проводили. Более того, фирма, которая получила право на управление домами, имеет признаки однодневки. Ситуация уже привела к мусорному коллапсу в пострадавших домах. Подобные ситуации не редкость, и Госдума уже готовит новый законопроект, который должен остановить «эпидемию» рейдерских захватов. Подробнее о ситуации — в материале «Известий».

Как жители узнали о смене УК

Юлия, жительница дома №21 по улице Курыжова, рассказала «Известиям», что 31 октября в общедомовой чат пришло сообщение от действующей управляющей компании «Ритм»: «Сегодня при плановой проверке данных в системе ГИС ЖКХ мы с удивлением обнаружили, что из нашей лицензии исключены все обслуживаемые дома, включая и ваш. К сожалению, у нас пока нет понимания причин произошедшего. В связи с этим информируем вас, что с 1 ноября 2025 года обслуживанием ваших домов будет заниматься другая управляющая компания».

Выяснилось, что права на управление домом были переданы УК «Лиана Групп». В субботу, 1 ноября представители компании уже появились в микрорайоне, потребовали отдать ключи от всех помещений общего пользования, и стали самостоятельно срезать замки на подвалах, продолжает Юлия.

По ее словам, никаких документов они не предоставили. Позже у офиса «Лиана Групп» директор встретился с возмущенными жителями. Он заявил, что решение о передаче управления домами было принято на основании общего собрания собственников. Собрание инициировала якобы подрядная организация управляющей компании. Ее наименование он называть отказался, не показал и протоколов собрания.

Слова Юлии подтверждает житель другого дома в этом же районе Александр Антонов.

— Мы даже не знаем, кто этот человек, который назвал себя руководителем организации. Просили его показать паспорт, но он отказался, — рассказал он «Известиям».

Александр Антонов подчеркивает, что еще с прошлого года в его доме было запрещено голосование в какой-либо иной форме, кроме как электронной. Причина аналогична: жители столкнулись с коммунальными войнами, когда управляющие компании пытались «делить» дом и стали подделывать протоколы общего собрания собственников. Теперь обо всех голосованиях можно узнать в электронной системе ГИС ЖКХ. Никакого собрания собственников, на которое ссылается «Лиана Групп», там нет.

В доме, где живет Юлия, решение проводить все общие собрания собственников с помощью системы ГИС ЖКХ было принято весной.

К компании ООО УК «Ритм» Александр и Юлия имеют нарекания, но в целом называют ее неплохой: как минимум, УК шла на диалог, отвечала на заявки, держала двор в чистоте. Вопрос о смене УК ранее стоял, но от этого шага жители решили отказаться.

Известно, что всего под смену управляющей компании попали 88 домов, которые единовременно передали «Лиана Групп». Из них 13 принадлежали управляющей компании «Ритм», которая называет произошедшее рейдерским захватом. Подчеркивается, что никаких оповещений действующие УК и жители не получали.

По данным УК «Ритм», на улице Курыжова большинство домов приняли решение о необходимости проводить все голосования только через систему ГИС ЖКХ. Более того, некоторые дома только в этом году — в мае, июле — выбрали ООО «Ритм» своей управляющей компанией. Переизбирать другую управляющую компанию дважды в год запрещено.

В УК «Ритм» «Известиям» заявили, что не получали вразумительных ответов от органов местного самоуправления. Также нет реакции и от полиции, в которую были поданы заявления на действия сотрудников новой управляющей компании по спилу замков с подвальных помещений. «Известия» направили запрос в ГУ МВД по Московской области.

Какая компания получила 88 домов в управление

Согласно данным Rusprofile, ООО «УК Лиана Групп» была зарегистрирована только в марте. Судя по всему, ранее она не имела опыта управления, но получила доступ сразу к 88 домам.

К слову, в микрорайоне быстро появились офисы организации. По свидетельству местных жителей, это небольшие закутки, в которых только-только поставили рабочие столы и компьютеры. Там сидят сотрудники, которые не могут дать каких-либо пояснений собственникам квартир.

