Государственная программа «Семейная ипотека» практически недоступна для жителей около половины регионов России, сообщает «Известия». Эксперты из центра «Аналитика. Бизнес. Право» проанализировали средний доход семей в разных субъектах РФ, действующие ипотечные ограничения, цены на жилье и уровень ставок. Они установили, что в 41 регионе, включая Крым, Краснодарский край и Калининградскую область, средняя семья испытывает трудности с комфортным обслуживанием ипотеки на квартиру площадью 50 кв. м. Основная причина — несоответствие стоимости жилья и доходов, а также лимит суммы кредитов. Подробнее о перспективах льготной ипотеки читайте в материале «Известий».
Регионы с ограниченным доступом к семейной ипотекеПочти в половине субъектов России программа семейной ипотеки недоступна для большинства жителей. Такой вывод сделали специалисты центра «Аналитика. Бизнес. Право», использовав данные Минстроя о средней цене квадратного метра во II квартале 2025 года и статистику Росстата о доходах за 2024 год. Рассчитано, что в 41 из 89 регионов среднестатистическая семья с обычным доходом не в состоянии комфортно платить ипотеку за жилплощадь в 50 кв. м.
Наименьшая доступность кредитов отмечена там, где стоимость жилья значительно превышает средние заработки, подчеркнули аналитики. В частности, Краснодарский край, Калининградская область и Крым демонстрируют более быстрый рост цен на квадратный метр по сравнению с доходами населения.
— Действующие ограничения по сумме кредита в 6 млн рублей для большинства регионов усложняют ситуацию из-за высокой стоимости жилья, — объяснила директор исследовательского центра Венера Шайдуллина. — Например, в Краснодарском крае средняя цена квартиры площадью 50 кв. м достигает около 9,6 млн рублей, что значительно выше лимита, поэтому заемщикам приходится вносить крупный первоначальный взнос.
В списке регионов с худшей доступностью ипотеки оказались также Севастополь, Приморский край, Белгородская, Амурская, Ростовская, Ленинградская, Московская, Самарская, Свердловская и Тюменская области, а также Чечня, Дагестан, Ингушетия, Кабардино-Балкария и Калмыкия.
— Наше исследование выявило значительный разрыв в доступности ипотечных кредитов среди регионов, — отметила Венера Шайдуллина. — Это регионы с чрезмерно высокими ценами на жилье или экономически активные территории, где наблюдается дисбаланс между доходами и ценами, к примеру, Свердловская область. В перечень вошли также субъекты с низкими доходами населения.
Для оценки уровня доступности семейной ипотеки регионы разделили на несколько групп: высокую — где даже при высокой цене жилья зарплаты позволяют комфортно платить ипотеку; среднюю — где кредит доступен, но платежи сильно влияют на бюджет; пограничную — когда выплаты составляют чуть больше 30% дохода; и низкую — где без дополнительных средств взять льготную ипотеку практически невозможно.
Льготная ипотека наиболее доступна в регионах с высокими доходами в северных и дальневосточных округах, таких как Чукотка, Ненецкий, Ямало-Ненецкий и Ханты-Мансийский автономные округа, а также Магаданская область. Хорошее соотношение зарплат и стоимости жилья отмечается в Забайкальском крае, Иркутской области и Якутии. Особые экономические условия характерны для Камчатки и Сахалина.
Причины сложности получения семейной ипотекиЭксперты отмечают, что на юге России рынок жилья усложняет ситуацию. Краснодарский край, Крым и Севастополь пользуются спросом как регионы для переезда, из-за чего цены растут не только по причине местного спроса, но и притока покупателей из других территорий, указал ведущий аналитик AMarkets Игорь Расторгуев. При этом средние зарплаты в этих областях ниже, чем в Москве или Петербурге, что создает дисбаланс.
— Но даже в столицах доступность ипотеки ограничена: цены на жилье в Москве и Петербурге далеко превышают среднероссийские, и несмотря на высокие доходы, семьи не всегда могут без проблем погашать долгосрочный кредит, — добавил он.
При этом именно семейная ипотека обеспечивает развитие рынка строительства, поскольку рыночные ставки для обычных заемщиков значительно выше и неподъемны для большинства граждан вне зависимости от региона, считает член генсовета «Деловой России», девелопер и владелец ГК «Удача» Владимир Прохоров.
