В некоторых регионах России за последний год объем продаж новостроек сократился в два раза. Рынок жилья в большинстве миллионных городов перешел в «красную» зону: доля непроданных квартир выросла с 12% в середине 2024 года до 29% на данный момент. Особенно заметное снижение числа сделок отмечается в Краснодаре, Красноярске и Самаре. Это создает сложности для застройщиков в погашении долгов перед банками по проектному финансированию. Девелоперы считают, что ситуацию могут улучшить снижение ключевой ставки до 12–13% и введение новых адресных программ субсидирования ипотеки, например, для работников бюджетной сферы.
Спрос россиян на квартиры в новостройках уменьшилсяЗа год после сокращения программ льготной ипотеки в некоторых регионах продажи новостроек упали более чем в два раза. Такой вывод сделан аналитиками проекта «Движение.ру» на основе данных Единой информационной системы жилищного строительства.
Исследование, в распоряжении «Известий», показывает, что среди городов-миллионников наибольшее падение продаж жилья произошло в Краснодаре — на 53% и Красноярске — на 51%. Существенное уменьшение количества сделок отмечается также в Самаре — на 46,3%, Уфе — на 43,2%, Новосибирске — на 41%, Челябинске — на 39,3%, Санкт-Петербурге — на 39% и Екатеринбурге — на 37,5%. Наименее значительные изменения зафиксированы в Москве — минус 11,5% и Нижнем Новгороде — 2,7%.
В анализе отмечается также падение показателя распроданности жилья в отношении к готовности строящихся объектов. Этот индикатор показывает, успевают ли девелоперы продавать возводимые квартиры. Его снижение грозит сложностями с выплатой долгов по проектному финансированию из-за высоких ставок, вызванных недостатком средств на эскроу-счетах. По информации госкорпорации «Дом.РФ», оптимальный уровень этого показателя составляет 70–80%.
«Важный показатель рынка жилого строительства, отражающий соотношение продаж застройщиков, за прошлый год по России уменьшился с 88 до 71%. В среднем по миллионным городам он снизился с 94 до 70%», — говорится в исследовании.
Однако в некоторых городах этот показатель опустился ниже нормального уровня и оказался в «красной» зоне. Аналитики «Движение.ру» выделили Краснодар — 47%, Уфу — 53%, Красноярск — 55%, Воронеж — 57%, Омск — 59%, Челябинск и Самару — по 62%, Новосибирск, Тюмень и Пермь — по 64%, Волгоград — 65%.
Несмотря на падение продаж, общий объем строительства во всех городах-миллионниках увеличился в среднем на 8% за год. В некоторых локациях рост достиг более 20%, в частности, в Нижнем Новгороде, Омске и Перми.
«Города с крупнейшими рынками недвижимости продолжают расширять объемы строительства, хотя спрос на жилье явно не покрывает новые предложения, — особенно это касается Тюмени и Екатеринбурга, где накопилось много непроданных квартир», — отмечают авторы исследования.
В ряде городов строительная активность сокращается, наиболее заметно — в Санкт-Петербурге и Краснодаре. Если в случае с северной столицей это связано с особенностями административно-территориального устройства, то в Краснодаре спад объясняется перегретостью рынка и низким спросом, недостаточным для поглощения накопленных объемов жилья, уточняют исследователи.
«Известия» направили запрос в Минстрой с просьбой прокомментировать данные, а также рассказать о возможных мерах поддержки строительной сферы.
Ранее вице-премьер Марат Хуснуллин, отвечающий за строительство, сообщил, что около 20% российских застройщиков находятся под угрозой банкротства. В то же время сроки сдачи перенесены у 19% проектов.
Ожидания девелоперов от мер государственной поддержкиСтроители признают существующие проблемы на рынке и считают, что без снижения ключевой ставки ЦБ и введения новых льготных программ их не решить.
— Повышение ключевой ставки сделало ипотеку недоступной для многих. Меньше снижение продаж наблюдается в регионах с высоким уровнем дохода населения или там, где имелся дефицит многоквартирного жилья. Например, в Нижнем Новгороде, реализующем консервативную градостроительную политику, — пояснил «Известиям» Максим Федорченко, президент Ассоциации строительных организаций Новосибирской области.
