Центробанк предупредил о теневых схемах предоставления рассрочки, которые делают приобретение жилья более доступным. По данным «Известий», застройщики предлагают такие программы на сроки, превышающие разрешенные законом. В результате это оказывается выгоднее стандартной ипотеки с процентными ставками до 28%. Однако подобные сделки таят в себе серьезные риски: при задержках платежей или финансовых проблемах у девелопера покупатель может лишиться и квартиры, и внесенных средств. Подробнее о потенциальных угрозах для рынка — в статье «Известий».

Механизм работы схемы с увеличенной рассрочкой

В Банке России выразили обеспокоенность нелегальными схемами рассрочки, оформляемой после сдачи дома в эксплуатацию. Как пояснила «Известиям» руководитель департамента финансовой стабильности ЦБ Елизавета Данилова, застройщики умышленно обходят законодательные ограничения, предусматривающие рассрочку только на объекты в строящихся домах.

Стандартная схема рассрочки предполагает первоначальный взнос от 10% до 50% от стоимости жилья с последующей оплатой равными частями (ежемесячно, ежеквартально или раз в полгода). Несмотря на возможное отсутствие процентов, переплата остается ниже банковских кредитов из-за короткого срока действия договора — обычно до трех лет, пока ведется строительство.

Закон 214-ФЗ запрещает оформлять рассрочку на уже введенные в эксплуатацию дома — в таких случаях требуется полная оплата или кредит. Однако девелоперы нашли лазейку: они предлагают рассрочку на 10 лет с минимальным взносом в 10%, заключая предварительные договоры купли-продажи, отметила Данилова.

Как пояснила Мария Яковлева, директор юридической группы «Яковлев и Партнеры», формально это не рассрочка, а поэтапная оплата по предварительной сделке. Фактически же схема остается аналогичной, просто завуалированной под иной юридический механизм.

Яковлева подчеркнула, что десятилетняя рассрочка незаконна. Если дом уже сдан, а покупатель продолжает выплаты, суд может признать сделку недействительной. Центробанк неоднократно предупреждал о подобных рисках.

Сейчас доля подобных сделок на первичном рынке невелика — около 3-4%, причем большинство из них приходится на Москву и область, отметила Татьяна Решетникова, замглавы ипотечного департамента компании «Этажи». В таких случаях застройщики либо начисляют проценты (например, 8% годовых), либо закладывают в стоимость жилья надбавку в 15-25%.

Аналитик Freedom Finance Global Владимир Чернов добавил, что в условиях ограниченного доступа к льготным кредитам рассрочка стала популярной альтернативой. Однако клиентам важно помнить о связанных с ней рисках.

Преимущества и подводные камни рассрочки от застройщика

Как пояснили в ЦБ, в некоторых случаях рассрочка может привести к потере и квартиры, и вложенных денег. Например, если покупатель планирует позже оформить ипотеку, но банк откажет или платежи окажутся выше ожидаемых.

— Также застройщики могут искусственно завышать цену квартиры, сводя на нет выгоду для покупателя, — предупредили в Банке России.

Для сравнения разных вариантов:

• Квартира стоимостью 15 млн рублей в рассрочку может обойтись на 25% дороже — около 18,75 млн, пояснила Решетникова. При первоначальном взносе в 15% платежи первые три года составят 315 тыс. рублей, затем снизятся до 55 тыс.
• Та же недвижимость по семейной ипотеке под 6% с первоначальным взносом в 30% потребует ежемесячных выплат в 133 тыс. рублей. Переплата сопоставима с рассрочкой, но платежи на старте ниже.
• При рыночной ставке в 28% и взносе в 15% ежемесячный платеж составит около 320 тыс. рублей. Даже при увеличении срока до 25 лет он снизится лишь до 300 тыс. из-за высоких процентов.

Основные опасности при оформлении рассрочки

Юрий Беликов, управляющий директор «Эксперт РА», отметил, что график платежей по рассрочке зачастую жестче, чем по кредиту, и требует высокой финансовой дисциплины.

Гендиректор «Флип» Евгений Шавнев пояснил, что такой вариант подходит в основном тем, у кого есть крупная сумма — например, от продажи предыдущего жилья.

— Главный риск — вероятность невыполнения обязательств по платежам, — добавил Андрей Бархота.

В отличие от ипотеки, где квартира продается по рыночной цене при дефолте, застройщик может просто изъять жилье. Банки же возвращают заемщику разницу, если стоимость недвижимости превышает остаток долга.

Бархота также отметил, что девелоперы хуже банков оценивают кредитные риски. При массовых неплатежах это может привести к их банкротству.

Как подчеркнул Шавнев, в случае финансового краха застройщика клиенты, оформившие рассрочку, рискуют остаться и без денег, и без жилья.

Как минимизировать риски при оформлении рассрочки

Евгения Лазарева, руководитель проекта «За права заемщиков» (Народный фронт), отметила, что покупатели часто осознают невыгодность условий слишком поздно. Этот финансовый инструмент пока не имеет четкого законодательного регулирования.

Особую проблему, по ее словам, составляет недостаточное информирование клиентов. Нет гарантий, что менеджеры застройщиков честно расскажут обо всех подводных камнях, включая скрытые комиссии.

— Это нарушает интересы потребителей и требует законодательных изменений, особенно с учетом роста популярности рассрочки, — подчеркнула Лазарева.

В ЦБ напомнили, что рассрочка не подпадает под банковское регулирование. Чтобы избежать проблем, необходимо тщательно изучать договор, особенно пункты о штрафах и последствиях просрочек.