Экономический дисбаланс, по мнению управляющего партнера IDI-Project Дмитрия Владимирова, лежит в основе ситуации. Программа максимально доступна только там, где совместимы высокие доходы и разумные цены на жилье.
— Таких регионов не так много, учитывая, что за пять лет новостройки подорожали минимум в 2–2,3 раза, — объяснил он. — Поэтому в отдельных областях семьи не успевают накопить на первый взнос и обслуживать ипотеки по программе «Семейная ипотека».
Средняя стоимость квартиры 50 кв. м в Москве — от 13 до 16 млн рублей, по России — примерно 9–10 млн рублей, добавил гендиректор девелоперской компании ООО «Флип» Евгений Шавнев.
— Цена квадратного метра в регионах существенно варьируется, но в среднем по стране она около 200 тысяч рублей, — уточнил он. — Ипотека на 20 лет с первоначальным взносом 20% по льготной программе даст ежемесячный платеж около 50–55 тыс. рублей — это порядка половины среднего дохода. При этом семьи с одним работающим членом испытывают большую нагрузку.
Увеличилось количество отказов в выдаче льготных кредитов, отметил аналитик Freedom Finance Global Владимир Чернов. Причинами служат ужесточение требований банков, большая доля неофициальных зарплат, небольшой первоначальный взнос, плохая кредитная история, высокая долговая нагрузка и несоответствие жилья требованиям.
Улучшить одобряемость займов возможно при снижении ставок, росте реальных доходов, а также смягчении банковских стандартов, включая адаптацию гибких скоринговых систем и программ совместного кредитного риска с государством.
Возможные пути решения проблемыДля повышения доступности семейной ипотеки в большинстве регионов разумно изменить параметры программы, считает Игорь Расторгуев. Особенно полезной могла бы быть региональная адаптация, в частности, для южных курортных и экономически развитых регионов с высокой ценой жилья.
— В территориях с дорогим жильем лимит кредита в 6 млн рублей не позволяет приобрести квартиру средней площади, — добавила Венера Шайдуллина. — Рост лимитов повысит доступность программы. Для регионов с низким уровнем доходов, например республик Северного Кавказа, потребуются дополнительные меры поддержки.
Кроме того, по словам аналитиков, важно сочетать меры по стимулированию ипотеки и контролю над рисками избыточного роста цен на рынке, особенно в регионах с существенным подорожанием жилья.
Если программа сохранится без изменений, а цены на жилье останутся такими же, региональный дисбаланс только усилится, предупредил Дмитрий Владимиров.
— Для исправления положения необходим выборочный и дифференцированный подход. Один из предложенных вариантов — дифференцированная ставка по «семейной ипотеке», — напомнил он. — Региональный дисбаланс можно сгладить, если привязать условия программы, например размер субсидии, максимальную стоимость жилья или льготы, к уровням зарплат и цен в конкретных регионах.
Владимир Прохоров считает, что внедрение отдельного типа жилья, предназначенного исключительно для продажи по данной ипотечной программе, поможет улучшить ситуацию. Такое жилье не должно продаваться на свободном рынке, а функционировать как муниципальное по ограниченной стоимости.
— Безусловно, это ограничит покупателя в выборе локации, но решит проблему доступности ипотеки и создаст новые рабочие места в строительной отрасли конкретных регионов, — подчеркнул он.
Помимо этого, можно снизить обязательный первоначальный взнос для семей или установить минимальные требования для некоторых квот программы, расширить виды подтверждаемого дохода, облегчить ограничения по долговой нагрузке, продлить срок кредитования до 25–30 лет, считает Владимир Чернов.
— Возможны адресные субсидии для низкооплачиваемых регионов или целевые выплаты на первоначальный взнос, — пояснил эксперт. — Либо стоит упростить требования по ликвидности залога на вторичном рынке в депрессивных регионах.
По его мнению, программы адресного субсидирования и расширения критериев можно реализовать в краткосрочной перспективе — 6–12 месяцев, а масштабные изменения лимитов и перестройка рынка жилья потребуют больше времени — 1–3 года.