Банки значительно увеличили выдачу ипотечных кредитов на жилье на вторичном рынке, сообщили «Известия». Основным поводом для роста стал отклик рынка на снижение ключевой ставки, что сделало ипотеку более доступной и побудило покупателей активизироваться. Однако процентные ставки по жилищным кредитам по-прежнему остаются высокими — переплата может достигать четырехкратного размера. Кроме того, на фоне повышения спроса на вторичное жилье его цены могут подняться примерно на 7% к концу текущего года.

Причины роста выдач ипотеки на вторичное жилье

Главные банки отметили значительный прирост выдачи ипотеки на вторичном рынке в августе, как узнали «Известия». Спрос усилился благодаря ожиданиям россиян относительно снижения ключевой ставки. Вместе с тем прогнозы по политике регулятора были изменены — сейчас динамика может замедлиться.

Сбербанк предоставил жилищных кредитов на покупку готового жилья на сумму около 41,2 млрд рублей, уточнили в пресс-службе. Это на 30% больше по сравнению с июлем. Эксперты подчеркнули, что данная тенденция охватывает весь рынок.

Повышение спроса заметили и в ВТБ, однако полноценного оживления рынка там пока не происходит, сообщили в пресс-службе банка.

В банке «Санкт-Петербург» указали, что объемы выдачи ипотек выросли более чем вдвое в сравнении с августом прошлого года.

В Абсолют Банке зафиксировали продолжающийся рост спроса на вторичное жилье в сентябре. По словам директора департамента розничных продуктов Виталия Костюкевича, в первые недели месяца доля ипотечных кредитов на вторичку увеличилась в полтора раза относительно августа.

Аналитик Freedom Finance Global Владимир Чернов объяснил, что всплеск спроса на вторичное жилье пришелся на август, когда ожидалось снижения ключевой ставки. Тогда она составляла 18%, но в сентябре была опять снижена — до 17%.

В ВТБ подчеркнули, что спрос заемщиков стимулировало понижение ставок по основным ипотечным программам. Банки обновили условия на фоне смягчения политики Центрального банка — сейчас у трех главных банков ставки по жилищным кредитам колеблются в диапазоне 20,8–31% годовых.

Эксперты все же считают такие ставки чрезмерно высокими. Например, переплата по наиболее выгодной ипотеке на средний срок около 25 лет при стоимости квартиры в 12 млн рублей и первоначальном взносе в 20% может оказаться в четыре раза больше суммы займа, а ежемесячный платеж превысит 160 тыс. рублей.

На рынке отчетливо заметен ценовой дисбаланс. По словам гендиректора инвестиционной компании «Флип» Евгения Шавнева, средняя цена квадратного метра на вторичном рынке примерно на 15–20% ниже, чем в новостройках, а в отдельных регионах разница достигает 80%, например, в Центральном федеральном округе. Это делает покупку готового жилья более привлекательной альтернативой.

Множество факторов влияет на такую разницу. Главным из них являются последствия программ льготной ипотеки, пояснил эксперт. Субсидированные государством кредиты стимулировали спрос как раз на новостройки, что позволило застройщикам повышать цены без опасений потерять клиентов. Девелоперы получили возможность гибко регулировать цены и задали новый уровень стоимости.

Важную роль сыграло и удорожание строительных материалов: рост цен на металл, бетон, отделочные и инженерные системы напрямую увеличивает себестоимость строительства домов. Также подорожание кредитов для строительных компаний усиливает давление на итоговую цену за квадратный метр, отметил глава аналитического отдела компании «Риком-Траст» Олег Абелев.

В отличие от новостроек, вторичная недвижимость не зависит от стоимости материалов, указал Евгений Шавнев. Ценообразование здесь базируется на реальном балансе спроса и предложения, а также на ожиданиях продавцов. Во многих случаях завышенные цены могут существенно увеличить время продажи: сделки, которые обычно проходят за два-три месяца, могут затянуться более чем на полгода.

Опросы показывают, что примерно 69% владельцев вторичного жилья стремятся быстро продать свою недвижимость, поэтому они стараются устанавливать цены ближе к рыночным, добавил эксперт. Это делает рынок вторичного жилья более гибким и подстраивающимся под изменяющиеся условия — особенно при снижении ставок и повышенной осторожности покупателей.

Прогнозы по росту цен на квартиры

Многие россияне в этом году пытались покупать недвижимость по относительно низким ценам в период охлаждения рынка, чтобы позже, к концу года, воспользоваться возможностью рефинансирования на более выгодных условиях, отметил Евгений Шавнев.

Он добавил, что спрос на недвижимость оказывает прямое влияние на цены: чем выше активность покупателей, тем сильнее дорожают объекты. Поэтому многие заемщики стараются приобрести жилье или коммерческую недвижимость прямо сейчас — до новой волны удорожания, которая может наступить при дальнейшем снижении ставок в экономике.

Осенние месяцы, в особенности сентябрь и октябрь, традиционно считаются наиболее активным периодом для рынка недвижимости. В этом году сезонный рост покупательской активности усилился благодаря уменьшению стоимости заемных средств. По оценке Шавнева, в сентябре 2025 года спрос вырос минимум на 10% относительно того же периода прошлого года. Говорить о стабильном тренде пока рано, но первые признаки оживления очевидны.

По прогнозу аналитика Freedom Finance Global Владимира Чернова, базовый сценарий на 2025 год предполагает сохранение ключевой ставки на уровне 16% годовых. При этом прогноз учитывает умеренные темпы инфляции и отсутствие внешних экономических потрясений. Более рискованным сценарием является снижение ставки до 15%, которое возможно при заметном замедлении роста цен и стабилизации кредитного рынка, добавил эксперт.

К концу года ипотечный спрос на вторичное жилье может увеличиться еще на 10–20% по сравнению с августом, уверен Владимир Чернов. Главными факторами являются ожидания дальнейшего снижения ключевой ставки, активизация работы банков и традиционный пик сделок в октябре-ноябре.

Более осторожный прогноз дал директор по аналитике Инго Банка Василий Кутьин. Он считает, что Центробанк, учитывая бюджетное положение и налоговые планы, с вероятностью сохранит ключевую ставку на уровне 17% до конца октября. Если в декабре инфляция начнет стабилизироваться, ожидается незначительное снижение ставки до 16%, пояснил он.

Однако даже этот уровень по-прежнему является сдерживающим фактором для развития рынка. По мнению руководителя ипотечного департамента Совкомбанка Ольги Коваленко, чтобы ипотечный сегмент получил устойчивый рост, ключевая ставка должна опуститься до диапазона 10–12%. Именно в этом интервале ипотека становится более доступной для массового покупателя.

С учетом роста спроса ожидается, что цены на вторичное жилье к концу года увеличатся в среднем по стране на 2–4%. В крупных столичных агломерациях и регионах с дефицитом качественного жилья подъем стоимости может составить 4–6%. Среди факторов, ограничивающих более значительный рост, — неравномерный рост доходов населения и ограниченная доступность ипотеки, несмотря на снижение ключевой ставки. По этой причине прогнозируется умеренное повышение цен без резких скачков, считает Владимир Чернов.

По мнению Василия Кутьина, если ЦБ все же снизит ставку до 16% годовых, цены на жилье могут вырасти к концу года еще на 7–13%.