После распространения «схемы Долиной» риелторские компании попросили Госдуму, Совфед и правительство разработать особые правила продажи квартир пенсионерами. В частности, они предлагают проводить сделки с единственным жильем только через номинальные счета и запретить полное снятие средств после продажи квартиры — вывод денег возможен для покупки новой или лечения. Крупные участники рынка инициативу поддержали, а в Госдуме отнеслись к ней скептически, отметив риски дискриминации по возрасту и противоречие Конституции. О том, что еще предлагают участники рынка — подробности в материале «Известий».
Что предлагают риелторыРост числа случаев по «схеме Долиной» — когда россияне через суд возвращают себе проданные под влиянием мошенников квартиры, а добросовестные покупатели остаются и без денег, и без жилья — вызвал беспокойство риелторских агентств и компаний. Крупнейшие игроки отрасли обратились в правительство, Госдуму и Совет Федерации с просьбой разработать особые правила продажи квартир пенсионерами. В правительстве документ получили, сообщили источники редакции в кабмине.
«Более 90% всех случаев связаны с продажей единственного жилья людей пожилого возраста под влиянием мошенников с последующим переводом денежных средств на посторонние счета», — говорится в письме.
Авторы предлагают в случае, если пожилые люди продают единственное жилье, в обязательном порядке использовать при расчетах номинальный счет (банковский счет, который открывает один человек для распоряжения деньгами, принадлежащими другому лицу): его будет открывать покупатель для продавца. Денежные средства с него могут быть использованы для приобретения другого жилья продавцом с правом свободного распоряжения оставшейся суммой.
«Если средства от продажи единственного жилья планируется потратить для приобретения квартиры третьим лицам, в том числе близким родственникам, обеспечить защиту прав пожилых людей путем выделения соразмерной доли в приобретаемом объекте недвижимости», — указали авторы.
Также предлагается разрешить снятие с номинального счета до 10% от стоимости проданного жилья. Использование остальных денежных средств — без приобретения в собственность жилого помещения — предлагают разрешить для оплаты налогов, кредитов и иных задолженностей, товаров и услуг организаций в безналичной форме, а также для размещения средств на вкладах. Но только в случае наличия постоянной регистрации по новому месту проживания.
«Следует обязать всех участников процесса проведения сделки (риелторские агентства, банки, Росреестр и нотариусов) выдавать под роспись памятки по борьбе с мошенничеством в сфере недвижимости и номерами анонимной горячей линии для таких случаев, — отмечается в письме. — Рекомендовать проведение психолого-поведенческой экспертизы при существенном снижении цены продаваемой недвижимости лицами в возрасте старше 55 лет относительно ее рыночной стоимости (снижение на более чем 10%)».
Директор федеральной компании «Этажи» Ильдар Хусаинов отметил, что «схема Долиной» осложнила ситуацию со сделками на вторичном рынке жилья. По его словам, она требует кардинальных мер по защите, с одной стороны, пожилых людей от потери единственного жилья, с другой — обеспечения прав добросовестных покупателей на приобретаемую недвижимость.
— С начала года мы заблокировали уже порядка 10 таких сделок, но мошенники вынуждают людей продать недвижимость и без участия риелторов, — сказал он. — Предлагаемые меры могут показаться жесткими, но они направлены на защиту прав людей на жилье.
Он напомнил, что депутаты Госдумы, а также Генпрокуратура сейчас предлагают варианты, как бороться с такой схемой, и в числе наиболее громко звучащих предложений введение периода охлаждения при продаже недвижимости на семь дней. Ильдар Хусаинов считает, что это проблему не решит.
— Уже сейчас стали появляться случаи злоупотребления сложившейся судебной практикой, когда пожилые люди пытаются признать сделку недействительной спустя месяцы, — добавил эксперт.
Как оценивают инициативуПредложенные изменения вполне разумны, отметила гендиректор Vsn Group Яна Глазунова.
— Но внимательно оценивать сделки стоит не только с пожилыми людьми, но и в принципе все, которые касаются продажи единственного жилья, — отметила она. — Я неоднократно наблюдала, как люди, заказывая какие-то документы, даже внятно не могут объяснить, что именно им нужно. И возникает вопрос: если они даже на этом этапе не осознают, что им нужно для сделки, точно ли они понимают, что дальше будет с их квартирой?
