В России растет доля ипотечных займов на приобретение жилья, по которым возникают трудности с погашением. По данным Банка России, если в начале 2025 года этот показатель был ниже 1%, то к сентябрю увеличился до 1,6%. В ЦБ подчеркнули, что без строгих регуляторных мер цифра могла быть значительно выше. В то же время представители регулятора отмечают, что продажа недвижимости через рассрочку связана с высокими рисками, особенно в условиях высокой ключевой ставки, и настаивают на необходимости передачи информации о таких сделках в бюро кредитных историй.

С начала 2025 года доля проблемных ипотек на жилье увеличилась на 0,6 процентного пункта и к 1 сентября достигла 1,6%, сообщили в пресс-службе ЦБ. Улучшение ситуации началось ухудшаться с конца 2024 года, хотя уровень задолженности пока считается приемлемым.

— Этот рост объясняется, в первую очередь, созреванием кредитов, выданных во время всплеска спроса на массовую льготную ипотеку во второй половине 2023 и первой половине 2024 года, причем многие заемщики имели высокую долговую нагрузку, а кредиты преимущественно предназначались для индивидуального жилищного строительства, — отметили в пресс-службе ЦБ.

В то же время регулятор добавил, что ограничения по системным рискам, введённые ЦБ, позволили значительно повысить качество новых ипотечных кредитов.

— Например, во втором квартале 2025 года доля ипотек с первоначальным взносом не более 20% снизилась до 5% от общего объема выдач, тогда как в максимуме в четвертом квартале 2022 года она составляла 54%. Доля займов с долговой нагрузкой свыше 80% во втором квартале 2025 года опустилась до 6%, против 47% в третьем квартале 2023 года. Без жестких мер Банка России в 2023–2024 годах уровень проблемных кредитов мог быть значительно выше, — пояснили в регуляторе.

В ЦБ считают, что принятые меры помогли банкам заранее сформировать капитал, способный покрывать потенциальные убытки.

При этом в Банке России указали, что покупки жилья в рассрочку связаны с рисками как для покупателей, так и для застройщиков. Ранее «Известия» сообщали, что с 2025 года девелоперы массово применяют этот механизм на фоне высокой ключевой ставки.

— Во-первых, если у покупателя отсутствует полная сумма на жилье и он планирует взять ипотеку по окончании рассрочки через год-два, проблемы могут возникнуть, если банк откажет в кредите или условия займа будут иными, чем рассчитывал покупатель. Тогда человек рискует потерять квартиру и уже внесённые деньги — всё зависит от договора, — рассказали представители пресс-службы регулятора.

Во-вторых, застройщики могут завышать цену недвижимости, чтобы покрыть издержки, и выгоды для покупателей от рассрочки фактически может не быть, отметили в ЦБ.

— Для девелоперов также существуют риски, поэтому важен анализ платежеспособности клиентов. Он нужен застройщикам для оценки финансовых перспектив и банкам для корректной оценки кредитоспособности застройщика. Для этого необходимо обеспечить прозрачность данных о рассрочке, поэтому мы выступаем за передачу таких сведений в бюро кредитных историй, — подчеркнули в пресс-службе Банка России.

Отметили, что передавать эти данные должны банки, а не застройщики, так как у финансовых организаций уже налажены каналы взаимодействия с бюро кредитных историй и существует контроль со стороны ЦБ.

«Известия» направили запрос в Минстрой с просьбой прокомментировать рост доли проблемных жилищных кредитов.

В августе 2025 года сумма просроченной задолженности по ипотекам достигла рекордных значений за всю историю таких программ в России и составила 156,9 млрд рублей, сообщают «Известия» со ссылкой на аналитический центр «Движение.ру», который проанализировал отчетность ЦБ. При этом общий объем просроченных жилищных кредитов превысил 170 млрд рублей.

— Если брать усредненный показатель просрочек по месяцам с января по август в разные годы, то в 2025 году сумма в денежном выражении выросла почти вдвое по сравнению с 2024-м (+90,89%), — рассказали аналитики.

Банковские эксперты по-разному оценивают ситуацию с ростом просроченных долгов по ипотечным кредитам.

— Это ожидаемый тренд на фоне увеличения ключевой ставки. При низкой ставке часть потенциальных должников проще продавала недвижимость и не попадала в долги. Сейчас спрос снизился, поскольку выдержать нагрузку по ипотеке сложнее. Риски всегда присутствуют, сейчас дефолты и банкротства существенно возросли, — рассказали «Известиям» в пресс-службе Т-Банка.

Также там пояснили, что при ипотечном банкротстве ситуация менее критична, так как люди часто исключают данный кредит из списка требований банкротства и продолжают платить.

— Это неблагоприятный сценарий для банков из-за необходимости увеличения резервов, но, по крайней мере, лучше, чем отсутствие платежей, — уточнили представители кредитной организации.

Несмотря на рост просрочек, качество ипотечных портфелей в финансовых организациях остается на хорошем уровне, отметила главный аналитик Совкомбанка Анна Землянова в комментарии для «Известий».

— Рост просроченной задолженности может быть связан с активным ростом выдачи кредитов в предыдущие годы. Банки имеют достаточные капитальные резервы, риски в секторе считаются управляемыми, — считает она.

