По информации ЦБ на начало сентября, общая сумма ипотечных кредитов, которые должны выплатить россияне, достигла 19,7 трлн рублей. Этот показатель является максимальным за время учета регулятора. При этом в августе количество одобренных банками ипотечных кредитов выросло вдвое по сравнению с началом года. Среди основных причин — улучшение «портрета» заемщика: многие накопили средства на приобретение жилья и готовы внести более крупный первоначальный взнос.

Банки стали чаще одобрять ипотеку

В августе 2025 года число одобренных ипотечных кредитов банками удвоилось относительно начала года, рассказали в пресс-службе ЦБ изданию «Известия». Регулятор связывает это с ростом спроса и иными факторами.

«Даже после некоторого сокращения с 1 августа размер компенсаций банкам по программам «Семейная ипотека», «Дальневосточная ипотека» и «Арктическая ипотека» остается на высоком уровне, — отметили в ЦБ. — В 2025 году мы три раза снижали макропруденциальные надбавки при выдаче новых ипотечных кредитов. Сейчас для ипотеки на покупку строящегося жилья нет надбавок при условии, что первоначальный взнос составляет не менее 20%, а долговая нагрузка заемщика не превышает 70%».

При таких условиях общий объем ипотечных кредитов россиян вырос с начала года на 500 млрд рублей и достиг рекордных 19,7 трлн рублей к сентябрю, согласно анализу данных ЦБ редакцией «Известий».

В августе россияне оформили ипотечных займов на сумму 392 млрд рублей — это на 5% больше, чем в тот же месяц прошлого года. По сравнению с январем 2025-го этот показатель вырос втри раза.

Повышение спроса на стандартные ипотечные кредиты без господдержки подтвердили и в Банке «Дом.РФ».

— Клиенты берут такие кредиты в ожидании снижения ставок с расчетом на последующее рефинансирование на более выгодных условиях. В июле доля рыночной ипотеки в выдаче составила 10%, тогда как в начале года была менее 1%, — сообщил зампред правления банка Алексей Косяков.

Около 90% заемщиков приобретают жилье на этапе строительства, в прошлом году этот показатель составлял 45%. Остальные покупают уже готовое жилье. Чаще всего кредиты без господдержки оформляют жители таких регионов, как Москва, Подмосковье, Санкт-Петербург, Тюменская, Свердловская, Ленинградская, Новосибирская, Воронежская области, Татарстан и Краснодарский край.

Участники рынка недвижимости подтверждают, что банки смягчили требования к заемщикам. Девелоперская компания «Мангазея» отмечает рост одобренных заявок с начала года на 30–35%.

— После периода осторожности кредиторы стали тщательнее оценивать реальную платежеспособность клиентов, — сообщила начальник отдела коммерческих сервисов компании Юлия Архангельская. — Число немотивированных отказов уменьшилось, когда анкета соответствовала требованиям формально. Теперь надежные заемщики получают одобрение почти мгновенно, а скорость сделок значительно возросла.

Однако определенные трудности еще остаются для предпринимателей и самозанятых, пояснила она. Банки считают их более рискованной категорией из-за возможных колебаний доходов: проверка документов занимает около трети больше времени по сравнению с наемными работниками. Тем не менее при стабильных доходах и прозрачной отчетности шансы на положительное решение высоки.

Почему стали чаще одобрять кредиты

Аналитики экосистемы недвижимости М2 подтвердили заметное оживление на рынке ипотечных сделок. В сентябре количество таких сделок увеличилось на 43% в сравнении с сентябрем прошлого года и на 5% относительно августа.

Эксперты на основе статистики Роскадастра подсчитали, что почти каждая четвертая сделка на рынке проходит с использованием ипотеки. За сентябрь в ЕГРН зарегистрировали свыше 490 тысяч сделок с недвижимостью, что на 4% больше, чем в августе, и на 1,3% меньше, чем в сентябре прошлого года.

