По результатам сентября банки отказали в выдаче ипотеки в 60% случаев, указано в данных НБКИ, которые изучили «Известия». Меньше половины заявок на жилищные кредиты россиянам удалось закрыть одобрением — это рекордно низкий показатель за последние годы. Банки стали сильнее реагировать на риски из‑за ограничений Центробанка, ограничивающих выдачу займов клиентам с высокой долговой нагрузкой. Кроме того, финансовые организации чаще отклоняют обращения тех, кто вносит минимальный первоначальный взнос по ипотеке. О том, как увеличить вероятность получения одобрения по жилищному кредиту, рассказали «Известия».
Почему банк отказал в ипотекеДоля отказов по ипотеке впервые превысила 60%, показывают данные Национального бюро кредитных историй (НБКИ), доступные «Известиям». Сейчас одобряют лишь 39% заявок на жилищные ссуды, а с начала года этот показатель снизился почти на десять процентных пунктов. Такое снижение связано с ужесточением риск‑политик банков, в том числе под давлением регулирования со стороны Центробанка.
Увеличение числа отказов по ипотеке связано с введенными с 1 июля 2025 года специальными ограничениями ЦБ на долю заемщиков с высокой долговой нагрузкой в клиентской базе финорганизаций, пояснил управляющий по анализу банковского и финансового рынков ПСБ Дмитрий Грицкевич. В результате кредитным организациям стало невыгодно выдавать более рисковые ссуды тем, кто тратит на обслуживание долгов более половины своего дохода и одновременно вносит небольшой первоначальный взнос.
Этот подход дает эффект — по информации Центробанка, в III квартале 2025 года доля рискованной ипотеки с долговой нагрузкой заемщика выше 80% упала до 6% против 47% годом ранее, а доля займов с первоначальным взносом ниже 20% сократилась до 3% против 51% в 2023 году, отметил директор рынков России и СНГ fam Properties Валерий Тумин. По его мнению, такая система призвана защитить граждан от чрезмерного долгового бремени.
Падение ключевой ставки до 16,5% и удешевление кредитов пока не вернули на рынок большинство надежных заемщиков, так как ставки остаются высокими, уточнил директор по маркетингу НБКИ Алексей Волков. Параллельно банки, ограниченные в возможности выдавать займы клиентам с высокой долговой нагрузкой, не спешат увеличивать кредитные риски, чтобы сохранить качество портфелей.
На ситуацию влияет и рост просрочек по займам, добавила глава направления экспертной аналитики Банки.ру Инна Солдатенкова. Из‑за увеличения проблемных активов финансовые организации вынуждены поддерживать строгие требования к заемщикам, ведь под проблемные кредиты требуется формировать дополнительные резервы, что снижает их потенциальную прибыль.
Снижение доли одобренных заявок в сентябре также отражает рост популярности рыночных ипотечных программ, отметила директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Екатерина Щурихина. По данным ДОМ.РФ, прирост пришел преимущественно за счет рыночных программ — их объем достиг 90 млрд рублей (+18%), что коррелирует с началом снижения ставок.
Стоимость ипотеки на вторичное жилье по-прежнему остается высокой, отметил директор департамента розничных продуктов Абсолют Банка Виталий Костюкевич. По данным «Известий», ставки могут достигать 24%. При такой ставке кредит на 10 млн рублей на 25 лет с первоначальным взносом 20% будет стоить свыше 150 тыс. рублей в месяц. Из‑за этого многим заемщикам трудно соответствовать нормам по долговой нагрузке, и банки вынуждены им отказывать.
Как повысить шансы на одобрение по ипотекеФинансовые организации по-прежнему предпочитают заемщиков с чистой кредитной историей — с низкой долговой нагрузкой и высоким кредитным рейтингом, уточнила Инна Солдатенкова из Банки.ру. Из‑за высоких цен на жилье от клиентов также ожидают достаточного уровня дохода.
— Чем больший уровень первоначального взноса вносится заемщиком, тем меньше будет сумма кредита и, как следствие, ниже ежемесячный платеж, а значит, и требуемый уровень дохода для получения одобрения, — пояснила она.
Недостаточный первоначальный взнос — одна из частых причин отказов в ипотеке, заключил директор рынков России и СНГ fam Properties Валерий Тумин. При размере взноса менее 20% одобрение получают всего 3% заемщиков, поэтому важно постараться увеличить эту сумму максимально.
Чтобы улучшить шансы на получение ипотеки, важно уменьшить долговую нагрузку, рекомендовал представитель ПСБ. Для этого имеет смысл погасить существующие кредиты. Не стоит забывать и о платежных картах — при расчете долговой нагрузки банки учитывают все доступные заемные лимиты, указали в Абсолют Банке.
— Стоит подавать заявки сразу в несколько банков, поскольку критерии у всех разные, — порекомендовал Валерий Тумин.
Кроме того, можно привлечь созаемщика, отметил Виталий Костюкевич из Абсолют Банка. Созаемщик совместно с основным заемщиком несет ответственность за погашение кредита. При расчете платёжеспособности банк учитывает доходы обоих, благодаря чему можно получить одобрение на большую сумму или увеличить шансы на положительное решение, если доход одного человека недостаточен.
Снизить размер ежемесячного платежа поможет оформление кредита на более длительный срок, добавила Инна Солдатенкова. Однако существуют ограничения по возрасту заемщика или созаемщика: чем старше человек, тем короче срок, на который банк готов выдать кредит. Также при текущих ставках имеет смысл отложить покупку жилья, если она не срочная: по мере снижения ключевой ставки ипотека станет дешевле и для её получения потребуется меньший уровень дохода.
Заемщикам не стоит оперативно наращивать чрезмерную долговую нагрузку, добавил Виталий Костюкевич. Многие надеются на рефинансирование, когда ставки снизятся и появится такая возможность. Тем не менее предсказать точный срок этого — через несколько месяцев или год — сложно. Всё это время необходимо регулярно выполнять кредитные обязательства; при просрочках банк может отказать в рефинансировании.
Эксперты ожидают роста одобрений по ипотеке во второй половине 2026 года, когда ключевая ставка, по прогнозу Центробанка, опустится до 13–14%, а ипотечные ставки снизятся до 14–15%. Это может привести к увеличению объема выдач жилищных кредитов до 6 трлн рублей по итогам 2026 года.