Говоря о продаже недвижимости в рассрочку, эксперт сослалась на данные «Дом.РФ», согласно которым в первом полугодии 2025 года доля таких сделок составила 11% (против 9% в 2024 году и 4% в 2023-м).

— Увеличение рассрочек несет риски для застройщиков и косвенно для финансовых организаций. ЦБ выпустил рекомендации для банков по учету рисков подобных проектов. Рост таких продаж может привести к увеличению резервов на вероятные потери, — отметила Анна Землянова.

«Известия» также направили запросы в банк «Дом.РФ», Сбербанк, Россельхозбанк, Альфа-банк и другие финансовые структуры.

Действительно, объем просроченной задолженности увеличился, но этот вопрос скорее к банкам — необходимо понять, формируется ли он за счет ранее выданных кредитов с обычной ставкой или из-за ипотеки с очень высокими процентами, полученной после повышения ключевой ставки, заявил президент Ассоциации строительных организаций Новосибирской области Максим Федорченко.

— В первом случае это будет свидетельствовать о снижении доходов населения, вероятно из-за охлаждения экономики. Во втором — о недальновидной политике банков, неправильно оценивающих платежеспособность заемщиков. Многие берут ипотеку, рассчитывая на снижение ставок в будущем и возможность перекредитования под более выгодный процент, — пояснил он.

По словам Федорченко, примерно такая же ситуация складывается и с продажей жилья в рассрочку: часть покупателей имеет четкий план погашения (например, продажа другой недвижимости, окончание срока депозита), остальные надеются на улучшение экономической ситуации.

— Это может привести к массовым неплатежам в следующем году, если ключевая ставка или специальные государственные программы не позволят гражданам получать ипотеку хотя бы под 10–12% годовых — уровня, при котором семья сможет оплачивать проценты с трудом, — считает Максим Федорченко.

Управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов считает, что рост долгов россиян в 2025 году закономерен.

— На фоне высокого уровня ключевой ставки граждане реже берут кредиты. Однако с учетом высокой стоимости займов, увеличились ежемесячные платежи и переплата, выросло и количество просрочек, несмотря на ужесточение критериев одобрения, включая ипотечные, — объяснил он «Известиям».

Сырцов уточнил, что в рамках семейной ипотеки некоторое время действовали дополнительные комиссии, поднимающие стоимость кредита. Тем не менее при текущем курсе ЦБ на смягчение монетарной политики в течение года прогнозируется стабилизация ситуации.

Он также добавил, что риски от рассрочек ложатся преимущественно на девелоперов, поскольку это тормозит приток средств на эскроу-счета.

— На данный момент доля просроченных кредитов не критична, банки изначально учитывали эти риски. Следует иметь в виду разные условия в регионах. Например, на Дальнем Востоке, где ипотечные условия наиболее мягкие в стране, уровень просрочек не превышает 0,5%. При этом в некоторых регионах показатели гораздо выше общероссийского среднего, — отметила гендиректор проектов URBAN Ольга Хасанова.

Так, в Ингушетии он достигает 11%, в Дагестане — 4,5%, в Чеченской Республике — 3,8%, в Северной Осетии — 3,6%, в Туве — 3,2%, указала представитель бизнеса.

Она добавила, что тревогой является сама тенденция. С 2020-го по начало 2024 года доля просроченной ипотеки снижалась, но с весны прошлого года начала расти скачкообразно. В течение полутора лет наблюдается почти трехкратное увеличение, чего ранее в России не было, — отметила эксперт.

Она согласна с мнением, что в некоторой мере это вызвано рискованным поведением части населения и потаканием этому со стороны банков, хотя главной причиной является давление инфляции и снижение реальных доходов, из-за чего заемщики не в состоянии обслуживать долги, взятые в благополучный период.

Гендиректор и управляющий партнер компании «Intermark Городская недвижимость» Дмитрий Халин вспомнил, что в США перед финансовым кризисом 2008 года доля проблемных кредитов доходила до 25% от общего объема, а число клиентов, которые обанкротились и прекратили платежи, достигало 15%. По его словам, российский рынок пока далек от таких показателей.

Тем не менее он согласен, что обслуживанию оплаты жилья, приобретенного в рассрочку, стоит уделять внимание.

— Сейчас застройщики, чтобы сохранить объемы продаж, привлекают все больше покупателей низким первоначальным взносом, иногда составляющим 5–10%, что по сути напоминает ипотеку с минимальным стартовым платежом. Такие покупатели представляют собой группу повышенного риска, — отметил представитель отрасли.

В западных странах, где подобные схемы распространены, при невозможности выполнить обязательства у покупателя всегда есть возможность рефинансировать ипотеку по низкой ставке. В России же такой вариант отсутствует, поскольку реально под 20% кредит доступен немногим, и это не решает проблемы, добавил Дмитрий Халин.

Поэтому, по его мнению, ситуация с рассрочками может скрывать угрозу для рынка жилья: через несколько лет застройщики могут столкнуться с большими платежами за кредиты, если ставки по ипотеке не снизятся до приемлемых для заемщиков 11–12% годовых.