Доля рыночной ипотеки в России остается на низком уровне. Минимальное значение за 2025 год составило лишь 18%. Эксперты считают, что данный вид ипотеки становится недоступным для большинства покупателей из-за высоких процентных ставок. Ключевая ставка, сохраняющаяся на весьма высоком уровне, не позволяет гражданам планировать свои платежи по кредитам. Подобная ситуация сохраняется до тех пор, пока ключевая ставка остается двузначной. Детали о состоянии ипотечного рынка — в материале «Известий».

В сложных условиях

Рыночная ипотека в России достигла достаточно низкой доли, минимальный показатель в 2025 году составил всего 18%. Об этом сообщил вице-премьер РФ Марат Хуснуллин во время мероприятия «100 проектов России. Строительство».

Он подчеркнул, что ситуация с ипотекой является одним из главных факторов, влияющих на развитие рынка недвижимости.

«В начале этого года доля рыночной ипотеки составила 18%, чего не наблюдалось с самого запуска ипотеки в России. Это очень низкий показатель», — отметил вице-премьер, добавив, что при таком состоянии рынка его развитие становится затруднительным.

Ранее председатель Центробанка Эльвира Набиуллина говорила об активизации рынка жилья в России. Она утверждала, что ипотечный рынок начал развиваться сбалансированными темпами.

«Рынок жилья сейчас оживляется. Мы видим, что доля рыночной ипотеки невысока, но даже она начала расти на фоне смягчения денежно-кредитной политики», — отмечала она.

Набиуллина заявляла, что ипотечные кредиты растут примерно на 1% ежемесячно — это сбалансированный темп для рынка.

Запуск новых ипотечных программ зависит от бюджетной ситуации, объяснял замминистра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин. Приоритет власти — обеспечить доступность рыночной ипотеки.

О стабилизации строительного сектора свидетельствует преодоление отметки в 3,5 трлн рублей в 2025 году, уточнил замглавы Минстроя. Он напомнил, что по данным Банка России в первые восемь месяцев было выдано 502,4 тыс. ипотек, что на 48,1% меньше по сравнению с прошлым годом. Общий объем кредитов составил более 2,2 трлн рублей.

Прогнозируется, что в оставшиеся четыре месяца будет выдано ипотек на сумму около 1,75 трлн рублей. Достижение этого уровня будет признаком стабильности в отрасли.

Директор департамента «Домклик» Алексей Лейпи указывал, что прирост ипотечного портфеля в РФ к концу года может достичь 4 трлн рублей, но это лишь около половины показателя 2023 года, когда было выдано кредитов почти на 7,8 трлн рублей.

Стоит отметить, что и темпы ввода жилья снижаются. Согласно словам Марата Хуснуллина, в 2025 году они упали приблизительно на 6–7%. По итогам года ожидается ввод не менее 100 млн кв. м жилья, из которых около 25 млн кв. м может прийтись на IV квартал.

«В настоящее время мы ощущаем последствия 2023 года, когда много ипотек было выдано и запущено множество проектов. Сейчас наблюдается снижение активности. Также сокращается количество новых разрешений на строительство, что может привести к уменьшению объема жилья в 2028 году», — подчеркнул он.

Редакция «Известий» направила запрос в Минстрой РФ, однако на момент публикации ответ не был получен.

Ожидаемый итог

Доля рыночной ипотеки в 18% кажется неожиданной. Такое мнение в интервью «Известиям» выразил независимый эксперт недвижимости Никита Журавлев. Он указывает, что в эту категорию могли быть включены комбинированные ипотечные программы, при которых на семейную ипотеку докупается недостающая сумма, что приводит к ставке в 12–15%.

Сам по себе рыночный ипотечный продукт сегодня недоступен большинству покупателей, подчеркивает эксперт «Известий».

— Процентные ставки в районе 19% неподъемны, а ежемесячные выплаты сильно превышают арендные, — поясняет он.

Ключевая ставка, находящаяся на высоком уровне, не дает людям возможности планировать платежи по кредитам, отмечает президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко. Это связано с падением доли рыночной ипотеки до 18%.

— Застройщики и риелторы предлагают ипотеку под 20–25%, рассчитывая на дальнейшее рефинансирование. Однако ближайшие годы продолжится период с двузначной ключевой ставкой, — подчеркивает эксперт.

Руководитель практики консультационных услуг в недвижимости «ТеДо» Андрей Тонконогов уточняет, что при текущем уровне ключевой ставки доля рыночной ипотеки вполне приемлема.

— Важно рассматривать общий объем ипотеки, включая льготные программы, а также альтернативные способы продажи от застройщиков, — обращает внимание он.

Ирина Радченко убеждена, что стоимость жилья сегодня не соответствует доходам населения. За последние пять лет, с момента появления льготной ипотеки, цены на недвижимость в большинстве городов выросли вдвое.

— Сейчас цены завышены, а ипотечные ставки высоки. Застройщикам следует завершать строительство за счет банковского проектного финансирования и продавать квартиры, когда ставки снизятся до нормальных уровней, — советует эксперт «Известиям».

Основная опасность в том, что невозможность улучшить жилищные условия негативно скажется на демографической ситуации, которая в России уже является острой, предупреждает Журавлев.

— Это уже отражается на росте арендных ставок, когда люди отказываются покупать жилье и выбирают аренду, что влечет повышение стоимости аренды, — говорит специалист.

С точки зрения спроса, происходит переключение на рассрочку, которая не гарантирует платежеспособность покупателей, добавляет Тонконогов. В части предложения это может привести к заморозке новых проектов застройщиков на 2–3 года.

Влияние ключевой ставки

Снижение ключевой ставки способно улучшить положение на рынке рыночной ипотеки, полагает Ирина Радченко. Однако сегодня ее понижение происходит очень медленно и не оказывает значительного эффекта.

— Микроснижение на 0,5%, наблюдавшееся в этом году, не оживит ипотеку. Для этого нужна ставка порядка 12–13%, — согласен Никита Журавлев.

Андрей Тонконогов подтверждает, что понижение ключевой ставки и достижения ипотечных ставок около 12% улучшат ситуацию, однако это ожидается не раньше 2027 года по прогнозам Центробанка.

— При уровне ставки около 4,5%, как в 2020 году, ипотечный рынок оживится. Но следует учитывать спрос, формируемый ценами на жилье и доходами населения, — предупреждает Радченко.

Кроме того, на ипотечный рынок влияет девальвация рубля. В 2024 году рубль упал на 17%, что способствовало росту объемов ипотеки, напоминает эксперт «Известий».

— При значительном ослаблении рубля владельцы рублевых депозитов могут переключиться на покупку жилья, — предположила она.

Одним из путей решения проблем с рыночной ипотекой Журавлев считает разрешение собственникам недвижимости, купленной по ставкам 8–12%, перепродавать ее с передачей ипотечных обязательств покупателю. По мнению эксперта, это даст дополнительный толчок вторичному и первичному рынкам, способствуя улучшению жилищных условий в условиях высоких ставок.