В Госдуме предложили сделать обязательной правовую экспертизу при удостоверении сделок купли-продажи недвижимости. Эта инициатива направлена в Минюст и вызвана увеличением числа случаев мошенничества: сотни россиян лишились новых квартир из-за того, что пожилые люди продают недвижимость, переводят деньги мошенникам, а после этого обращаются в полицию. В результате суды переправляют квартиры обратно пожилым продавцам, а честные покупатели остаются без жилья. Например, в Казани семья с двумя детьми вынуждена жить в коммунальной квартире, несмотря на то, что все сбережения были вложены в покупку жилья. Подробнее о том, как пенсионеры и покупатели становятся жертвами мошенников и как защититься от подобных махинаций, — в материале «Известий».
«Потеряли деньги, потому что бабушка решила поиграть в шпиона»На фоне участившихся случаев отмены договоров купли-продажи с честными покупателями в России предложили расширить полномочия нотариусов при регистрации сделок. В частности, нотариусы будут обязаны проводить правовую экспертизу и заверять договоры с ее учетом.
Инициатором выступил член комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Александр Якубовский. Свое предложение он направил в Минюст (есть в распоряжении «Известий»), а также подчеркнул необходимость создания стандарта проверки «чистоты» недвижимости перед собственно удостоверением сделки.
— Я получаю обращения граждан, которые потеряли право собственности на жилье из-за отмены сделок с продавцами, в том числе пожилыми людьми, — отметил депутат. — В законе сейчас нотариус проверяет личность и дееспособность сторон, права собственности и обременения, а также форму договора.
Однако, подчеркнул Александр Якубовский, сейчас отсутствует обязательная комплексная правовая проверка недвижимости, включая анализ истории переходов прав, наличие судебных споров и других факторов, способных поставить под сомнение сделку.
Эта ситуация привела к тому, что сотни честных покупателей остались без жилья. Так, в Московском районе Казани Динар Ахмадуллин потратил почти 5 млн рублей на трехкомнатную квартиру. Они с супругой и двумя детьми официально там прописаны, но уже 2,5 года не могут въехать, вынуждены жить в коммуналке площадью 8 кв. м.
— Это тяжело, хочется жить в своей квартире и по своим правилам, — поделилась «Известиям» жена Динара, Анастасия Щербатенко.
После покупки оказалось, что прежняя владелица стала жертвой телефонных мошенников. Ахмадуллины взяли жилье, которое пенсионерка продала под давлением злоумышленников. Женщина продала квартиру, получила деньги и перевела их на «безопасный счет». Сделка была расторгнута, однако семья осталась и без денег, и без квартиры.
— Мы заработали эти деньги потом и кровью, — заметила Анастасия. — Потеряли все, потому что бабушка решила поиграть в шпиона.
Еще одна потерпевшая — жительница Бийска Алтайского края Ольга Петркина рассказала «Известиям», что в феврале 2024 года приобрела квартиру в центре города почти за 3,5 млн рублей, но так и не смогла оказаться внутри.
— Я купила квартиру за наличные через МФЦ, без посредников. Продавец Светлана Семенова настояла на таком формате сделки. Меня это не насторожило. Женщина отвечала на все вопросы и показала документы, — вспоминает Ольга.
Когда продавец отказалась пускать ее в квартиру, покупательница обратилась в суд. Почти два года не может добиться права пользоваться своим жильем.
— Первый суд встал на сторону продавца. Я подала апелляцию, которую рассмотрел другой суд, но тоже не в мою пользу, — пожаловалась женщина. — При этом продавец открыто призналась, что приобрела справку из психоневрологического диспансера, о чем заявила на суде.
Хотя суд пока поддерживает продавца, Ольга не теряет надежды получить компенсацию за потраченные средства. Продавец не вернула деньги за квартиру.
— Женщина утверждает, что деньги передала мошеннику, его поймали, но он отрицает. Сначала она представляла этого человека как друга своей знакомой, который помогал в продаже, — рассказала Ольга. — Я буду бороться, потому что не одна пострадала — таких по России около 75 человек.
Сведения о числе пострадавших она узнала из тематического сообщества в соцсетях.
Почему суды чаще поддерживают продавцовЕще одной пострадавшей оказалась москвичка Нино Цитлидзе. Она рассказала «Известиям», что уже четыре года не может попасть в квартиру, купленную в ипотеку. Кредит на 30 лет она выплачивает за жилье, которого фактически не имеет.
