Во втором квартале текущего года вторичное жилье подешевело сразу в трети регионов России. Центробанк зафиксировал уменьшение средней стоимости одного квадратного метра в 27 субъектах РФ, о чем свидетельствуют данные регулятора, проанализированные «Известиями». Наиболее заметное снижение наблюдается в Калужской и Мурманской областях, а также в Краснодарском крае; в списке также присутствуют Магаданская и Тверская области. Недоступность ипотечных кредитов на рынке приводит к тому, что продавцы вынуждены снижать цены, чтобы сделать свои объекты более привлекательными для покупателей и ускорить процесс продажи. Кроме того, новостройки вызывают больший интерес покупателей по сравнению с устаревшим вторичным фондом. При этом объем предложения квартир в новых домах вырос примерно на 20%. О том, может ли это спровоцировать трудности у девелоперов с реализацией жилья в новостройках, рассказали «Известия».
Какие объекты жилья теряют в цене в 2025 годуВ России наблюдается падение стоимости вторичного жилья — средний ценник за квадратный метр снизился в трети регионов страны. За период с апреля по июнь текущего года, по сравнению с первым кварталом, цены упали в 27 из 83 регионов, по которым есть данные. Это следует из статистики Центробанка, анализ которой провели «Известия».
Максимальное снижение зафиксировано в Калужской области — стоимость квадратного метра сократилась на 10%, достигнув 92 тысяч рублей. Чуть меньше упали цены в Краснодарском крае — на 9%, до 175,5 тысячи рублей. В Мурманской области жилье стало дешевле на 5% (до 84 тысяч за метр). Дальше в списке идут Тверская область, Еврейский автономный округ, Калмыкия и Тыва.
Цены во втором квартале также снизились в таких регионах, как Санкт-Петербург, Адыгея, Карелия, Астраханская и Нижегородская области, а также в Северной Осетии, подтверждают цифры ЦБ. По словам Сергея Зайцева, директора по продажам федеральной компании «Этажи», среди городов-миллионников наиболее выраженное падение средней стоимости квадратного метра вторичного жилья произошло в Нижнем Новгороде, Челябинске, Омске и Ростове-на-Дону.
Справка «Известий»При этом в Москве и Подмосковье стоимость жилья продолжала расти. Во втором квартале средняя цена квадратного метра на вторичном рынке увеличилась на 5% и 1% соответственно, достигнув 376,7 тысячи и 171,8 тысячи рублей.
Годом ранее столь массового снижения цен не наблюдалось — по статистике Центробанка, в аналогичный период вторичное жилье подешевело чуть больше чем в 10 регионах из 83.
Причиной масштабного падения цен на вторичном рынке в этом году стала слабая покупательская активность в регионах, что связано с высокой стоимостью кредитов. Льготная ипотека распространяется только на первичное жилье, а ключевая ставка, которая определяла стоимость кредитов, достигала рекордных 21% годовых, пояснил аналитик Freedom Finance Global Владимир Чернов. Из-за этого спрос сместился в сторону новостроек. В июне Центробанк снизил ключевую ставку до 20%, а затем в июле — до 18%.
Подобные высокие ставки заставляли продавцов вторичного жилья понимать, что спрос на их объекты очень низкий, поскольку ипотека для таких покупателей фактически недоступна. Это вынуждало их снижать цену, чтобы ускорить сделку и не ждать дальнейшего уменьшения ставки.
Согласно данным Роскадастра, в первом полугодии 2025-го было заключено около 739,8 тысячи договоров купли-продажи квартир на вторичном рынке, что на 9% меньше, чем за тот же период 2024 года, рассказали «Известиям» в «Авито Недвижимость». Одной из основных причин является высокий уровень рыночных ипотечных ставок. Доля ипотечных сделок во втором полугодии текущего года составила всего 23% против 34% годом ранее.