— Основная причина смены динамики в операциях с ипотекой — сезонность: в сентябре больше рабочих дней, чем в августе, — сообщил руководитель департамента аналитики и данных М2 Дмитрий Смирнов.

По словам коммерческого директора ГК DARS Дмитрия Софронова, доля ипотечных сделок при покупке новостроек остается высокой — около 70–80%, при этом большая часть приходится на семейную ипотеку.

— После новостей о возможных изменениях в программе «Семейная ипотека» клиенты стали более активно подавать заявки, стараясь успеть оформить кредит по действующим условиям, — добавил он.

Гендиректор девелоперской компании «Люди» Денис Жалнин считает, что после снижения ставок по депозитам на рынок недвижимости начали возвращаться средства с вкладов, что способствует росту одобряемости заявок. Более высокий первоначальный взнос снижает риски банков и способствует более лояльному отношению к заемщикам.

Исполнительный директор федеральной компании «Этажи» Регина Дыдалина отметила, что банки стали более доброжелательны к повторным заявкам: если раньше могли отказать без объяснений, то теперь дают рекомендации для повышения шансов на одобрение.

— Например, некоторым претендентам нужно закрыть кредитные карты или уменьшить их лимиты, другим — частично погасить существующие кредиты или привлечь созаемщика, — объяснила она. — Раньше около 5% заявок можно было повторно рассмотреть после улучшений, сейчас этот показатель удвоился.

Эксперт отметила, что снижение Центробанком ключевой ставки привлекло заемщиков со стабильным доходом, которые имеют лучшие шансы получить одобрение и в будущем рефинансировать кредит, что также способствует росту уровня одобрений.

Чего ждать на рынке ипотеки

Начальник отдела ипотечного кредитования ГК «Точно» Гульсина Шакова напомнила, что самый сложный период, связанный с сокращением доли ипотечных сделок, пришелся на январь 2025 года. Тогда высокие ставки по рыночной ипотеке приводили к высоким комиссиям для банков при выдаче семейной ипотеки.

— Ситуация изменилась весной, когда снизилась ключевая ставка, — отметила она. — Комиссии значительно упали, а к лету некоторые банки их вообще отменили. Это вызвало резкий рост спроса: объем ипотечных продаж увеличился примерно в четыре раза по сравнению с январем. Доля рыночной ипотеки, близкая к нулю в начале года, достигла 10%.

Руководитель направления экспертной аналитики маркетплейса «Банки.ру» Инна Солдатенкова рассказала, что средний размер кредита в запросах пользователей в 2025 году удерживается около 4 млн рублей, что связано с преобладанием заявок на покупку вторичного жилья.

— При высокой ключевой ставке и существующих макропруденциальных ограничениях банки по-прежнему ориентируются на клиентов с низкой долговой нагрузкой и хорошей платежеспособностью, — объяснила она. — Кроме того, смягчению кредитной политики препятствует рост просроченной задолженности по ипотеке.

Руководитель компании Pinigina Consulting Светлана Пинигина полагает, что несмотря на то, что ставки пока не полностью комфортны и не стали рыночными, люди начинают к ним привыкать и понимают, что резкого снижения не будет.

— Тем не менее этот рост нельзя назвать рекордным, — отметила эксперт. — Скорее всего, реализуется накопленный спрос тех, кто ждал улучшений условий. Если денежно-кредитная политика останется мягкой и не появится серьезных макроэкономических потрясений, то спрос на ипотеку до конца года останется умеренным с небольшим сезонным подъемом.

Однако повторения всплеска, как это было в конце 2023 года, ожидать не стоит, добавила Пинигина.

— Реальный рост может составить порядка 20%, если спрос в ноябре–декабре превысит сентябрьские показатели, но не выше, — сказала она.

Операционный директор Est-a-Tet Алексей Новиков уверен, что при сохранении снижения ключевой ставки доля запросов на стандартные ипотечные программы до конца года будет расти.