— Я подбирала квартиру под ипотеку в крупном банке. После одобрения кредита просмотрела более десяти вариантов и выбрала этот, который более 20 лет находился в собственности одной семьи, — пояснила она. — Продавец Наталья Иванова показала квартиру и документы. Договор подписали в банке, но ключи она не передала.
Через неделю после сделки, по словам Нино, продавец подожгла военкомат на севере Москвы, пришла в квартиру и заявила, что не намерена уходить, так как действовала по указаниям мошенников.
Женщина подала иск в суд.
— Суд сначала встал на мою сторону, постановил выселить бывшую владелицу и отказал в отмене сделки, — рассказала Нино. — На суде продавец спросила, почему я и моя семья не подумали, что она нас обманет.
Продавец подала апелляцию с просьбой признать Нино недобросовестным покупателем.
Вице-президент Российской гильдии риелторов Андрей Банников отметил, что такие случаи чаще всего происходят в крупных городах.
Самым известным примером стал случай с певицей Ларисой Долиной. В 2024 году под давлением мошенников она продала свой пятикомнатный пентхаус в столичном районе Хамовники, но потом через суд вернула недвижимость.
— Чем больше подобных дел, тем вероятнее, что суды будут принимать решения в единообразном порядке, — отметил советник президента Гильдии риелторов Москвы Константин Барсуков.
Действительно, масштабы мошеннических сделок с недвижимостью в России возросли, согласна управляющий партнер «ВМТ Консалт» Екатерина Косарева.
— Особенно уязвимы пожилые люди — пенсионеры, которых мошенники вовлекают в преступные схемы под видом «помощи», «социальных программ» и «выгодных инвестиций», — сообщила она. — Из-за этого страдают не только сами пострадавшие, но и честные покупатели, которые рискуют остаться без жилья, денег и часто оказываются в долгах.
Причины роста мошенничестваЭксперты связывают рост таких преступлений с активизацией зарубежных call-центров, работающих из Украины и стран СНГ, ориентированных на российских пенсионеров и уязвимые группы населения.
— Мошенники действуют по отработанным схемам: убеждают жертв оформлять доверенности, продавать квартиры, брать кредиты или переводить деньги на «безопасные» счета, — добавила Екатерина Косарева. — После сделки пожилые часто понимают, что стали жертвами, обращаются в полицию или объявляют себя банкротами. В итоге честные покупатели, оформившие сделки по закону, остаются без жилья.
Проблему усугубляет то, что российское законодательство допускает признание сделки недействительной, если доказано, что одна из сторон была введена в заблуждение.
— Основная причина роста таких дел — активные организованные преступные группы и недостаточная бдительность граждан, — отметила эксперт. — Количество мошенников растет. Особо опасны call-центры, работающие с базами пожилых людей и использующие психологическое давление.
Одновременно Центральный банк России усиливает меры против таких преступлений, вводит механизмы раннего выявления подозрительных операций, требует от банков повышенного контроля сделок с пожилыми клиентами и сотрудничает с правоохранительными органами.
Константин Барсуков подчеркнул, что для доказательства добросовестности покупателю недостаточно предъявить лишь документы о покупке. Важно провести юридическую экспертизу сделки, которую можно инициировать самостоятельно.
— Покупатель должен быть внимателен, обратиться к юристам за экспертизой, получить заключение. Но даже это не гарантирует, что покупателя признают добросовестным, — отметил он.
Он добавил, что надо обращать внимание на детали сделки.
— Например, если недвижимость продается значительно ниже рыночной цены, суд может посчитать это поводом насторожиться, — подчеркнул эксперт.
Адвокат Владимир Шалаев из ООО «Правовая группа» отметил, что покупателям прежде всего стоит проверять «чистоту» сделки — это отражено в выписке из ЕГРН.
— При продаже по доверенности важно понять основания сделки и заинтересованность продавца. Рекомендуется связаться с ним и получить подтверждение, — посоветовал он.
Если покупатель не готов заниматься этим самостоятельно, можно обратиться к нотариусу за экспертизой — это в интересах покупателя, подчеркнул эксперт.
— Однако юридическая экспертиза не может полностью устранить риски для покупателя, так как предсказать все невозможно, — добавил Владимир Шалаев.
Екатерина Косарева добавила, что если банк одобрил сомнительную сделку или перевод средств по очевидно мошеннической схеме, гражданин вправе жаловаться напрямую в Центральный банк России.