До недавнего времени российские города с населением более миллиона человек с самыми дешевыми квартирами на вторичном рынке оставались Волгоград и Омск. Однако в этом году в лидеры вышли Воронеж и Челябинск, сообщили «Известиям» представители рынка недвижимости. При этом к октябрю 2025 года средняя цена за квадратный метр превысила отметку в 100 тысяч рублей. Эксперты прогнозируют, что по мере снижения ключевой ставки цены на вторичном рынке будут расти быстрее, догоняя новостройки. Подробнее о возможных изменениях на вторичном рынке — в материале «Известий».

Впервые с 2018 года

По словам участников рынка, средняя цена квадратного метра на вторичный жилой фонд в крупных городах России в октябре превысила 100 тысяч рублей. В начале 2025 года в Волгограде и Челябинске эта цена была ниже — около 96 и 98,6 тысяч рублей за квадратный метр соответственно.

Рейтинг городов с самой доступной средней ценой квадратного метра также претерпел изменения. Ранее лидерами считались Волгоград и Омск, а теперь, по данным аналитиков федеральной компании «Этажи», первенство заняли Челябинск, Воронеж и Волгоград. Омск опустился на четвертое место.

— Средняя цена квадратного метра готового жилья в России демонстрирует рекордно низкий годовой прирост: рост составил всего 0,7% по сравнению с октябрем прошлого года, — отметил ведущий аналитик компании Александр Иванов. — Подобного не наблюдалось с 2018 года, когда цены снижались на 3,7%, а затем фиксировался активный рост.

В десятку городов с доступным жильем также вошли Пермь, Самара, Красноярск, Уфа, Краснодар и Новосибирск.

Согласно данным сервиса «Яндекс Недвижимость», в сентябре 2025 года на вторичном рынке в миллионниках фиксировался умеренный рост цен. В среднем по 16 мегаполисам медианная стоимость квадратного метра достигла 145 тысяч рублей, при этом объём предложения сократился на 2,6% за месяц.

— В сентябре цены на вторичное жилье выросли более чем на 1% только в Москве, Санкт-Петербурге, Самаре и Челябинске, — рассказал коммерческий директор сервиса Евгений Белокуров. — В остальных городах изменения были менее 1%, а в Уфе отмечено снижение на 1,6%.

По его мнению, такая динамика связана с уменьшением предложения и ростом спроса, который был вызван началом цикла снижения ключевой ставки в июне.

Почему вторичное жилье дорожает

В большинстве российских городов-миллионников вторичные квартиры стоят дешевле новостроек, отметил аналитический центр «Движение.ру». Исключением является Москва: здесь аномально высокая средняя цена за счет большого количества дорогого жилья премиум- и элит-класса, сосредоточенного в центральных районах, что повышает среднюю стоимость квадрата.

Доступный рынок старой Москвы сейчас формируют панельные дома 1970-х годов постройки — 9-14-этажные здания с типовыми планировками, невысокими потолками и маленькими кухнями, пояснила партнер агентства недвижимости «Миррион» и аналитик Ольга Хабнер.

— Средняя цена за квадратный метр здесь достигает 180–200 тысяч рублей, — отметила она. — Несмотря на моральное устаревание, такие районы сохраняют спрос благодаря развитой инфраструктуре, транспортной доступности и привычной городской среде. Дома 80–90-х годов относятся к более позднему массовому жилью с улучшенными планировками и комфортом. В зависимости от расположения цена варьируется от 250 до 350 тысяч рублей за квадрат.

Рынок вторичного жилья в России остается весьма разнородным — говорить о средней цене в стране можно лишь условно, подчеркнула директор по продукту «ОМ Девелопмент» Диана Насирова. По итогам лета 2025 года средняя стоимость квадрата на вторичном рынке составляла 130–135 тысяч рублей, однако если исключить Москву и Санкт-Петербург, эта цифра падает до 95–105 тысяч рублей.

— Самое доступное жилье находится в городах с низким уровнем доходов и старым жилым фондом, например в Барнауле, Чите, Тольятти, Астрахани и Саратове, где цены колеблются в районе 70–90 тысяч рублей за квадрат, — сообщила она. — В некоторых моногородах квартиры могут стоить ещё дешевле, но такие предложения характеризуются крайне низкой ликвидностью.

Если средняя цена квадрата на вторичном рынке составляет около 150 тысяч рублей, то в десятке населённых пунктов стоимость квадратного метра находится ниже 25 тысяч рублей — в шесть и более раз дешевле, добавил руководитель аналитического центра «Циан» Алексей Попов. В этот антирейтинг вошли места с длительным оттоком населения, например Духовщина, Сурск, Комсомольск, Пыталово, Мантурово, Солевычегодск, а также города, где в 1990-х закрывались градообразующие предприятия, такие как Кизел, Инта и Воркута.

— Также есть районы с низким уровнем хозяйственной деятельности, инфраструктуры и рынка труда, не мотивирующие жителей оставаться, например Печора и Бакал, — добавил он.

Прогнозы для рынка недвижимости

Старый панельный жилой фонд будет дорожать постепенно: молодое поколение покупателей всё чаще выбирает современные стандарты — большие окна, высокие потолки, удобные планировки и благоустроенные дворы, отметила Ольга Хабнер.

— Основная платежеспособная аудитория постепенно переключается на новостройки, а самым доступным комфортным жильём в Москве остаётся жильё в рамках программы реновации с ценами в диапазоне 300–450 тысяч рублей за квадратный метр, — сказала она.

Вторичный рынок традиционно реагирует быстрее на снижение стоимости заёмных средств, так как в нём больше ипотечных сделок, объяснил Евгений Белокуров. Отложенный спрос, накопившийся во второй половине весны и начале лета, постепенно выходит на рынок, что вызывает оживление сделок и умеренный рост цен в наиболее популярных сегментах.

— Ожидается сохранение этой тенденции: снижение ставок и сезонный фактор будут поддерживать спрос, а исчерпание бюджетных предложений приведёт к постепенному росту медианной цены «квадрата», — считает эксперт.

Гендиректор VSN Group Яна Глазунова добавила, что при очередном снижении ключевой ставки и ипотечной ставки появится больше покупателей, готовых приобрести готовое жилье с небольшой кредитной доплатой.

— Не ожидаю значительных изменений цен в целом на вторичном рынке, — поделилась своим мнением эксперт. — В течение полугода благодаря дальнейшему снижению ключевой ставки и сезонному спросу цены начнут повышаться, а интересные варианты «вымываться» с рынка.

На данный момент рынок удерживают инфляционные процессы и ограниченное предложение ликвидного жилья, отметили специалисты.