По его словам, улучшение ситуации возможно либо при заметном снижении ставки — на 6–7 процентных пунктов, либо при расширении программ льготной ипотеки.
— В 2020–2024 годах рынок новостроек в регионах оказался перенасыщен из-за поддержки спроса льготной ипотекой, — отметил Дмитрий Халин, гендиректор и управляющий партнер «Intermark Городская Недвижимость». — Регионы с самым значительным спадом раньше лидировали по запуску новых проектов. Многие застройщики рассчитывали исключительно на спрос, обеспечиваемый льготными ипотечными программами.
В отсутствие выгодных ипотечных условий сформировался избыток предложения, что и привело к заметному снижению количества сделок.
— После отмены льготного кредитования и повышения рыночных ипотечных ставок объем сделок действительно упал. Тем не менее, часть застройщиков своевременно отреагировали, временно приостановив новые проекты, — подчеркнула Ксения Рысенко, директор департамента аналитики и ценообразования федерального девелопера «Неометрия».
С ее точки зрения, это помогает избежать перегрева рынка — сейчас реализуются дома, заложенные ранее.
— По прогнозам Центробанка, в 2026 году ставка составит 12–13%, что позволит стимулировать спрос у тех, кто не попадает под льготные программы. Сейчас формируется отложенный спрос, который позже вернется на рынок и увеличит количество сделок, — считает Рысенко.
Уменьшение продаж новостроек является закономерным следствием завершения программы льготной ипотеки и жесткой денежно-кредитной политики ЦБ, отметил Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум».
— Учитывая рекордно высокие ставки по рыночным ипотечным программам и ограниченный объем семейной ипотеки, ситуация не столь критична, как могла бы быть. Маркетинговые активности застройщиков, специальные ипотечные условия и рассрочки поддерживают необходимый для отрасли покупательский интерес, однако это не бесконечно, — пояснил он.
Доля ипотечных сделок в России снизилась до 64% в первом полугодии, тогда как годом ранее составляла 76%. Отрасль значительно зависит от кредитов с точки зрения спроса и предложения.
— Для возобновления активного восстановления рынка требуется возврат к умеренной ключевой ставке ниже 15%. Чтобы рынок начал активно развиваться, нужны ипотечные ставки на уровне 12–15% годовых. Что касается поддержки отрасли, необходимы новые адресные программы субсидирования ипотеки, например, для бюджетников, — считает Сырцов.
Основным драйвером спроса на первичном рынке сейчас является семейная ипотека, которая одновременно положительно сказывается на демографии, отметил Ярослав Гутнов, основатель компании SIS Development. По его мнению, государству стоит расширять эту программу в зависимости от снижения ключевой ставки.
— Власти уже обсуждали расширение ипотеки для семей с детьми до 14 лет, но реализация инициативы была отложена. Я уверен, что к обсуждению этого вопроса стоит вернуться. Также логично было бы снижать ставку дополнительно за каждого последующего ребенка или усыновленного в многодетных семьях, — считает девелопер.
Кроме того, мерами поддержки могут стать снижение ставки по семейной ипотеке при покупке многокомнатных квартир и господдержка застройщиков, строящих жилые комплексы с социальными объектами и рабочими местами, добавил Гутнов.
— На семейную ипотеку приходится более 90% сделок в новостройках. Любые ужесточения условий, например, выдача кредита только по месту регистрации или отмена ипотеки в крупных городах, приведут к снижению продаж, — заявил Алексей Чапик, руководитель платформы по продаже новостроек «Домбук Плюс» (группа «Плюс»).
По его мнению, улучшить обстановку в отрасли может снижение ключевой ставки до уровня, при котором банкам будет выгодно выдавать кредиты под 12–13% без господдержки. На рынок негативно повлияют факторы, такие как ужесточение условий семейной ипотеки, сокращение числа одобрений и повышение требований к первоначальному взносу.