Эксперт отметила, что в случае с Ларисой Долиной, ставшей ярким примером новой схемы мошенничества, ни покупатель, ни агентство недвижимости, которое проводило эту сделку, не виноваты в том, что на продавца вдруг нашло «озарение» и певица решила передать деньги третьим лицам.
— Вроде бы сомнений в ее вменяемости нет. К тому же это явно не ее единственное жилье. Поэтому к этой ситуации много вопросов, — сказала Яна Глазунова.
Предлагаемые изменения требуют дополнительной проработки, так как необходимо учесть важные нюансы, считает директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
— Мы согласны с важностью наличия постоянного места жительства гражданина, подтвержденного регистрацией по месту проживания, — сказала она. — Этот аспект послужит важным элементом защиты прав собственников недвижимости.
Но, по ее словам, возрастной критерий далеко не всегда становится определяющим фактором для успеха мошеннической схемы.
— Необходимо проанализировать целесообразность введения особого контроля именно для лиц старше 55 лет, — сказала Юлия Дымова.
Для минимизации рисков признания сделок недействительными рекомендуется установить четкий перечень действий, которые покупатель обязан предпринять перед заключением договора купли-продажи, например, провести проверку юридической чистоты объекта.
Инициатива смещает фокус с борьбы с последствиями на профилактику, полагает управляющий партнер проектной компании IDI-Project Дмитрий Владимиров.
— Обсуждаемая схема с номинальными счетами снизит привлекательность подобных афер для злоумышленников, блокируя моментальный вывод денег, — сказал он. — Это дополнительная защита и для продавца в случае, если мошенничество действительно имеет место, и для покупателя. С другой стороны, это может привести к определенному усложнению и удлинению процедур даже для абсолютно добросовестных сделок. Важно найти баланс, чтобы защитные меры не превратились в излишнее обременение.
По его словам, серьезным сдерживающим фактором для распространения мошеннических схем может стать ужесточение ответственности. Согласно действующему законодательству, если пенсионер намеренно лжет об обмане мошенниками, желая вернуть проданную квартиру, ему может грозить штраф, обязательные и исправительные работы или даже ограничение свободы на срок до 10 лет. Но, как говорят юристы, возвращение покупателю полученных с продажи денег может сократить срок лишения свободы, в том числе и до условного.
— Когда ответственность станет выше и реальнее, привлекательность такого «бизнеса» заметно снизится, — полагает эксперт.
Как можно изменить законодательствоСложившаяся ситуация затрагивает и защиту прав старшего поколения, и стабильность всего рынка недвижимости, заявил член комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Александр Якубовский.
— Предлагаемые меры, в том числе обязательное использование номинальных счетов для пожилых продавцов, ограничения на распоряжение денежными средствами или автоматическое выделение долей в приобретаемом жилье, требуют очень серьезной правовой оценки, — сказал он. — Часть таких предложений фактически ограничивает право собственности и свободу распоряжения своим имуществом. Кроме того, идет разделение граждан по возрастному признаку, что создаст риск дискриминации и противоречий с Конституцией.
Депутат выразил обеспокоенность, что в случае введения таких мер добросовестные люди потеряют возможность самостоятельно принимать решения о своих сделках.
— Нельзя ставить под угрозу права покупателей, которые действуют открыто и законно. Это прямой путь к бесправию и росту конфликтов, — подчеркнул он. — Задача законодателя и правительства — найти баланс. Защитить пожилых граждан от мошенников, обеспечить стабильность для добросовестных покупателей и при этом не разрушить основы гражданского оборота недвижимости.
Первый зампредседателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Владимир Кошелев добавил, что в российском уголовном праве психическое насилие сейчас не имеет отдельной статьи, но рассматривается как элемент преступлений.
— Следует дополнить Уголовный кодекс такой статьей о психическом насилии и признавать это отягчающим обстоятельством, — сказал депутат. — При этом необходимо расширять понятие «психического насилия», поскольку сегодняшняя трактовка УК РФ не учитывает такой вид психического насилия, какой был применен в случае с Ларисой Долиной.
Сейчас в Госдуме и среди экспертов обсуждаются различные законодательные инициативы, напомнил Владимир Кошелев. Например, закрепление приоритета защиты добросовестного покупателя в случаях, когда продавца обманули третьи лица.
