Возраст и статус пенсионера сами по себе не являются причиной для признания человека недееспособным, однако при заключении сделок с недвижимостью необходима тщательная юридическая подготовка. Об этом 21 октября в интервью «Известиям» рассказал адвокат по уголовным делам, партнер Московской коллегии адвокатов «Вектор Прайм», медиатор при Московской Торгово-Промышленной Палате Альберт Халеян.
«Защитить себя можно не отказом от сделок с определенными категориями граждан, а посредством тщательной и профессиональной юридической подготовки. Мой совет — всегда оформлять сделку у нотариуса. Нотариус не просто удостоверяет подпись, а несет полную материальную ответственность за правильность сделки. Он обязан убедиться в дееспособности сторон, проверить юридическую чистоту квартиры, объяснить участникам суть и правовые последствия сделки, а также подтвердить, что волеизъявление является свободным и осознанным», — подчеркнул он.
Халеян рекомендует обязательно запрашивать у продавца актуальные справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, особенно если возникают хотя бы малейшие сомнения в его психическом состоянии. Кроме того, важно проверять наличие инвалидности и её группу, поскольку это может влиять на дееспособность. При покупке квартиры, оформленной в браке, требуется нотариально удостоверенное согласие супруга, а если собственниками являются несовершеннолетние или недееспособные лица — необходимо разрешение органов опеки.
Для подтверждения законности сделки важно доказать два основных момента: дееспособность продавца и добросовестность покупателя. Видеозапись переговоров с согласия участников, протокол нотариального опроса и свидетельские показания могут служить подтверждением адекватности продавца в момент сделки. Все денежные расчеты следует проводить через банковскую ячейку, аккредитив либо по акту приема-передачи с распиской.
Особое значение имеет проверка титульной истории объекта недвижимости — основания приобретения права собственности, наличия судебных споров, обременений и прав третьих лиц. Как отметил Халеян, траты на консультацию юриста и услуги нотариуса ничтожно малы по сравнению с риском лишиться квартиры и денежных средств.
«Если квартира приватизирована, убедитесь, что все совершеннолетние жильцы на момент приватизации добровольно отказались от своей доли. Если есть несовершеннолетние или недееспособные собственники, их интересы защищают органы опеки, и без их согласия сделка будет недействительной», — добавил юрист.
С точки зрения процессуального права адвокат обратил внимание на срок исковой давности, который может исчисляться не с даты сделки, а с момента осознания нарушения прав. Комплексная психолого-психиатрическая экспертиза часто становится решающим доказательством в суде, так как позволяет установить способность человека понимать значение своих действий во время совершения сделки. Задача покупателя — собрать максимум подтверждений своей добросовестности и осмотрительности, чтобы защитить свои интересы даже при оспаривании сделки спустя много лет.
«Не скупитесь на консультации с грамотным юристом по недвижимости и услуги нотариуса. Эти расходы несопоставимы с риском утраты квартиры, денег и вложенных в ремонт средств. Будьте внимательны, проверяйте всё заранее, и тогда ваша сделка будет не только выгодной, но, главное, надежной», — заключил Халеян.
В аналитическом центре «Движение.ру» 13 октября в интервью «Известиям» сообщили, что в августе 2025 года объем просроченной задолженности по ипотечным кредитам достиг рекордного значения за всю историю программ такого рода в России и составил 156,9 млрд рублей.