Несмотря на огромный общественный резонанс из-за решений суда в отношении квартиры Ларисы Долиной и сообщений о популярности новой схемы по расторжению сделок, статистика судебной практики говорит об обратном, выяснили «Известия». Число исков о признании сделок недействительными из-за того, что продающий квартиру не осознавал происходящее и якобы находился под влиянием мошенников, оказалось в полтора раза меньше, чем в прошлом году. О том, как сложилась судебная практика и почему «эффект Долиной» оказался неэффективным, — в нашем материале.
Сколько дел рассмотрели суды«Эффект Долиной» закрепился как символ рискового сценария вторичного рынка: продавец, ставший жертвой телефонных мошенников, оспаривает продажу жилья и добивается возврата квартиры, а покупатель сталкивается с угрозой утраты и объекта, и денег. Однако, как сообщили «Известиям» в исследовательском центре «Аналитика. Бизнес. Право», макроэффект «кейса Долиной» на вторичный рынок оказался ограниченным и статистически незначительным.
«Вторичный рынок жилья в России в 2025 году оказался в ситуации редкого для него институционального стресса, когда краткосрочный информационно-правовой шок наложился на динамику ставок, ожиданий населения и сезонную цикличность сделок, — говорится в исследовании компании. — Осенью 2025 года «эффект Долиной» стал именно таким сигналом: он изменил субъективную оценку риска у покупателей и запустил цепочку защитных реакций со стороны риелторов, юристов и самих продавцов».
Например, в Москве в августе 2025 года было зарегистрировано 10,6 тыс. сделок на вторичном рынке — меньше июля на 6,9% и ниже уровня августа 2024 года на 4,7%. Уже в сентябре рынок восстановился до 11,9 тыс. сделок. Октябрь стал наиболее показательным месяцем: 13,97 тыс. сделок — максимум с начала года, рост 16,6% к сентябрю и небольшой прирост к октябрю прошлого года.
«Эффект Долиной» проявился скорее в форме краткой паузы или осторожности покупателей, чем в разломе спроса, — отмечают эксперты. — Если бы юридический шок был доминирующим фактором, мы ожидали бы последовательного снижения объема сделок в течение нескольких месяцев».
Сейчас в СМИ регулярно появляется цифра 3118 дел об оспаривании зарегистрированных прав на недвижимое имущество со ссылкой на судебный департамент при ВС РФ за 2024 год. При этом речь идет обо всех делах по разным причинам.
А вот тех, которые напрямую связаны с «пороком воли», то есть мошенничеством, в разы меньше. Всего по пяти статьям, где речь идет, например, о мнимых и притворных сделках, а также сделках, совершенных в состоянии, исключающем понимание их значения, сделках под влиянием обмана в 2024 году было 1655 исков, а за 11 месяцев 2025-го — 1120. В частности, Лариса Долина оспаривала сделку о купле-продаже по ст. 178 ГК РФ о «существенном заблуждении». По ней в 2024 году было подано 382 иска, а в 2025-м — 299.
Динамика количества исков о признании сделок недействительными характеризуется в 2025 году «резким снижением», подчеркивают аналитики. Их примерно на треть меньше. А самые высокие значения демонстрируют иски по статьям о мнимых (когда стороны делают вид, что заключают договор, но исполнять его не собираются) и притворных (одна сделка используется для прикрытия другой) сделках.
Дела, в которых в удовлетворении исковых требований отказано, стали более частыми. Основные причины отказов — недоказанность порока воли и уклонение от экспертизы, добавили эксперты.
Как изменилось поведение покупателейКонцентрация споров о признании сделок недействительными наблюдается в экономически активных регионах, добавили аналитики. В лидерах по общему количеству рассматриваемых дел оказались: Москва (18 дел), Московская (24 дела) и Свердловская (14 дел) области. При этом, например, в Брянской, Курской, Новгородской, Псковской областях, а также в Калмыкии, Коми, Мордовии, Чувашии количество таких споров не превышает одного-трех в год.
Но такие случаи всегда вызывают значительный общественный резонанс, вследствие чего надолго оказываются в информационном поле. Так, в последние дни в СМИ расходится история о том, как в Сочи бывшая владелица вернула себе квартиру после продажи, а покупательница оставила ее без света. Супруги купили жилье в Сочи в июле этого года. В продаже квартира была три месяца, стоимость — 6,5 млн рублей. Познакомились с владелицей, та предоставила все справки и быстро выписалась после сделки. Однако после отказалась выселяться. Пенсионерка подала в суд, где назвала себя жертвой мошенников. Сделку признали недействительной.
