Центробанк выступил с предложением внедрить принцип «деньги в обмен на право собственности». Введение такого механизма должно стать новым этапом в развитии защиты покупателей и перестройке финансовой модели девелоперского сектора. Соответствующие предложения отражены в свежем «Обзоре финансовой стабильности» регулятора. Одновременно у экспертов и представителей рынка остаются вопросы к предложенным изменениям. Подробности — в материале «Известий».
Новый стандарт безопасности и ответственностиГлавная идея инициативы заключается в снижении рисков для покупателей путем перечисления средств застройщику лишь после регистрации права собственности на квартиру. Эта схема рассматривается как альтернатива текущему порядку, при котором эскроу-счета раскрываются сразу после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
Эксперт АСИ и арбитражный управляющий Минюста РФ Ольга Епифанова указывает, что оплата после регистрации права собственности значительно повышает защиту дольщиков. По ее оценке, банки будут удерживать деньги граждан до завершения регистрации, а застройщики продолжат финансирование объектов за счет собственных резервов и заемных средств. По задумке, механизм должен применяться вне зависимости от формата сделки — будь то рассрочка, полная оплата или схемы, призванные обойти эскроу. Эксперт отмечает, что это сократит возможности использования непрозрачных рассрочек и продаж без участия банков и приведет уровень безопасности к привычному ипотечному стандарту.
Гендиректор Pro-Vision Communications, архитектор Владимир Виноградов полагает, что внедрение принципа «деньги в обмен на право собственности» изменит принципы работы рынка. Покупатели смогут быстрее получить право собственности после внесения платежа, что снизит вероятность задержек и мошенничества, а застройщики — привлечь средства без прохождения этапов эскроу.
В настоящее время на эскроу-счетах сконцентрировано более 1,2 трлн рублей, что показывает зависимость отрасли от существующей модели. Вместе с тем, по оценке эксперта, нынешняя система не устраняет всех рисков: около 12% девелоперов сталкиваются с проблемами финансирования, а объем просроченных обязательств приблизился к 150 млрд рублей.
Специалисты связывают новую модель с необходимостью повысить гибкость движения средств при ужесточенном контроле исполнения обязательств. Основатель инжиниринговой компании «Элемент» Алексей Лукьянчиков отмечает, что оплата после регистрации права собственности уменьшает вероятность недобросовестных практик и усиливает защиту граждан.
Однако риски для застройщиков останутся. Отсрочка раскрытия счетов до момента регистрации, которая может растянуться до шести месяцев, увеличит кредитную нагрузку. Генеральный директор ГК «Садовое кольцо» Илья Колунов предупреждает, что дополнительные месяцы обслуживания кредита ухудшают экономику проектов, особенно крупных, и могут привести к росту себестоимости строительства, а за ним и цен на квартиры.
«Известия» направили запросы в ЦБ и Минстрой с просьбой разъяснить новые правила для россиян, но ответов пока не поступило.
Риски рассрочек и новых финансовых моделейПредлагаемые правила способны усложнить и удорожить механизм рассрочек, который стал популярной альтернативой ипотеке. Прозрачность условий и проверка платежеспособности покупателей остаются ключевыми задачами.
Пресс-служба Сбербанка подчеркивает, что рассрочка — «платный» инструмент, нередко обходящийся дороже классической ипотеки. Стоимость рассрочки закладывается в цену жилья, а проверка платежеспособности может быть недостаточно глубокой, что создает риски возврата квартиры застройщику и перерасчета средств.
Член комитета Российской гильдии риелторов по ипотеке Ирина Киселева отмечает, что именно стремительный рост непрозрачных рассрочек, образовавших «серую» финансовую систему и скрывающих долговую нагрузку покупателей, стал одной из основных причин реформы.
Часть экспертов предупреждает, что переход к банковским схемам способен поднять цену продукта. Замруководителя ипотечного департамента компании «Этажи» Татьяна Решетникова считает, что банковская маржа увеличит стоимость рассрочек и снизит их гибкость.
Гендиректор компании «Люди» Денис Жалнин обращает внимание, что ужесточение правил ограничит инструменты поддержки спроса. Рост цен рассрочек может уменьшить привлекательность покупок жилья вне ипотеки, добавляет он.
Реальность и трудности внедренияНесмотря на заявленные цели, переход к новой модели потребует существенных изменений в законодательстве и адаптации практик участников рынка.
Советник адвокатского бюро «БВМП» и эксперт ТПП Сусана Киракосян предупреждает, что хотя инициатива снижает риск проблемных сделок, она нуждается в юридической доработке. Дефицит оборотных средств у девелоперов может привести к замедлению сроков строительства.
Член правового комитета Российской гильдии риелторов Николай Зырянов считает, что реформа позволит синхронизировать сроки регистрации права собственности и перечисления денег, исключив случаи, когда средства переданы, а право собственности не оформлено.
Директор по продукту «ОМ Девелопмент» Диана Насирова полагает, что инициатива ЦБ — попытка найти баланс между интересами покупателей, девелоперов и банков, но ее внедрение по сложности может сопоставимо с введением эскроу.
Основатель Pinigina Consulting Светлана Пинигина предупреждает, что усложнение механизмов для застройщиков может снизить темпы продаж и спровоцировать рост цен. По ее мнению, регулирование требует тщечного баланса между контролем и доступностью.