Владимир Чернов добавляет, что во втором квартале совпало несколько факторов, приведших к снижению цен. Во-первых, спрос по ипотечным программам сместился в пользу первички, где благодаря льготам цены наоборот росли в некоторых регионах. Во-вторых, сказался отложенный эффект корректировки цен после быстрого роста в предыдущие годы — продавцы сначала удерживали цены, а потом начали их снижать.
Кроме того, в некоторых регионах негативно сказывается падение инвестиционной привлекательности, отмечает генеральный директор инвестиционной компании «Флип» Евгений Шавнев. В Краснодарском крае усугубляют ситуацию экологические проблемы и напряженная социальная обстановка. Также в регионах продолжается отток населения, увеличивается количество продаваемых объектов, и продавцы стремятся реализовать жилье как можно быстрее, отметил эксперт.
По словам Валерия Тумина, директора рынков России и СНГ fam Properties, наиболее существенное падение цен приходится на регионы с выраженным дисбалансом между спросом и предложением. Краснодарский край стал лидером по вводу жилья за последние годы, а новые кварталы активно конкурируют с устаревшим фондом. В северных регионах, таких как Магаданская область и в некоторых малочисленных округах вроде ЕАО, ограниченный спрос в сочетании с ростом предложения приводит к более быстрой корректировке цен.
Возможны ли риски глубокого кризиса рынка новостроекСредний размер уступки в переговорах по квартирам в июле-августе достиг нового рекорда — 6,5%, отметил Сергей Зайцев из «Этажей». Помимо этого, с начала года предложение на вторичном рынке стабильно увеличивается и составляет рост в пределах 18–20%.
Снижение цен в сегменте вторичного жилья улучшает доступность недвижимости для граждан, подчеркнул Валерий Тумин из fam Properties. Так, многие семьи, которые раньше не могли позволить себе покупку, теперь получают такую возможность.
Однако это вызывает растущий разрыв в стоимости между первичным и вторичным рынком. В Центральной России он уже достигает 80%, сообщали «Известия» ранее.
По словам Максима Лазовского, владельца строительной компании «Дом Лазовского», государственная поддержка девелоперов продолжает удерживать цены на новостройки на относительно высоком уровне. Вторичный рынок такой поддержки лишен, из-за чего конкуренция за покупателей там становится более жесткой. Это объясняет рост разрыва в цене: объективно новостройки либо дорожают, либо удерживают цену, тогда как вторичное жилье дешевеет.
Для тех покупателей, которые имеют накопления, это открывает новые возможности, однако для продавцов квартир, которые хотят приобрести новостройку, риски и финансовые затраты растут, отметил эксперт.
— Меняется профиль залогового обеспечения для банков и ипотечных программ, — рассказал Владимир Чернов. — В регионах, где вторичное жилье долго остается неликвидным, это может повлиять на потребительские ожидания и вызвать усиление ценовой коррекции в первичной продаже. Девелоперы могут столкнуться с замедлением продаж и ввода новых объектов.
Сергей Зайцев прогнозирует дальнейшее снижение реальной стоимости вторичного жилья в этом году на 3–4%, так как покупатели сосредоточены на тех объектах, которые снизили в цене или на тех, где собственники готовы торговаться.
Продолжающееся снижение цен на вторичном рынке вместе с растущей доступностью рыночной ипотеки (вследствие снижения ключевой ставки) могут привести к перетоку покупателей с новостроек к готовому жилью, что осложнит реализацию квартир в новых домах. При этом спрос на вторичное жилье может восстановиться, и цены там вновь пойдут вверх, предостерегает специалист.
Евгений Шавнев из «Флип» также согласен с таким сценарием. Он отметил, что при формировании цен на первичном рынке существенное значение имеет себестоимость строительства, поэтому девелоперам сложнее снижать цены. В результате есть риск потерять часть клиентов, но при условии сохранения льготных программ массовый кризис в отрасли маловероятен.