В России участились случаи, когда пенсионеры, продавшие свои квартиры под нажимом мошенников, пытаются вернуть их через суд, а добросовестные покупатели остаются без денег и жилья. История певицы Ларисы Долиной, которая смогла с помощью суда вернуть проданную недвижимость, доказав, что сделка была проведена под давлением злоумышленников, вдохновила многих. По словам юристов, на вторичном рынке недвижимости сейчас наблюдается возросшая неопределенность. В материале «Известий» рассматривается, какие меры помогут снизить риски при покупке квартиры.
Опасности на рынке вторичного жилья• Оспаривать сделку в суде из-за того, что продавец не отдавал отчета своим действиям при продаже, могут не только пожилые люди. Все чаще подобные требования предъявляют и молодые, при этом количество таких дел растет. По мнению юристов, прежние способы защиты покупателей недвижимости уже не дают полной гарантии.
• Статья 178 Гражданского кодекса предусматривает признание сделок недействительными, если они были заключены под влиянием ошибочного представления. Поскольку процедура доказательства заблуждения нечетко регламентирована, разные суды могут принимать неодинаковые решения по схожим делам.
• Если сделку признают недействительной, действует принцип двусторонней реституции: продавцу возвращается квартира, а покупателю — выплаченные деньги. Однако пункт 4 статьи 167 позволяет отказаться от этого принципа, если его применение противоречит нравственным нормам или основам правопорядка. Часто суды принимают сторону пожилых продавцов, а покупатели теряют свои средства.
Как снизить риски при покупке• Крупные агентства недвижимости следуют регламентам, разработанным совместно с правоохранителями, которые помогают выявлять случаи принуждения пожилых к продаже квартир мошенниками. Титульное страхование в ипотечных сделках также считается относительно недорогой защитой, но гарантии полного исключения рисков не дает.
• Старшие продавцы, как правило, планируют после продажи приобрести другое жилье, и их сопровождают родственники. Поэтому отсутствие информации о будущем месте проживания и отказ дать контакты близких должен насторожить и вызвать подозрения. Иногда мошенников удается остановить ещё на этом этапе.
• Опасность представляют срочные сделки с ценами ниже рыночных. Быстрая продажа усложняет доказательство отсутствия заблуждения у продавца. Если позже продавец объявит банкротство, сделка может быть оспорена за ухудшение его финансового положения. Сделки по доверенности несут дополнительные риски — такие процедуры рекомендуют проводить с нотариусом, выдавшим доверенность.
• Чтобы обезопаситься, нужно убедиться, что продавец способен оценивать происходящее: справка из психоневрологического диспансера подтверждает отсутствие заболевания, но не гарантирует адекватность решений в момент продажи. В этой цели нотариус задает вопросы, проверяя состояние продавца и его осознанность.
• Если продавец находится в состоянии алкогольного или наркотического опьянения, стоит отказаться от подписания договора. К тому же, при некоторых болезнях, например, онкологических, лекарства могут влиять на восприятие реальности, что потенциально может стать основанием для признания сделки недействительной в суде.
• Дополнительной мерой защиты служит безналичный расчет, когда деньги размещаются на аккредитиве до перехода права собственности. Продавец не получает выплат, пока не освободит жилье. На этом этапе иногда удается выявить давление мошенников, которые убеждают пожилых, что съезжать не придется. Некоторые нотариусы ведут видеозапись сделки — она может пригодиться при психологической экспертизе и в суде.
• К признакам добросовестности сделки относят: осмотр квартиры, переговоры, обязательную экспертизу, участие банка, безналичный расчет и цену по рынку. Рекомендуется покупать жилье с помощью риелтора, который знает особенности защиты покупателей. Если у продавца несколько объектов недвижимости, это увеличивает шанс, что суд в случае спора станет на сторону покупателя.
Вероятность возврата денег• Даже если цена квартиры соответствует рынку, сделка оформлена с риелтором и документально подкреплена, продавец может в дальнейшем попытаться оспорить договор. Возникает необходимость заранее подготовить документы, подтверждающие прозрачность и добровольность продажи.
• Мнения экспертов по вопросу возврата средств после отмены сделки расходятся. Юристы предупреждают, что исход дела часто предсказать нельзя, а решения судов бывают вынесены без глубокого рассмотрения и экспертных заключений. Тем не менее существуют редкие примеры, когда суд поддерживал покупателей и помогал вернуть деньги.
При подготовке материала «Известия» консультировались с:
- адвокатом, кандидатом юридических наук, управляющим партнером Московской коллегии адвокатов «Некрасов, Рудоманов и партнеры» Андреем Некрасовым;управляющим ООО «Жилфонд» Александром Чернокульским;советником президента гильдии риэлторов Москвы Константином Барсуковым;юристом по недвижимости Еленой Рудаковой.