Рынок рассрочек на приобретение недвижимости стремительно сокращается: доля таких предложений от застройщиков в сегменте новостроек снизилась к началу осени на 15–25%, сообщает издание «Известия». Этот способ оплаты теряет популярность как в массовом, так и в премиальном сегменте — покупатели все чаще выбирают традиционную ипотеку. В «Известиях» сообщили, что часто рассрочки сопровождаются договорами с постепенным увеличением стоимости квартиры или включением условий в пользу исключительно девелопера. Эксперты считают, что вскоре форма рассрочки может практически исчезнуть либо стать минимальной из-за повышенных рисков для покупателей при просрочках платежей. В статье рассматриваются основные опасности такого способа покупки квартиры.

По информации «Известий», после опроса многочисленных риелторов и девелоперов был выявлен существенный спад рынка рассрочек. Особенно заметно это в массовом сегменте: если в начале года треть российских застройщиков применяли рассрочку, то к осени таких предложений осталось всего около 10% на рынке.

Подобная тенденция отмечается и в премиальных проектах, но с меньшей скоростью: сейчас рассрочку предлагают около 30% девелоперов вместо прежних 50%. Например, в группе «Родина» доля сделок с рассрочкой в январе–августе 2025 года составляла 49% по сравнению с 71% за аналогичный период 2024 года.

— Рассрочка — гибкий и удобный инструмент, но она не может заменить постоянное решение, — пояснил совладелец компании Антон Винер. — Для развития рынка новостроек необходимо повышение доходов граждан и снижение ипотечных ставок. Все остальные меры лишь временно поддерживают активность.

Он считает, что с постепенной стабилизацией рынка рост количества ипотечных сделок станет заметным.

— Уже в августе объем выдачи ипотеки превысил показатели прошлого года впервые после окончания госпрограммы льготного кредитования под 8%, — добавил Винер.

По мнению Татьяны Решетниковой, замруководителя ипотечного департамента компании «Этажи», январь 2025 года стал пиком по продаже квартир с рассрочкой — 29,9% от рынка, а к сентябрю этот показатель упал до 9%, а в первой половине октября снизился до 7,7%.

— Причин снижения популярности рассрочек много, — пояснила она. — В основном из-за осторожности застройщиков из-за задолженностей клиентов, а также из-за того, что многие покупатели выбирали рассрочку необдуманно, не учитывая возросшие расходы, заложенные девелоперами.

Денис Жалнин, генеральный директор компании «Люди», подтвердил, что пик использования рассрочек пришелся на начало 2025 года — около 30–35% от общего объема продаж первичного жилья. Позже разработаны механизмы проверки платежеспособности покупателей для минимизации рисков просрочек и расторжений договоров. Сейчас доля рассрочек в продаже первичного жилья составляет 15–19%.

— Рассрочки не наполняют эскроу-счета, поэтому не уменьшают кредитную нагрузку на проектное финансирование, — отметил Жалнин. — Июльское заседание Центробанка стало поворотным моментом для сокращения доли рассрочек, так как на рынок начали возвращаться средства с банковских вкладов с меньшей доходностью, и застройщики активнее стимулируют покупателей из этой категории.

Кроме того, уменьшение числа рискованных покупателей также влияет на спад рассрочек. Эксперты подчёркивают, что популярность этого инструмента ранее объяснялась возможностью зафиксировать цену и дождаться снижения ставок.

Рассрочка становится менее удобной и более рискованной: краткосрочные договоры требуют быстрого рефинансирования или полной оплаты, что создает финансовые сложности для покупателей без ипотеки, сообщил гендиректор Ikon Development.

— Это особенно проблематично для покупателей комфорт-класса, — подчеркнул он. — Многие рассчитывали перейти на рыночную ипотеку по приемлемым ставкам, но сейчас такой возможности не предвидится. Ставка около 17% всё еще ограничивает спрос, а ужесточение условий рассрочки — высокий первый взнос, сокращение сроков, повышенные требования к платежам — усложняют ситуацию.

Партнер центра экспертизы строительства Develika Петр Барсуков добавил, что рассрочка — это не полноценный кредит, а временная отсрочка. Через год-два можно оформить ипотеку на новых условиях без потери объекта.

— Главное отличие рассрочки — её краткосрочный характер. Она подходит тем, кто уже владеет активами на сумму выше сделки, например, другой квартирой, накоплениями или имеет стабильный доход не менее 25–30% от суммы платежей, — пояснил он.

Один из покупателей рассказал, что из-за жестких условий рассрочки он потерял квартиру, но после долгих переговоров с застройщиком вернул ранее внесенные деньги. Мужчина с женой намеревались приобрести жилье на рассрочку и потом продать перед сдачей дома, чтобы расплатиться за остаток.

— На первоначальный взнос заняли у родственников около 2 млн рублей, — рассказал он. — Застройщик согласовал ежемесячные платежи по 35 тыс. рублей, что было нам по силам. Но спустя полгода на работе начались проблемы, а семейная жизнь дала трещину. После развода и раздела имущества денег на долг не осталось.

По словам мужчины, застройщик угрожал штрафами и судом, однако после долгих переговоров вернул внесенную сумму.

Юрист по гражданским вопросам Алла Георгиева привела примеры других пострадавших.

— Семья не могла платить по рассрочке, — рассказала она. — В договоре была оговорка об увеличении стоимости с ростом цен на стройматериалы. В итоге им пришлось расторгнуть договор.

При рассрочках часто наблюдаются значительные переплаты, так застройщик страхует себя от рисков.

— Бывал случай, когда рассрочка была оформлена на шесть месяцев, — рассказала юрист. — Однако при этом возникала существенная переплата по стоимости квартиры, зачастую до 8–9%. В таких условиях покупатели переставали платить и теряли жилье и деньги.

Зачастую застройщики скрывают в договоре условия, которые их защищают штрафами за просрочки и другие нарушения, а клиенты редко внимательно читают документы.

Генеральный директор VSN Group Яна Глазунова подчеркнула, что девелоперы изначально не поддерживали рассрочки и применяли их как временную меру из-за высоких ипотечных ставок.

— Рассрочки действительно сыграли роль и стали популярными у покупателей, — отметила она. — Сейчас данный формат уже не всегда выгоден, и возможны иные способы приобретения.

По ее словам, не все покупатели умеют объективно оценить свои возможности и предвидеть состояние дел через год.

— Нередки случаи, когда клиенты не справлялись с выплатами по рассрочке, что приводило к расторжению договоров, — добавила она. — Квартиры при этом выставлялись на продажу заново по более высокой цене, что для застройщика означало потерю времени и дополнительные хлопоты.

Руководитель отдела продаж ГК «БЭЛ Девелопмент» Людмила Костяйкина подчеркнула, что покупатели стали более финансово грамотными и выбирают более прозрачные инструменты, чем сложные предложения рассрочки.

— Кроме того, для банков рассрочки неудобны, так как они не отражаются в кредитной истории, — отметила эксперт. — Массовое использование рассрочек могло привести к финансовым проблемам и банкротству в будущем.

Елизавета Родина, руководитель маркетинговых исследований компании «Главстрой», считает, что при высоких ипотечных ставках и постепенном их снижении рассрочки не исчезнут полностью. Однако обсуждается возможность усиления контроля со стороны финансового регулятора.