— Введение обязательного нотариального удостоверения для сделок с недвижимостью пожилых людей или при иных тревожных признаках, чтобы нотариус мог проверить дееспособность и добровольность волеизъявления продавца, — отметил он. — А также установление специальных гарантийных механизмов, например, использование эскроу-счетов или иных способов временной блокировки средств, в сделках, где есть основания полагать, что продавец может подвергаться давлению.
По данным Следственного департамента МВД РФ, всего было зафиксировано 250 случаев, когда собственники недвижимости отдавали мошенникам деньги от продажи квартир. В суд было подано 90 заявлений от пенсионеров о возврате недвижимости. Больше всего случаев зафиксировано в Москве и Подмосковье, Санкт-Петербурге и Новосибирской области.
При этом только в 20% случаев суды отказывали бывшему владельцу и жилье оставалось у добросовестных покупателей. Часть судебных споров (39%) заканчивалась тем, что покупателя обязывали вернуть квартиру, а продавца — деньги. В большинстве же случаев (41%), если выяснялось, что продавший квартиру владелец действовал под влиянием мошенников или находился в невменяемом состоянии, сделка расторгалась и покупатели зачастую оставались без недвижимости, без денег, а иногда еще и с ипотечным кредитом.
В 2025 году прошло больше 3 тыс. сделок, итогом которых стали судебные процессы с решениями о возврате квартир продавцам, отметил основатель компании Baza Development Марк Заводовский. Полученные ими денежные средства также оставались у них, а на покупателей иногда заводились уголовные дела.
Как не стать жертвой пенсионераПредлагаемые меры на первый взгляд выглядят разумными и логичными, но они связаны с существенным ограничением имущественных прав неопределенно широкой части граждан России, полагает член правового комитета «Российской гильдии риэлторов» Николай Зырянов.
— Моделирование действия этих предложений показывает, что их практическая реализация может оказаться невозможной, — сказал он. — Более эффективным может быть дальнейшее развитие концепции добровольных ограничений и самозапретов.
Такие меры, по его словам, просты, доступны и не требуют глобальной реформы российского законодательства. Цель изменений, с одной стороны, создание условий для предотвращения совершения сделок под влиянием преступников, а с другой стороны — сгладить последствия уже свершившихся договоров, которые впоследствии признаются недействительными.
— Помочь может, например, введение добровольного самозапрета на продажу недвижимости. Цель такого изменения — вселить в сознание внушаемых граждан из группы риска уверенность в том, что никакие неправомерные сделки с их недвижимостью не возможны, и люди, которые сообщают им об этом по телефону, мошенники, — сказал Николай Зырянов.
Он полагает, что банки могли бы дополнить стандартные условия договоров с физическими лицами об открытии счетов пунктом о добровольном самозапрете — на получение суммы больше определенной.
Проблема мошенничества с недвижимостью пожилых граждан стала одним из самых болезненных вопросов на вторичном рынке жилья, отметил директор рынков России и СНГ fam Properties Валерий Тумин.
— Предложение об обязательном использовании эскроу-счетов при продаже единственного жилья пожилыми людьми могло бы стать следующим логичным этапом, — полагает он. — Особенно важно, что средства на таком счете разблокируются только после регистрации перехода права собственности и истечения определенного срока. Это дает время для проверки законности сделки и защищает обе стороны.
Для комплексного решения проблемы необходимо также расширение сферы нотариального удостоверения, полагает председатель Общероссийского профсоюза медиаторов Владимир Кузнецов. Нотариус как независимый и квалифицированный юрист обязан удостовериться в дееспособности и истинной воле сторон, что станет более надежным барьером, чем рекомендательная экспертиза.
— Необходимо законодательно закрепить ответственность банков, если будет доказано, что перевод крупных сумм со счета пожилого продавца на счета мошенников был осуществлен без должной проверки подозрительной операции в соответствии с требованиями ЦБ, — добавил юрист.
А эксперт по безопасности сделок с недвижимостью Илья Васильчук просто посоветовал добросовестным покупателям вместе с профессиональным юристом проверить все документы, провести опрос соседей, родственников, коллег по работе. Также он рекомендовал остерегаться сделок с явно заниженной стоимостью и быстрых продаж, а также добиваться освобождения продаваемой квартиры продавцом от своих вещей и снятия владельцев и всех проживающих в квартире с регистрационного учета до заключения основного договора.