При этом с марта у компании уже сменилось несколько руководителей. Действующий гендиректор — Сергей Тучков, уроженец Лабытнанги, который ранее был руководителем нескольких УК в Тюменской области. В августе он был признан банкротом из-за долга в 3,5 млн рублей перед Сбербанком (данные Единого федерального реестра сведений о банкротстве). Кроме того, на нем висят долги на сумму около 4,4 млн рублей (сведения Банка данных исполнительных производств ФССП России).

Первый генеральный директор компании — Анатолий Батов. Ранее он руководил ни много ни мало 62 компаниями (имеет признаки массового руководителя, уточняется на сайте Rusprofile).

Сама «Лиана Групп» имеет значительные признаки фирмы-однодневки. В частности, место ее регистрации по адресу: город Москва, ул. Леонова 1-Я, д. 18, помещ. 438 оказалось недостоверным, говорится в профиле компании на Rusprofile.

По этому же адресу зарегистрированы еще 17 компаний, почти все — тоже УК. Ранее этот адрес был у ООО «УК Ладария Сервис», которая жителям Домодедово известна: в СМИ сообщалось, что в микрорайоне Южный эта компания в 2022 году уже пыталась захватить власть над несколькими домами. Схема была похожей: появились протоколы о якобы проведенном собрании, о котором никто не знал, в том числе и его председатель.

К слову, одним из руководителей «Ладарии Сервис» была Наталья Батова.

«Известия» направили запрос в компанию ООО «УК Лиана Групп», однако на момент публикации материала ответы получены не были.

Также не ответила на запрос «Известий» администрация города Домодедово. Именно этот орган власти в сентябре 2025 года внес «УК Лиана Групп» в перечень управляющих организаций для управления многоквартирными домами, которые может назначать администрация, то есть, этой УК дан приоритет в случае необходимости назначения управляющей компании (такое тоже случается, если жители не могут выбрать организацию сами или нет желающих брать дом под свою опеку).

В министерстве по содержанию территорий и государственному жилищному надзору Московской области (Минчистоты) в ответ на запрос «Известий» заявили, что ООО «УК Лиана Групп» соответствует лицензионным требованиям. Подчеркивается также, что внесение изменений в реестр лицензий на управление МКД носит исключительно заявительный характер, и такие заявления от «Лиана Групп» поступили. К ним были приложены документы о заключении договоров на управление МКД по результатам проведенных в очно-заочной форме общих собраний собственников помещений. На этом основании были внесены изменения в реестр лицензий, и УК получила право на управление домами.

— В связи с поступившими жалобами на возможную фальсификацию вышеуказанных протоколов министерством в адрес УМВД России по г. о. Домодедово Московской области 5 ноября направлено заявление о проведении проверки материалов на предмет наличия состава преступления, предусмотренного ст. 327 Уголовного кодекса РФ, — заявили в министерстве.

Тем временем дома, которые внезапно лишились своей управляющей компании, уже столкнулись с проблемами.

— С 1 ноября наш район погряз в мусоре. Первые три дня урны во дворе были переполнены, тротуары не убираются. Мусорные баки стоят вдоль домов полные в течение всего дня. Заявку на забитый мусоропровод обрабатывали сутки, — рассказала Юлия.

При этом жительница дома видела двух работников в жилетах, которые представились подрядной организацией, нанятой «Лиана Групп» для наведения порядка во дворе. То есть своих сотрудников у них нет, резюмирует Юлия.

Насколько часто применяется схема

Подобные схемы использовались в Домодедово и ранее. В 2023 году стало известно о рейдерском захвате нескольких домов компанией УК «Компас».

Жители других домов в Домодедово рассказали «Известиям» о похожих ситуациях с другими управляющими компаниями, которые происходят прямо сейчас. Как правило, эти случаи касаются относительно новых больших домов.

