Покупка квартиры у человека, который попал под влияние телефонных мошенников, является серьезной проблемой для россиян, планирующих приобретение недвижимости. Количество пострадавших от таких обманов не снижается, несмотря на многочисленные предупреждения в СМИ и социальных сетях. Люди под воздействием мошенников идут на продажу своего жилья, вследствие чего страдают как жертвы обмана, так и те, кто покупает у них квартиры. Судебные органы всё чаще возвращают недвижимость первоначальным владельцам, что ставит в затруднительное положение новых собственников. «Известия» совместно с юристами проанализировали сложившуюся ситуацию.
Продают, но остаются житьВ Якутии мошенники вынудили 69-летнего мужчину продать собственное жилье.
«Преступники, выдавая себя за сотрудников Росфинмониторинга и правоохранительных органов, сообщили пенсионеру о якобы оформляемых на его имя кредитах, после чего обманным путем заставили его продать квартиру, а вырученные 3,5 млн рублей перевести на неизвестные банковские счета», — поясняет республиканская прокуратура. Судебный процесс по данной ситуации остаётся открытым, впереди предстоят разбирательства по имущественному вопросу.
В сентябре в Красноярске по сходной схеме женщина продала своё жилье, стремясь защитить себя от возможных хищений.
Практически одновременно появилась информация о москвичке — матери участника СВО, которая под воздействием телефонных мошенников продала две квартиры на Профсоюзной улице и перечислила деньги преступникам. Кроме того, она оформила три кредита и отправила деньги аферистам.
Еще одна резонансная ситуация случилась в Кисловодске, где женщина сначала продала квартиру, передав вырученные деньги мошенникам, а потом вернула жилье через суд. Изначально судебное решение было в пользу покупателя, но владелица настояла на проведении судебно-медицинской экспертизы, которая установила, что на момент заключения сделки она испытывала психические проблемы в форме органического эмоционально-лабильного астенического расстройства.
Особенности судебной практикиНа практике продавец, пострадавший от мошенников, часто может вернуть свою недвижимость. Яркий пример — дело народной артистки России Ларисы Долиной. В сентябре Мосгорсуд подтвердил законность решения суда первой инстанции, удовлетворившего иск певицы к покупателю ее квартиры Полине Лурье, которая получила жильё в центре Москвы с дисконтом в 112 млн рублей. Гипотетически Лариса Долина должна компенсировать покупателю переданную сумму, однако покупатель рискует потерять деньги, если суд установит его недобросовестность.
Чаще же такие ситуации касаются обычных граждан, которые не способны вернуть покупателю деньги за квартиру. В результате отмены сделок, совершенных под давлением мошенников, убытки обычно ложатся на новых владельцев.
— Отмена подобных сделок предполагает реституцию: продавец должен вернуть покупателю полученное — поясняет юрист Екатерина Краснова. — Но как можно вернуть деньги человеку, который уже отдал все средства мошенникам?
Ранее «Известия» рассказывали о связанном уголовном и гражданском делах по продаже квартиры в Москве под давлением мошенников. Пожилая женщина сначала отдала мошенникам все свои средства, а затем продала двухкомнатную квартиру. Деньги от покупателя она передала курьерам аферистов. После этого преступники заставили ее поджечь военкомат. Саму женщину судят по статье о хулиганстве, но она одновременно проходит потерпевшей по делу о мошенничестве. Изначально покупатель подтвердил добросовестность сделки, однако после вмешательства прокуратуры договор был аннулирован, и жилье вернули прежней владелице.
Интересно, что в этом случае суд проигнорировал тот факт, что женщина-продавец перед сделкой предоставила справки от психиатра и нарколога. В сделке участвовали банк, риелторы и оценщики. Однако суд признал, что москвичка действовала под влиянием обмана, отменил сделку, не возмещая переданные деньги покупателю.
На что обращать вниманиеЮрист агентства недвижимости «Согласие» Анастасия Савченко выделила основные ошибки и важные моменты, которые необходимо учесть при покупке жилья на вторичном рынке.
— Первое — это цена объекта, — отмечает Савченко. — Заниженная стоимость вызывает подозрения, так как она может свидетельствовать о срочной продаже по проблемным причинам. Если в договоре указана сумма ниже рыночной, это может привести к признанию сделки поддельной и незаконной, особенно при наличии расписок о доплате. Суд учитывает только договорную сумму, что ставит покупателя под финансовый риск.
Второй важный момент — проверка документов на квартиру.
— Необходимо убедиться, что квартиру продаёт собственник лично, а не через доверенное лицо, — советует юрист. — Сделки через посредников несут максимальные риски: доверенность может быть подделана или отменена, собственник может быть недееспособен или умереть, что ведёт к признанию сделки недействительной.
Третье, на что стоит обратить внимание — психическое и физиологическое состояние продавца.
— При покупке желательно потребовать справки от нарколога и психиатра, особенно если продавец пожилой человек, чтобы убедиться в его дееспособности и понимании совершённых действий, — советует Анастасия.
При этом не всегда преступники достигают своей цели благодаря вмешательству специалистов и правоохранительных органов. Например, в сентябре в Череповце полиция отметила работу местного риелтора, которая предотвратила попытку продажи квартиры под воздействием мошенников. Анастасия Треничева выступала посредником при сделке и заподозрила, что 60-летняя продавщица действует под влиянием злоумышленников.
— Благодаря ее оперативным действиям удалось сохранить квартиру стоимостью около 3 млн 520 тыс. рублей, — сообщили в официальном канале УМВД России по Вологодской области.