Известен случай и в Москве, где мать с дочерью-инвалидом осталась без квартиры из-за «эффекта Долиной». Сначала продавцы-пенсионеры заявили, что эмигрируют в Канаду, после чего решили отменить сделку и отказались выезжать из жилья.
А на Урале семейную пару лишили квартиры, так как предыдущий владелец при продаже был в запое. Супруги купили квартиру в декабре 2023 года у риелтора, сделали ремонт и сдали жилье в аренду. Все документы перед сделкой проверили, оплачивали через банк. Однако собственник передумал и заявил, что пьет с 19 лет, а после смерти матери ушел в запой. Суд встал на сторону бывшего владельца.
Постоянная ротация таких новостей изменила поведение покупателей. Если продавец — пожилой собственник, то покупатель чаще начинает опасаться, что тот не осознавал значения действий или действовал под давлением, отмечают аналитики. Так возраст собственника стал рыночным маркером риска, который влияет на скорость сделки, формат проверки и цену.
Например, осенью 2025 года покупатели стали чаще требовать расширенных доказательств дееспособности продавца и добровольности его действий. В результате увеличилось время на подготовку и сопровождение договоров, распространились практики приглашения врачей-специалистов, люди стали чаще обращаться к нотариусам и заказывать специализированные юридические проверки. Выросла и стоимость сделки: если раньше расходы на проверки составляли 3–4% от цены, то теперь этот показатель достиг 4–6%.
Также растет спрос на титульное страхование, отметил управляющий директор «Ренессанс Страхование» Артем Искра. Если суд аннулирует право собственности клиента, компания компенсирует его финансовые убытки.
— Если до сентября такие полисы в неипотечном сегменте были единичны, то за последние два месяца число запросов выросло практически вчетверо, — сказал он. — Основной драйвер — участившиеся и активно освещаемые в СМИ случаи, когда покупатели квартир через суд лишались права собственности. При этом на сегодняшний день в компании заявлено несколько убытков по титульному страхованию, которые находятся на стадии судебного рассмотрения.
Когда рынок недвижимости вернется в нормуСтатистика фиксирует главный юридический вывод: даже при росте числа заявлений об оспаривании сделок в 2024 году отказов больше, чем удовлетворений, заявила «Известиям» директор исследовательского центра «Аналитика. Бизнес. Право» Венера Шайдуллина. И в 2025 году нет признаков взрывного расширения такой практики.
— Это напрямую ослабляет панический сценарий, где резонансный кейс якобы стал шаблоном для массового возврата жилья, — подчеркнула она.
Эксперт исследовательского центра, руководитель подкомитета Торгово-промышленной палаты РФ по развитию бизнеса в сфере управления жилой недвижимостью Сусана Киракосян добавила, что наблюдаемая динамика остается существенно ниже уровня, который позволил бы говорить о росте на 3 тыс. дел.
— При этом нельзя игнорировать более узкий сегмент дел, где в заблуждение продавца встроен фактор телефонного мошенничества, — отметила эксперт. — Именно этот подмассив формирует максимальную неопределенность для покупателей и объясняет нервозность рынка.
«Эффект Долиной» не поменял рынок в корне и не вызвал большую волну опасений, согласилась с авторами исследования юрист по гражданским делам Алла Георгиева.
— Рынок недвижимости сейчас в целом очень нестабилен, — отметила она. — А оспаривание сделок проходит уже давно, и статьи Гражданского кодекса применялись и ранее. Сейчас просто повысились стандарты безопасности.
По ее словам, покупатели активнее стали приглашать специалистов, которые оценивают понимание действий продавца. Ранее столь часто это не применялось, только с очень пожилыми людьми.
— Ведомым может стать любой человек, поэтому проверяют всех, — добавила юрист. — В любом случае необходимо корректировать законодательство, вносить изменения, а также дождаться постановления пленума Верховного суда, где будет разъяснено, кто же такой все-таки добросовестный приобретатель.
Председатель коллегии адвокатов «Вашъ юридический поверенный» Константин Трапаидзе не согласился с выводами исследования. По его мнению, число исков всё же растет.