После введения временного запрета на возведение апартаментов в Москве в октябре 2024 года их предложение резко уменьшилось, сообщили аналитики изданию «Известия». В настоящее время на первичном рынке представлено всего 5,2 тысячи подобных объектов — это самый низкий показатель за последнее десятилетие. Одновременно с этим наблюдается рост цен. Например, сейчас апартаменты площадью 12,3 квадратных метра оцениваются в 4,7 млн рублей, а самые дорогие варианты достигают 3,4 млрд. В Госдуме сообщили, что профильные комитеты совместно с Минстроем рассматривают возможные системные меры для легализации статуса апартаментов. Подробнее о целесообразности их приобретения — в материале «Известий».
Ценовой диапазон апартаментовЭксперты жилищного сектора компании CORE.XP сообщили «Известиям», что после введения моратория на строительство апартаментов в октябре 2024 года их количество в столице существенно сократилось. Например, нереализованные остатки в строящихся комплексах (разрешение на возведение которых было получено до запрета) уменьшились на 16% — с 793,8 тыс. до 663,3 тыс. квадратных метров. В общей сложности на первичном рынке Москвы сейчас доступно 5,2 тысячи лотов.
Как пояснили специалисты, интерес к апартаментам возник в 2008–2009 годах, когда коммерческие площади начали перепрофилировать под жилые проекты. Этот формат быстро завоевал популярность, а пик продаж новых корпусов пришелся на 2021–2022 годы.
Осенью 2024 года на XXV Международном жилищном конгрессе вице-мэр Москвы по градостроительной политике Владимир Ефимов объявил, что власти столицы прекратили согласование новых проектов апартаментов. По его словам, это решение связано с жалобами жильцов, которые сталкиваются с невозможностью регистрации и отсутствием социальной инфраструктуры — школ, детских садов и поликлиник. Тем не менее все уже начатые проекты будут завершены.
Как отметил Валерий Тумин, директор по рынкам России и СНГ fam Properties, аналогичные ограничения действуют и в других регионах. В Санкт-Петербурге запрет на проектирование и строительство апартаментов ввели в 2021 году, а в Подмосковье такие меры применяются выборочно. Подобные запреты также вводились в Махачкале.
Участники рынка отмечают, что после введения ограничений предложение апартаментов стало сокращаться рекордными темпами, тогда как спрос и цены продолжают расти. По данным аналитиков, общая площадь строящихся апартаментов в Москве за год уменьшилась на 16% — с 1,2 млн до 993,3 тыс. квадратных метров.
Ригина Гордеева, управляющий партнер компании «Этажи Прайм», сообщила, что в столице сейчас продается около 5 тысяч апартаментов, причем четверть из них находится в уже сданных комплексах. Еще 22% планируется к сдаче в 2025 году, остальные — в более отдаленные сроки.
Федор Ушаков, директор по продажам девелоперской компании «Мангазея», подтвердил резкое сокращение предложения, что, по его мнению, неизбежно ведет к росту цен.
— Тем не менее дефицит поддерживает спрос, особенно на компактные лоты, которые могут быть интересны для аренды, — пояснил он.
Средняя стоимость квадратного метра апартаментов за год выросла на 18% и достигла 541,5 тыс. рублей. Самый доступный вариант — помещение площадью 12,3 кв. м за 5 млн рублей, а самый дорогой — резиденция 1864 кв. м с видом на Кремль за 3,4 млрд рублей.
Наиболее бюджетные апартаменты расположены в ВАО, СВАО и ЮЗАО, где средняя цена лота составляет 13,2 млн, 15,7 млн и 16,7 млн рублей соответственно.
Правовой статус апартаментовЕкатерина Ломтева, директор направления жилой недвижимости CORE.XP, считает, что предложение апартаментов в Москве будет сокращаться, а цены — расти.
— Новые разрешения на строительство не выдаются, а дефицит и инвестиционный интерес подталкивают стоимость вверх, — отметила она.
Валерий Тумин напомнил, что неоднократно предпринимались попытки урегулировать правовой статус апартаментов. В 2020–2021 годах разрабатывался законопроект о включении их в жилой фонд.
Однако в январе 2025 года документ не был принят в первом чтении из-за юридических сложностей. Предполагалось, что он закрепит термин, описывающий нежилые помещения, фактически используемые для проживания, и определит их особенности.
Александр Якубовский, член комитета Госдумы по строительству и ЖКХ, заявил «Известиям», что проблема апартаментов остается нерешенной, а временный запрет в Москве лишь подчеркивает ее остроту.
— По сути, апартаменты — это жилье, созданное без соблюдения норм безопасности, качества и обеспеченности инфраструктурой, — подчеркнул он. — Это дешевый продукт для застройщиков и покупателей, но город потом вынужден компенсировать недостатки за свой счет.
По его словам, правильнее не узаконивать этот формат, а полностью отказаться от него, оставив только коммерческую недвижимость с четким назначением.
В профильных комитетах совместно с Минстроем обсуждаются возможные решения, включая разделение жилых и коммерческих форматов.
— Это может стать основой для законодательной инициативы, которая устранит правовые пробелы, — отметил Якубовский.
Риски при покупке апартаментовЕкатерина Косарева, управляющий партнер агентства «ВМТ Консалт», напомнила, что апартаменты юридически считаются нежилыми помещениями. Их владельцы сталкиваются с ограничениями: сложности с пропиской, наследством, коммунальными услугами.
— Это не просто формальности, а реальные проблемы, — пояснила она. — Кроме того, многие комплексы построены без необходимой инфраструктуры — школ, поликлиник, парковок.
Несмотря на это, спрос на апартаменты сохраняется, особенно из-за выгодного расположения. Однако покупка для постоянного проживания остается рискованной.
Петр Барсуков, партнер компании Develika, добавил, что налогообложение апартаментов рассчитывается как для коммерческой недвижимости, что может быть невыгодно.
— Изменения в законодательстве усложняют продажу таких объектов, — отметил он. — Сейчас рынок апартаментов в Москве замер, и покупателям стоит тщательно взвешивать риски. Дальнейшая ситуация зависит от политики властей.
Эксперты отмечают, что рынок апартаментов долгое время оставался «серой зоной», и государство пытается навести порядок, действуя осторожно.