— За новые высокодоходные дома, конечно, идет битва — как правило, с них управляющие компании собирают больше, чем вкладывают. Жалобы на рейдерские захваты домов от управляющих компаний есть из разных регионов на эти факты, — рассказала «Известиям» зампред комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева.

Эксперт в сфере ЖКХ, главред портала «Дом и двор» Павел Степура отмечает, что основной путь таких «захватов» — это подделка протокола общего собрания собственников. Эти протоколы направляются в органы Госжилинспекции (ГЖИ), которые на основании этих данных вносят изменения в реестр лицензий, передавая МКД от одной УК к другой.

— К сожалению, в ряде регионов органы Госжилнадзора не проверяют или рассматривают очень поверхностно представленные документы и вносят изменения в реестр лицензий без надлежащей проверки, — подтвердил «Известиям» Павел Степура.

По его словам, переход дома от одной УК к другой невозможен без ГЖИ, который обязан контролировать в том числе и возможные подделки голосов и протоколов ОСС при голосовании за смену УК. На это прямо указал Верховный суд РФ.

В Минчистоты, однако, заявили, что «рассмотрение вопроса фальсификации решений ОСС не входит в их компетенцию». Нет у министерства и полномочий по проведению экспертизы подлинности подписей.

Еще один вариант незаконной передачи дома — это прямой сговор управляющих компаний с органами местного самоуправления, говорит Светлана Разворотнева. В этом случае объявляется, что волеизъявление собственников не состоялось, дом выставляется на конкурс, или управляющая компания просто выбирается (как раз из числа тех, кого администрация может назначать сама).

Как противостоять таким фактам

Самым надежным путем борьбы с такими проблемами Светлана Разворотнева называет полный переход дома на электронные собрания через систему ГИС ЖКХ или ее аналог. В этих системах идентифицируется каждый собственник, проголосовать за кого-то другого невозможно, а все протоколы остаются доступны. Оспорить появление каких-то подложных решений собрания собственников в этом случае проще.

Она считает, что нужно менять и ситуацию, по которой лицензию выдают не на право работы на рынке управления жилыми домами, а на право управления конкретным домом. По ее словам, таким образом решение выносит ГЖИ и фактически подменяет решение собственников. Однако пока в Госдуме по этому поводу единого мнения нет.

Тем не менее в нижней палате парламента уже приступили к разработке нового законопроекта, направленного на борьбу с подделкой протоколов. Одно из предлагаемых нововведений: каждому собственнику дома будет приходить уведомление о голосовании на собрании, чтобы собственник мог в ответ через «Госуслуги» подать жалобу на фальсификацию.

Также предлагается изменить систему передачи протоколов собрания собственников в ГЖИ. Сейчас информацию о результатах собрания туда вносит УК. Депутаты предлагают убрать управляющих из этой цепочки, а последней достоверной версией протокола считать протокол, появившийся в системе ГИС ЖКХ.

По ее словам, до конца года авторы законопроекта надеются внести документ на рассмотрение.

Павел Степура отмечает, что сами процедуры по смене УК кардинально менять нет необходимости, но нужно устранить имеющиеся лазейки. Сделать это помогут и предложенные депутатами новации, и введение персональной ответственности для сотрудников ГЖИ, подписавших документы о переходе МКД от одной УК к другой, если будет выявлена незаконность такого перехода.

Зампред комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Колунов добавляет, что в случае выявления фактов подделки подписей жителям следует обращаться в правоохранительные органы. Если обман подтвердится, должно быть вынесено решение о возбуждении уголовного дела по ст. 327 УК РФ. Заместитель руководителя Бюро расследований «Народного фронта» Валерий Горюханов подчеркивает, что перед этим нужно запросить в ГЖИ протокол собрания, на основании которого принято решение. Если его не существует или подписи вызывают сомнение, необходимо зафиксировать факт незаконных действий — фото, видео, акты — и направить коллективное заявление в жилищную инспекцию, прокуратуру и полицию.